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Achat appartement

Bien expiré
VilleTour-du-Pin (38)
Surface89.89
Coût Total187 060
Loyer Annuel10 724
Rentabilité5.73%
Cashflow/mois-184
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 136 000 €
Surface : 89.89 m²
Prix au m² : 1 512,96 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Orientation Sud, 1 Terrasse, Surface de 89.89 m², Bâtiment de 2 étages, 3 Pièces, 2 Chambres, Année de construction 2005, Au 1er étage, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Cuisine séparée, Une entrée, Salle de séjour : 27.66 m²

?? Situé au 1er étage dans un secteur recherché, à proximité immédiate des commerces, écoles et transports, ce magnifique appartement T3 refait à neuf allie confort, fonctionnalité et cadre de vie agréable.

? Dès l'entrée, vous serez séduit par ses belles surfaces, sa luminosité naturelle et sa distribution bien pensée.

Il se compose de : ?? Un spacieux hall d'entrée accueillant ?? Un séjour lumineux de plus de 27 m² ?? Une vaste cuisine indépendante avec coin repas ?? Deux chambres dont l'une à environ 17m2 €? Une salle de bains ?? Un WC séparé ?? Deux dégagements

?? Côté extérieur : une belle terrasse de plus de 15 m² prolonge agréablement l'espace de vie et l'une des chambres – idéale pour profiter des beaux jours.

?? Une place de stationnement privative vient compléter ce bien rare sur le marché.

?? Aucun travaux à prévoir !

?? Idéal pour un premier achat, un pied-à-terre confortable ou un investissement locatif de qualité.

?? Contactez-moi pour en savoir plus ou pour organiser une visite !

Ville : Tour-du-Pin
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38110
Coordonnées : 45.592260, 5.452460
Total : 187 060
Prix d'acquisition : 136 000
Travaux : 40 180
Valeur du bien : 176 180
Frais de notaire : 10 880
Coût estimé : 10 880
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89.89
Loyer prédit : 9.94€/m²/mois
Fourchette : 7.95€ - 12.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 894€/mois
Loyer annuel estimé : 10724€/an
Fourchette totale : 714€ - 1118€/mois
Fourchette annuelle : 8573€ - 13415€/an
Rentabilité brute :5.73%
Fourchette de rentabilité :4.58% - 7.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :187 060
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :933,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :54,56€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 988,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 977,84
Coût de l'assurance :16 367,75
Taxe foncière : 1 072,42€/an
Soit par mois : 89,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 893,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 077,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-183,70€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 123 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, le plan de travail, l'électroménager, la plomberie et l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: séjour (environ 27 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique.
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à vérifier pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 180(447 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:22 500
    Rénovation complète cuisine: 15 m² × 1500€/m² = 22500€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 040
    Parquet flottant: 34 m² × 60€/m² = 2040€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 360
    Peinture murs et plafonds: 34 m² × 40€/m² = 1360€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 080
    Peinture murs et plafonds salon: 27 m² × 40€/m² = 1080€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tour-du-Pin (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 894 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 724 €/an
Calcul : 894 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 409 €/an
Base de calcul : Emprunt de 187 060 à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 655 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 072 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 180
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 316
Revenus locatifs : +10 724
Charges déductibles : -48 316
Résultat foncier Année 1 : -37 592(Déficit de 37 592 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 26 892
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 136 €/an
Revenus locatifs : +10 724
Charges déductibles : -8 136
Résultat foncier Années 2+ : 2 588 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 26892.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 136 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 88 400(65% de 136 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 215 €/an
Calcul : 88 400 € × 3,636% = 3 215
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 72448 3226 415-37 59810 700 €26 898 €26 898 €
210 9397 9746 2472 965--23 933 €
311 1577 7996 0723 358--20 575 €
411 3817 6185 8913 762--16 812 €
511 6087 4315 7044 177--12 635 €
611 8407 2375 5104 603--8 032 €
712 0777 0365 3095 041--2 991 €
812 3196 8295 1025 490---
912 5656 6144 8865 952---
1012 8166 3914 6646 425---
1113 0736 1604 4336 912---
1213 3345 9224 1957 412---
1313 6015 6753 9487 926---
1413 8735 4193 6928 454---
1514 1505 1543 4278 996---
1614 4334 8803 1539 553---
1714 7224 5962 86910 126---
1815 0174 3032 57610 714---
1915 3173 9992 27111 318---
2015 6233 6841 95711 940---
2115 9363 3581 63112 578---
2216 2543 0201 29313 234---
2316 5792 67194413 909---
2416 9112 30958214 602---
2517 2491 93520815 314---
TOTAL343 500176 33692 978167 16410 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 167 164
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 724 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 252 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 252-3 210+5 462
2+2 2520+2 252
3+2 2520+2 252
4+2 2520+2 252
5+2 2520+2 252
6+2 2520+2 252
7+2 2520+2 252
8+2 252+750+1 502
9+2 252+1 785+467
10+2 252+1 928+324
11+2 252+2 074+178
12+2 252+2 224+28
13+2 252+2 378-126
14+2 252+2 536-284
15+2 252+2 699-447
16+2 252+2 866-614
17+2 252+3 038-786
18+2 252+3 214-962
19+2 252+3 395-1 143
20+2 252+3 582-1 330
21+2 252+3 773-1 521
22+2 252+3 970-1 718
23+2 252+4 173-1 921
24+2 252+4 381-2 129
25+2 252+4 594-2 342
Total+56 300+50 149+6 151
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 205 jours
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