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Achat : Appartement Riom (63200)

VilleRiom (63)
Surface59m²
Coût Total104 500€
Loyer Annuel8 345€
Rentabilité7.99%
Cashflow/mois+12€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 59 m²
Prix au m² : 1 525,42 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 3, Mandat exclusif

La Manufacture Des Tabacs - Centre-Ville - Proche Gare. Résidence rénové en 2006, nous vous proposons ce bel appartement de 59,35 m².

Situé au 1er étage avec ascenseur il se compose de : • une entrée avec Wc indépendant • une cuisine ouverte sur un spacieux salon • chambre • salle d'eau

Cet appartement offre de très beaux volumes, avec une belle hauteur sous plafond, du parquet bois, et un style alliant charme industriel et rénovation contemporaine.

Chauffage individuel gaz, Dpe D, électricité aux normes et double vitrage.

Appartement vendu avec locataire en place, loué depuis le pour un loyer de 460€ + 65€ de charges. Bien entretenu par le locataire et à jour dans le paiement du loyer.

Ville : Riom
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63200
Coordonnées : 45.886694, 3.119707
Total : 104 500€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 7 300€
Valeur du bien : 97 300€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59m²
Loyer prédit : 11.79€/m²/mois
Fourchette : 9.39€ - 14.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 695€/mois
Loyer annuel estimé : 8345€/an
Fourchette totale : 554€ - 873€/mois
Fourchette annuelle : 6649€ - 10474€/an
Rentabilité brute :7.99%
Fourchette de rentabilité :6.36% - 10.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 713,37 €/m²
Basé sur :116 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :101 089 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :-11 089€ (-11.0%)
Marge achat-revente :-3 411€ (-3.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :509,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :39,19€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 548,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 273,64€
Coût de l'assurance :11 756,25€
Taxe foncière : 834,50€/an
Soit par mois : 69,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 65,00€/mois
Soit par an : 780,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 695,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 682,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :12,44€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 155 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à jour du système de chauffage individuel au gaz pour s'assurer de son efficacité et conformité.
Quantité: 1 système pour 59 m²
Raison: DPE D - Appartement - Bien que le chauffage soit en place, une vérification est recommandée pour optimiser la performance énergétique.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique possible.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique possible.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des éléments sanitaires.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 4/5 assumé - mise à jour nécessaire pour maintenir le bon état.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 assumé - légère amélioration esthétique possible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 300 €(124 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:4 500€
    Remplacement système de chauffage individuel au gaz: 1 système × 4500€ = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:800€
    Rafraîchissement salle de bain: 5 m² × 40€/m² = 200€, Vérification des éléments sanitaires: 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Riom (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 695 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 345 €/an
Calcul : 695 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 352 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 500 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 470 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 834 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 780 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 737 €
Revenus locatifs : +8 345 €
Charges déductibles : -12 737 €
Résultat foncier Année 1 : -4 392 €(Déficit de 4 392 €)
Imputable sur revenu global : 4 392 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 437 €/an
Revenus locatifs : +8 345 €
Charges déductibles : -5 437 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 908 €/an
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 345 €12 740 €3 355 €-4 395 €4 395 €--
28 512 €5 349 €3 265 €3 163 €---
38 682 €5 255 €3 171 €3 427 €---
48 856 €5 158 €3 074 €3 697 €---
59 033 €5 058 €2 973 €3 975 €---
69 214 €4 955 €2 870 €4 259 €---
79 398 €4 848 €2 763 €4 550 €---
89 586 €4 737 €2 653 €4 848 €---
99 777 €4 623 €2 539 €5 154 €---
109 973 €4 505 €2 421 €5 468 €---
1110 172 €4 384 €2 299 €5 789 €---
1210 376 €4 258 €2 173 €6 118 €---
1310 583 €4 128 €2 043 €6 455 €---
1410 795 €3 994 €1 909 €6 801 €---
1511 011 €3 855 €1 770 €7 156 €---
1611 231 €3 712 €1 627 €7 519 €---
1711 456 €3 564 €1 479 €7 892 €---
1811 685 €3 411 €1 327 €8 274 €---
1911 919 €3 254 €1 169 €8 665 €---
2012 157 €3 090 €1 006 €9 067 €---
2112 400 €2 922 €837 €9 478 €---
2212 648 €2 748 €663 €9 900 €---
2312 901 €2 568 €484 €10 333 €---
2413 159 €2 383 €298 €10 776 €---
2513 422 €2 191 €106 €11 231 €---
TOTAL267 291 €107 692 €48 274 €159 599 €4 395 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 319 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 159 599 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 345 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 752 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 752 €-1 319 €+3 071 €
2+1 752 €+949 €+803 €
3+1 752 €+1 028 €+724 €
4+1 752 €+1 109 €+643 €
5+1 752 €+1 192 €+560 €
6+1 752 €+1 278 €+474 €
7+1 752 €+1 365 €+387 €
8+1 752 €+1 455 €+297 €
9+1 752 €+1 546 €+206 €
10+1 752 €+1 640 €+112 €
11+1 752 €+1 737 €+15 €
12+1 752 €+1 835 €-83 €
13+1 752 €+1 937 €-185 €
14+1 752 €+2 040 €-288 €
15+1 752 €+2 147 €-395 €
16+1 752 €+2 256 €-504 €
17+1 752 €+2 368 €-616 €
18+1 752 €+2 482 €-730 €
19+1 752 €+2 600 €-848 €
20+1 752 €+2 720 €-968 €
21+1 752 €+2 843 €-1 091 €
22+1 752 €+2 970 €-1 218 €
23+1 752 €+3 100 €-1 348 €
24+1 752 €+3 233 €-1 481 €
25+1 752 €+3 369 €-1 617 €
Total+43 800 €+47 880 €+-4 080 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
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