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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleNevers (58)
Surface136m²
Coût Total200 640€
Loyer Annuel13 846€
Rentabilité6.90%
Cashflow/mois-28€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 128 000 €
Surface : 136 m²
Prix au m² : 941,18 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, Salon (total 45 m²), 3 chambres, Entrée séparée, Balcon

Exclusivité MARCEAU IMMOBILIER Nevers, centre ville, situé à deux pas de la gare, dans une petite copropriété gérée par un syndic bénévole, découvrez ce charmanrt appartement de 136 m2 offrant de beaux volumes et une très belle luminosité. Bénéficiant d'une entrée indépendante, cet appartement se compose d'une entrée, une vaste pièce de vie lumineuse de 45 m2 avec une cuisine ouverte, idéale pour partager des moments conviviaux en famille ou entre amis. L'espace nuit comprend trois chambres, dont une avec sa propre salle d'eau. Vous profiterez également d'une salle de bain avec baignoire et douche, ainsi que d'un wc séparé. Une cave complète ce bien. Installé dans un immeuble ancien, cet appartement séduira les personnes à la recherche d'un logement spacieux, fonctionnel et idéalement situé à proximité des transports, commerces et services. Si vous souhaitez plus d'informations sur ce bien ou si vous souhaitez le visiter , Contacter Aurélie MARCEAU-TABANELLI ou

Ville : Nevers
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58000
Coordonnées : 46.987488, 3.163147
Total : 200 640€
Prix d'acquisition : 128 000€
Travaux : 62 400€
Valeur du bien : 190 400€
Frais de notaire : 10 240€
Coût estimé : 10 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 136m²
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.62€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1154€/mois
Loyer annuel estimé : 13846€/an
Fourchette totale : 901€ - 1478€/mois
Fourchette annuelle : 10809€ - 17735€/an
Rentabilité brute :6.90%
Fourchette de rentabilité :5.39% - 8.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 123,08 €/m²
Basé sur :249 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :152 739 €
Prix d'achat :128 000 €
Décote à l'achat :-24 739€ (-16.2%)
Marge achat-revente :-47 901€ (-31.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :200 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 007,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :58,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 066,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 664,66€
Coût de l'assurance :17 556,00€
Taxe foncière : 1 384,56€/an
Soit par mois : 115,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 153,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 181,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-27,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 172 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 136 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 45 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 400 €(459 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries - Fenêtres:15 000€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 1000€ = 14000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:17 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture murs/plafonds salon: 45 m² × 40€/m² = 1800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nevers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 31 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 154 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 846 €/an
Calcul : 1 154 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 994 €/an
Base de calcul : Emprunt de 200 640 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 702 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 385 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 481 €
Revenus locatifs : +13 846 €
Charges déductibles : -71 481 €
Résultat foncier Année 1 : -57 635 €(Déficit de 57 635 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 235 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 081 €/an
Revenus locatifs : +13 846 €
Charges déductibles : -9 081 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 765 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36235.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 128 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 200 €(65% de 128 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 025 €/an
Calcul : 83 200 € × 3,636% = 3 025 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 846 €71 488 €7 001 €-57 642 €21 400 €36 242 €36 242 €
214 123 €8 905 €6 818 €5 218 €--31 024 €
314 405 €8 716 €6 629 €5 689 €--25 335 €
414 693 €8 520 €6 433 €6 173 €--19 162 €
514 987 €8 317 €6 230 €6 670 €--12 491 €
615 287 €8 106 €6 019 €7 180 €--5 311 €
715 592 €7 888 €5 802 €7 704 €---
815 904 €7 663 €5 576 €8 242 €---
916 222 €7 429 €5 342 €8 793 €---
1016 547 €7 187 €5 100 €9 360 €---
1116 878 €6 936 €4 849 €9 942 €---
1217 215 €6 676 €4 589 €10 539 €---
1317 560 €6 407 €4 320 €11 153 €---
1417 911 €6 128 €4 041 €11 783 €---
1518 269 €5 839 €3 752 €12 430 €---
1618 634 €5 540 €3 453 €13 094 €---
1719 007 €5 230 €3 143 €13 777 €---
1819 387 €4 909 €2 822 €14 478 €---
1919 775 €4 576 €2 490 €15 198 €---
2020 170 €4 232 €2 145 €15 939 €---
2120 574 €3 875 €1 788 €16 699 €---
2220 985 €3 505 €1 419 €17 480 €---
2321 405 €3 122 €1 036 €18 283 €---
2421 833 €2 726 €639 €19 107 €---
2522 270 €2 315 €228 €19 955 €---
TOTAL443 479 €216 235 €101 665 €227 244 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 227 244 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 846 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 908 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 908 €-6 420 €+9 328 €
2+2 908 €0 €+2 908 €
3+2 908 €0 €+2 908 €
4+2 908 €0 €+2 908 €
5+2 908 €0 €+2 908 €
6+2 908 €0 €+2 908 €
7+2 908 €+718 €+2 190 €
8+2 908 €+2 472 €+436 €
9+2 908 €+2 638 €+270 €
10+2 908 €+2 808 €+100 €
11+2 908 €+2 983 €-75 €
12+2 908 €+3 162 €-254 €
13+2 908 €+3 346 €-438 €
14+2 908 €+3 535 €-627 €
15+2 908 €+3 729 €-821 €
16+2 908 €+3 928 €-1 020 €
17+2 908 €+4 133 €-1 225 €
18+2 908 €+4 343 €-1 435 €
19+2 908 €+4 560 €-1 652 €
20+2 908 €+4 782 €-1 874 €
21+2 908 €+5 010 €-2 102 €
22+2 908 €+5 244 €-2 336 €
23+2 908 €+5 485 €-2 577 €
24+2 908 €+5 732 €-2 824 €
25+2 908 €+5 986 €-3 078 €
Total+72 700 €+68 173 €+4 527 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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