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Maison de village 3 pièces 93 m²

VilleBellegarde-sur-valserine, Billiat, Chezery forens, Châtillon-en-michaille, Confort, Injoux-génissiat, Lancrans, Léaz, Montanges, Villes, Éloise (01)
Surface93
Coût Total243 710
Loyer Annuel13 814
Rentabilité5.67%
Cashflow/mois-253
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 190 000 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 2 043,01 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de village 3 pièces 93 m²

Imogroup Châtillon vous présente au coeur de Châtillon, cette maison de village pleine de charme, développée sur plusieurs niveaux et actuellement louée. La pièce de vie d'environ 32 m² réunit le salon, la salle à manger et la cuisine équipée dans un espace convivial. Elle bénéficie également d'un accès à une petite cour fermée d'environ 4 m², agréable pour profiter d'un extérieur à l'abri des regards. Les étages accueillent deux espaces nuit indépendants : Au deuxième étage, une chambre ainsi qu'une salle de bains équipée d'une douche et d'une baignoire, avec WC. Au troisième étage, une seconde chambre disposant de sa propre salle d'eau et d'un WC. La maison offre également une cave d'environ 27 m² en rez-de-chaussée et un grenier d'environ 30 m² au dernier étage, apportant de précieux espaces supplémentaires de rangement et de stockage. La maison est louée depuis septembre 2021, avec un loyer mensuel de 900 € hors charges. Un bien atypique et chaleureux, offrant de beaux volumes et un revenu locatif déjà en place. À découvrir

Surface : 93 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 23/12/2025

Consommation énergie primaire : 208 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 109 kWh/m²/an

Ville : Bellegarde-sur-valserine, Billiat, Chezery forens, Châtillon-en-michaille, Confort, Injoux-génissiat, Lancrans, Léaz, Montanges, Villes, Éloise
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01200
Coordonnées : 46.108944, 5.829463
Total : 243 710
Prix d'acquisition : 190 000
Travaux : 38 510
Valeur du bien : 228 510
Frais de notaire : 15 200
Coût estimé : 15 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93
Loyer prédit : 12.38€/m²/mois
Fourchette : 8.80€ - 17.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 1151€/mois
Loyer annuel estimé : 13814€/an
Fourchette totale : 819€ - 1619€/mois
Fourchette annuelle : 9824€ - 19423€/an
Rentabilité brute :5.67%
Fourchette de rentabilité :4.03% - 7.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 701,61 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :251 250
Prix d'achat :190 000
Décote à l'achat :-61 250 (-24.4%)
Marge achat-revente :7 540€ (3.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :243 710
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 217,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :71,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 288,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 527,15
Coût de l'assurance :21 324,63
Taxe foncière : 1 381,36€/an
Soit par mois : 115,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 151,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 403,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-252,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 93 m²
Raison: DPE D - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 510(414 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600
    Fenêtres double vitrage PVC: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:4 650
    Isolation combles: 93 m² × 50€/m² = 4650€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:960
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:800
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Bellegarde-sur-Valserine (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 30 750✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 151 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 814 €/an
Calcul : 1 151 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 374 €/an
Base de calcul : Emprunt de 243 710 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 853 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 381 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 510
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 119
Revenus locatifs : +13 814
Charges déductibles : -49 119
Résultat foncier Année 1 : -35 305(Déficit de 35 305 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 905
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 609 €/an
Revenus locatifs : +13 814
Charges déductibles : -10 609
Résultat foncier Années 2+ : 3 205 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13905.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 190 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 500(65% de 190 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 491 €/an
Calcul : 123 500 € × 3,636% = 4 491
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 81449 1278 382-35 31321 400 €13 913 €13 913 €
214 09010 3978 1623 693--10 220 €
314 37210 1697 9344 203--6 017 €
414 6599 9337 6984 727--1 290 €
514 9529 6887 4545 264---
615 2519 4357 2015 816---
715 5569 1736 9396 383---
815 8678 9026 6686 966---
916 1858 6216 3877 564---
1016 5098 3306 0968 178---
1116 8398 0295 7958 809---
1217 1757 7185 4839 458---
1317 5197 3955 16110 124---
1417 8697 0614 82610 809---
1518 2276 7154 48011 512---
1618 5916 3574 12212 235---
1718 9635 9863 75112 977---
1819 3425 6023 36813 740---
1919 7295 2042 97014 525---
2020 1244 7932 55815 331---
2120 5264 3672 13216 160---
2220 9373 9251 69117 011---
2321 3563 4691 23417 887---
2421 7832 99676118 787---
2522 2182 50627219 712---
TOTAL442 454215 896121 527226 55821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 226 558
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 814 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 901 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 901-6 420+9 321
2+2 9010+2 901
3+2 9010+2 901
4+2 9010+2 901
5+2 901+1 192+1 709
6+2 901+1 745+1 156
7+2 901+1 915+986
8+2 901+2 090+811
9+2 901+2 269+632
10+2 901+2 453+448
11+2 901+2 643+258
12+2 901+2 837+64
13+2 901+3 037-136
14+2 901+3 243-342
15+2 901+3 454-553
16+2 901+3 670-769
17+2 901+3 893-992
18+2 901+4 122-1 221
19+2 901+4 357-1 456
20+2 901+4 599-1 698
21+2 901+4 848-1 947
22+2 901+5 103-2 202
23+2 901+5 366-2 465
24+2 901+5 636-2 735
25+2 901+5 914-3 013
Total+72 525+67 967+4 558
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
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