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Maison - 6 pièce(s) - 115 m²

Bien expiré
VilleAndrézieux-Bouthéon (42)
Surface115
Coût Total229 060
Loyer Annuel14 938
Rentabilité6.52%
Cashflow/mois-78
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 155 000 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 1 347,83 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Laissez vous charmer par cette belle maison mitoyenne située à deux pas du château de Bouthéon, composée d'une belle pièce à vivre de 41

m2 environ, 1 cuisine de 20 m2 environ, 3 chambres de 10 m2 environ, 1 chambre de 16 m2, une cour avec un droit de passage,en sous sol le grand garage de 86 m2 environ

sont un atout majeur de ce bien, opportunité rare pour investisseur ou primo accèdent éligible au prêt à taux zéro et souhaitant créer un espace à leur image. N'attendez plus elle est faîte pour vous!!! La vidéo est sur mon site Alexandre serre bsk immobilier.

Cette annonce référence 299249 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier ALEXANDRE SERRE (EI) immatriculé au RSAC de SAINT-ETIENNE (42000) sous le numéro 89857559200016.

Prix du bien : 155 000,00 €

Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos des performances énergétiques :

Date de réalisation du diagnostic énergétique : 15/06/2023

Score DPE : 300 kWhEP/m²/an

Score GES : 11 kgepCO2/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2160.00 € et 2990.00 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Nom du négociateur : ALEXANDRE SERRE

Ville : Andrézieux-Bouthéon
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42160
Total : 229 060
Prix d'acquisition : 155 000
Travaux : 61 660
Valeur du bien : 216 660
Frais de notaire : 12 400
Coût estimé : 12 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115
Loyer prédit : 10.82€/m²/mois
Fourchette : 8.02€ - 14.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 1245€/mois
Loyer annuel estimé : 14938€/an
Fourchette totale : 922€ - 1681€/mois
Fourchette annuelle : 11066€ - 20166€/an
Rentabilité brute :6.52%
Fourchette de rentabilité :4.83% - 8.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :229 060
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 132,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :66,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 198,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 551,86
Coût de l'assurance :20 042,75
Taxe foncière : 1 493,84€/an
Soit par mois : 124,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 244,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 323,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-78,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 300 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée
Score DPE mentionné explicitement dans la description.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 115 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 115 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager ancien et carrelage usé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 660(536 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 900
    Isolation toiture/combles: 115 m² × 60€/m² = 6900€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air-eau:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:10 500
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 750€ = 10500€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000
    Rénovation complète cuisine: 20 m² × 600€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol parquet flottant:3 840
    Parquet flottant: 48 m² × 80€/m² = 3840€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 920
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 40€/m² = 1920€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Andrézieux-Bouthéon. Les prix ont été adaptés selon la région (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air-eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 245 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 938 €/an
Calcul : 1 245 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 643 €/an
Base de calcul : Emprunt de 229 060 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 802 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 494 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 660
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 599
Revenus locatifs : +14 938
Charges déductibles : -71 599
Résultat foncier Année 1 : -56 661(Déficit de 56 661 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 261
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 939 €/an
Revenus locatifs : +14 938
Charges déductibles : -9 939
Résultat foncier Années 2+ : 4 999 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35260.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 155 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 750(65% de 155 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 664 €/an
Calcul : 100 750 € × 3,636% = 3 664
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 93871 6067 651-56 66821 400 €35 268 €35 268 €
215 2379 7437 4475 494--29 774 €
315 5429 5327 2366 010--23 764 €
415 8539 3147 0196 539--17 225 €
516 1709 0896 7937 081--10 144 €
616 4938 8566 5607 638--2 506 €
716 8238 6146 3198 209---
817 1608 3656 0698 794---
917 5038 1075 8129 396---
1017 8537 8405 54510 013---
1118 2107 5645 26910 646---
1218 5747 2794 98311 295---
1318 9456 9834 68811 962---
1419 3246 6784 38312 646---
1519 7116 3624 06713 349---
1620 1056 0353 74014 070---
1720 5075 6983 40214 810---
1820 9175 3483 05215 569---
1921 3364 9862 69116 349---
2021 7624 6122 31717 150---
2122 1984 2261 93017 972---
2222 6423 8261 53018 816---
2323 0943 4121 11619 683---
2423 5562 98468820 573---
2524 0272 54124521 486---
TOTAL478 481229 601110 552248 88021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 248 880
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 938 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 137 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 137-6 420+9 557
2+3 1370+3 137
3+3 1370+3 137
4+3 1370+3 137
5+3 1370+3 137
6+3 1370+3 137
7+3 137+1 711+1 426
8+3 137+2 638+499
9+3 137+2 819+318
10+3 137+3 004+133
11+3 137+3 194-57
12+3 137+3 389-252
13+3 137+3 589-452
14+3 137+3 794-657
15+3 137+4 005-868
16+3 137+4 221-1 084
17+3 137+4 443-1 306
18+3 137+4 671-1 534
19+3 137+4 905-1 768
20+3 137+5 145-2 008
21+3 137+5 392-2 255
22+3 137+5 645-2 508
23+3 137+5 905-2 768
24+3 137+6 172-3 035
25+3 137+6 446-3 309
Total+78 425+74 664+3 761
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 87 jours
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