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Appartement à vendre

VilleNîmes (30)
Surface36m²
Coût Total76 010€
Loyer Annuel6 464€
Rentabilité8.50%
Cashflow/mois+82€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 60 000 €
Surface : 36 m²
Prix au m² : 1 666,67 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Salon (total 20 m²), calme, Interphone, Pas de balcon

A 2 pas du centre ville historique de Nîmes, venez visiter ce studio de 35 m² habitable, situé dans une rue au calme, proche des commerces et du Mont Duplan Idéal pour un 1er achat ou un investissement locatif Pour plus de renseignement ou programmer une visite , contacter David DELACOUX de l'agence SWIXIM International à Nîmes, , ou

Ville : Nîmes
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30000
Coordonnées : 43.835806, 4.361966
Total : 76 010€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 11 210€
Valeur du bien : 71 210€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 36m²
Loyer prédit : 14.96€/m²/mois
Fourchette : 11.73€ - 19.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 539€/mois
Loyer annuel estimé : 6464€/an
Fourchette totale : 422€ - 687€/mois
Fourchette annuelle : 5069€ - 8243€/an
Rentabilité brute :8.50%
Fourchette de rentabilité :6.67% - 10.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 205,13 €/m²
Basé sur :1037 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :79 385 €
Prix d'achat :60 000 €
Décote à l'achat :-19 385€ (-24.4%)
Marge achat-revente :3 375€ (4.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :76 010€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :372,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :30,40€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 402,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 595,15€
Coût de l'assurance :9 121,20€
Taxe foncière : 646,39€/an
Soit par mois : 53,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 538,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 456,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :82,37€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 201 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du carrelage usé et mise à jour des éléments de cuisine si nécessaire
Quantité: 8 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger optionnel

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 210 €(311 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:960€
    Carrelage 8 m²: 40€/m² × 8 = 320€, Pose carrelage: 40€/m² × 8 = 320€, Main d'œuvre: 320€
  • Salle de bain - Rénovation:8 400€
    Rénovation complète salle de bain: 700€/m² × 12 m² = 8400€ (incluant sanitaires, carrelage, plomberie, électricité, et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture 12 m²: 50€/m² × 12 = 600€ (incluant fournitures et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture 25 m²: 50€/m² × 25 = 1250€ (incluant fournitures et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nîmes. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix pour le carrelage et la peinture sont adaptés à la région et incluent la pose.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 539 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 464 €/an
Calcul : 539 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 468 €/an
Base de calcul : Emprunt de 76 010 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 365 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 646 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 210 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 690 €
Revenus locatifs : +6 464 €
Charges déductibles : -14 690 €
Résultat foncier Année 1 : -8 226 €(Déficit de 8 226 €)
Imputable sur revenu global : 8 226 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 480 €/an
Revenus locatifs : +6 464 €
Charges déductibles : -3 480 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 984 €/an
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 464 €14 692 €2 471 €-8 228 €8 228 €--
26 593 €3 416 €2 404 €3 178 €---
36 725 €3 347 €2 335 €3 378 €---
46 860 €3 276 €2 264 €3 584 €---
56 997 €3 202 €2 191 €3 795 €---
67 137 €3 126 €2 115 €4 010 €---
77 279 €3 048 €2 036 €4 232 €---
87 425 €2 967 €1 955 €4 458 €---
97 574 €2 883 €1 872 €4 691 €---
107 725 €2 796 €1 785 €4 929 €---
117 879 €2 707 €1 696 €5 173 €---
128 037 €2 614 €1 603 €5 423 €---
138 198 €2 519 €1 507 €5 679 €---
148 362 €2 420 €1 409 €5 942 €---
158 529 €2 318 €1 307 €6 211 €---
168 700 €2 212 €1 201 €6 487 €---
178 874 €2 103 €1 092 €6 770 €---
189 051 €1 991 €980 €7 060 €---
199 232 €1 874 €863 €7 358 €---
209 417 €1 754 €743 €7 663 €---
219 605 €1 630 €619 €7 975 €---
229 797 €1 501 €490 €8 296 €---
239 993 €1 369 €357 €8 624 €---
2410 193 €1 232 €220 €8 961 €---
2510 397 €1 090 €79 €9 307 €---
TOTAL207 041 €72 086 €35 595 €134 955 €8 228 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 468 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 134 955 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 464 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 357 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 357 €-2 468 €+3 825 €
2+1 357 €+953 €+404 €
3+1 357 €+1 014 €+343 €
4+1 357 €+1 075 €+282 €
5+1 357 €+1 138 €+219 €
6+1 357 €+1 203 €+154 €
7+1 357 €+1 270 €+87 €
8+1 357 €+1 338 €+19 €
9+1 357 €+1 407 €-50 €
10+1 357 €+1 479 €-122 €
11+1 357 €+1 552 €-195 €
12+1 357 €+1 627 €-270 €
13+1 357 €+1 704 €-347 €
14+1 357 €+1 783 €-426 €
15+1 357 €+1 863 €-506 €
16+1 357 €+1 946 €-589 €
17+1 357 €+2 031 €-674 €
18+1 357 €+2 118 €-761 €
19+1 357 €+2 207 €-850 €
20+1 357 €+2 299 €-942 €
21+1 357 €+2 393 €-1 036 €
22+1 357 €+2 489 €-1 132 €
23+1 357 €+2 587 €-1 230 €
24+1 357 €+2 688 €-1 331 €
25+1 357 €+2 792 €-1 435 €
Total+33 925 €+40 486 €+-6 561 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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