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Appartement 2 pièces 54 m²

VilleToulouse (31)
Surface54m²
Coût Total133 380€
Loyer Annuel10 315€
Rentabilité7.73%
Cashflow/mois+68€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 1 666,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement À Vendre de 54.97 m² à rénover

Toulouse, situé avenue de la Gloire, découvrez cet appartement d'environ 55 m², situé au 3ᵉ étage sans ascenseur, offrant un beau potentiel d'aménagement. À rénover selon vos envies, il constitue une excellente opportunité aussi bien pour une résidence principale que pour un investissement locatif. Son agencement permet notamment la création d'un T3 avec deux chambres, idéal pour un projet de colocation afin d'optimiser la rentabilité. L'appartement bénéficie d'une exposition Est, apportant une agréable luminosité matinale, et est équipé d'un chauffage individuel au gaz. Une cave complète ce bien, offrant un espace de stockage supplémentaire. Idéal résidence principale ou investissement locatif Une belle opportunité pour les amateurs de rénovation souhaitant créer un appartement à leur image ou réaliser un investissement à fort potentiel.

Référence agence : 2510 Référence annonce : I8C0-Q5J-DWW Date de réalisation du diagnostic : 30/06/2026 Prix hors honoraires : 82 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 470 € et 2 040 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31500
Coordonnées : 43.606277, 1.470158
Total : 133 380€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 36 180€
Valeur du bien : 126 180€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54m²
Loyer prédit : 15.92€/m²/mois
Fourchette : 13.00€ - 19.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 860€/mois
Loyer annuel estimé : 10315€/an
Fourchette totale : 702€ - 1053€/mois
Fourchette annuelle : 8421€ - 12635€/an
Rentabilité brute :7.73%
Fourchette de rentabilité :6.31% - 9.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 012,05 €/m²
Basé sur :578 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :162 651 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :-72 651€ (-44.7%)
Marge achat-revente :29 271€ (18.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :666,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :38,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 705,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 510,57€
Coût de l'assurance :11 670,75€
Taxe foncière : 1 031,55€/an
Soit par mois : 85,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 859,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 791,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :68,45€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 54 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine moderne mais à vérifier pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 22 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement cosmétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 180 €(670 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:7 200€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1200€/m² = 7200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 900€/m² = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:880€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouse. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés selon la région et les spécificités des travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 860 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 315 €/an
Calcul : 860 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 583 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 380 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 467 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 032 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 262 €
Revenus locatifs : +10 315 €
Charges déductibles : -42 262 €
Résultat foncier Année 1 : -31 946 €(Déficit de 31 946 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 546 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 082 €/an
Revenus locatifs : +10 315 €
Charges déductibles : -6 082 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 234 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10546.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 315 €42 266 €4 588 €-31 951 €21 400 €10 551 €10 551 €
210 522 €5 965 €4 467 €4 556 €--5 994 €
310 732 €5 841 €4 342 €4 891 €--1 103 €
410 947 €5 712 €4 213 €5 235 €---
511 166 €5 578 €4 079 €5 588 €---
611 389 €5 439 €3 941 €5 950 €---
711 617 €5 296 €3 798 €6 321 €---
811 849 €5 147 €3 649 €6 702 €---
912 086 €4 994 €3 495 €7 092 €---
1012 328 €4 835 €3 336 €7 493 €---
1112 574 €4 670 €3 172 €7 905 €---
1212 826 €4 499 €3 001 €8 327 €---
1313 082 €4 323 €2 824 €8 760 €---
1413 344 €4 140 €2 641 €9 204 €---
1513 611 €3 951 €2 452 €9 661 €---
1613 883 €3 754 €2 256 €10 129 €---
1714 161 €3 552 €2 053 €10 609 €---
1814 444 €3 341 €1 843 €11 103 €---
1914 733 €3 124 €1 625 €11 609 €---
2015 028 €2 899 €1 400 €12 129 €---
2115 328 €2 665 €1 167 €12 663 €---
2215 635 €2 424 €926 €13 211 €---
2315 947 €2 174 €676 €13 774 €---
2416 266 €1 915 €417 €14 351 €---
2516 592 €1 647 €149 €14 945 €---
TOTAL330 407 €140 150 €66 511 €190 257 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 190 257 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 315 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 166 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 166 €-6 420 €+8 586 €
2+2 166 €0 €+2 166 €
3+2 166 €0 €+2 166 €
4+2 166 €+1 240 €+926 €
5+2 166 €+1 676 €+490 €
6+2 166 €+1 785 €+381 €
7+2 166 €+1 896 €+270 €
8+2 166 €+2 011 €+155 €
9+2 166 €+2 128 €+38 €
10+2 166 €+2 248 €-82 €
11+2 166 €+2 371 €-205 €
12+2 166 €+2 498 €-332 €
13+2 166 €+2 628 €-462 €
14+2 166 €+2 761 €-595 €
15+2 166 €+2 898 €-732 €
16+2 166 €+3 039 €-873 €
17+2 166 €+3 183 €-1 017 €
18+2 166 €+3 331 €-1 165 €
19+2 166 €+3 483 €-1 317 €
20+2 166 €+3 639 €-1 473 €
21+2 166 €+3 799 €-1 633 €
22+2 166 €+3 963 €-1 797 €
23+2 166 €+4 132 €-1 966 €
24+2 166 €+4 305 €-2 139 €
25+2 166 €+4 483 €-2 317 €
Total+54 150 €+57 077 €+-2 927 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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