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Immeuble 4 appartements loués

Bien expiré
VilleMontluçon (03)
Surface275m²
Coût Total233 460€
Loyer Annuel27 292€
Rentabilité11.69%
Cashflow/mois+579€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 178 000 €
Surface : 275 m²
Prix au m² : 647,27 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 14
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

MONTLUCON, proche centre-ville et gare, Immeuble comportant 4 appartements loués + 4 garages + 4 caves et jardin commun.

-T4 bis 73.82m2 loué 550€ + 50€ charges -T4 bis 74.07m2 loué 550€ + 45€ charges -T3 Bis 63.45m2 432.18€ + 30€ charges -T3 Bis 64.23m2 437.19€ + 40€ charges

Isolation des combles et des caves effectué il y a 3 ans.

Taxe foncière 2025: 5188€ Compteur eau général + 4 sous-compteurs d'eau (calcul annuel des charges) Compteur edf (minuterie des communs)

4 garages, 4 caves et jardin commun Chauffage central gaz de ville (4 chaudières murales gaz individuelles)

Isolation combles et caves faite.

Prix de vente: 178.000€ Pas de frais d'agence.

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Coordonnées : 46.334770, 2.593150
Total : 233 460€
Prix d'acquisition : 178 000€
Travaux : 41 220€
Valeur du bien : 219 220€
Frais de notaire : 14 240€
Coût estimé : 14 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 275m²
Loyer prédit : 8.27€/m²/mois
Fourchette : 6.48€ - 10.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 2274€/mois
Loyer annuel estimé : 27292€/an
Fourchette totale : 1782€ - 2903€/mois
Fourchette annuelle : 21383€ - 34833€/an
Rentabilité brute :11.69%
Fourchette de rentabilité :9.16% - 14.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :233 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 153,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :68,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 221,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 675,44€
Coût de l'assurance :20 427,75€
Taxe foncière : 5 188,00€/an
Soit par mois : 432,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 41,25€/mois
Soit par an : 495,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 274,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 695,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :578,85€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement des chaudières murales gaz individuelles par des chaudières à condensation pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 4 chaudières
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples vitrages par des fenêtres double vitrage performant.
Quantité: environ 30 fenêtres (estimation basée sur surface totale)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation de chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité de l'eau chaude sanitaire.
Quantité: 1 système pour l'immeuble
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine.
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 220 €(150 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 800€
    Chaudière à condensation: 4 chaudières × 1400€/chaudière = 5600€, Main d'œuvre: 200€
  • Menuiseries:19 500€
    Fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 650€/fenêtre = 19500€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:320€
    Peinture cuisine: 8 m² × 40€/m² = 320€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montluçon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 274 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 292 €/an
Calcul : 2 274 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 790 €/an
Base de calcul : Emprunt de 233 460 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 817 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 188 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 495 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 220 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 510 €
Revenus locatifs : +27 292 €
Charges déductibles : -55 510 €
Résultat foncier Année 1 : -28 219 €(Déficit de 28 219 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 819 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 290 €/an
Revenus locatifs : +27 292 €
Charges déductibles : -14 290 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 001 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6818.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 178 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 115 700 €(65% de 178 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 207 €/an
Calcul : 115 700 € × 3,636% = 4 207 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 292 €55 518 €7 798 €-28 226 €21 400 €6 826 €6 826 €
227 838 €14 090 €7 590 €13 747 €---
328 394 €13 876 €7 375 €14 519 €---
428 962 €13 654 €7 153 €15 309 €---
529 541 €13 424 €6 924 €16 118 €---
630 132 €13 186 €6 686 €16 946 €---
730 735 €12 940 €6 440 €17 795 €---
831 350 €12 686 €6 186 €18 663 €---
931 977 €12 423 €5 923 €19 553 €---
1032 616 €12 151 €5 651 €20 465 €---
1133 269 €11 870 €5 370 €21 399 €---
1233 934 €11 579 €5 079 €22 355 €---
1334 613 €11 278 €4 778 €23 334 €---
1435 305 €10 967 €4 467 €24 338 €---
1536 011 €10 645 €4 145 €25 366 €---
1636 731 €10 312 €3 812 €26 419 €---
1737 466 €9 967 €3 467 €27 498 €---
1838 215 €9 611 €3 111 €28 604 €---
1938 979 €9 243 €2 743 €29 737 €---
2039 759 €8 862 €2 361 €30 897 €---
2140 554 €8 467 €1 967 €32 087 €---
2241 365 €8 060 €1 559 €33 306 €---
2342 193 €7 638 €1 138 €34 555 €---
2443 036 €7 202 €701 €35 835 €---
2543 897 €6 750 €250 €37 147 €---
TOTAL874 164 €316 398 €112 675 €557 765 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 557 765 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 292 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 731 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 731 €-6 420 €+12 151 €
2+5 731 €+2 076 €+3 655 €
3+5 731 €+4 356 €+1 375 €
4+5 731 €+4 593 €+1 138 €
5+5 731 €+4 835 €+896 €
6+5 731 €+5 084 €+647 €
7+5 731 €+5 338 €+393 €
8+5 731 €+5 599 €+132 €
9+5 731 €+5 866 €-135 €
10+5 731 €+6 139 €-408 €
11+5 731 €+6 420 €-689 €
12+5 731 €+6 706 €-975 €
13+5 731 €+7 000 €-1 269 €
14+5 731 €+7 301 €-1 570 €
15+5 731 €+7 610 €-1 879 €
16+5 731 €+7 926 €-2 195 €
17+5 731 €+8 250 €-2 519 €
18+5 731 €+8 581 €-2 850 €
19+5 731 €+8 921 €-3 190 €
20+5 731 €+9 269 €-3 538 €
21+5 731 €+9 626 €-3 895 €
22+5 731 €+9 992 €-4 261 €
23+5 731 €+10 366 €-4 635 €
24+5 731 €+10 750 €-5 019 €
25+5 731 €+11 144 €-5 413 €
Total+143 275 €+167 330 €+-24 055 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
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