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Maison à vendre

Bien expiré
VilleMarthon (16)
Surface183m²
Coût Total164 360€
Loyer Annuel14 431€
Rentabilité8.78%
Cashflow/mois+220€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 183 m²
Prix au m² : 519,13 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Ce bel immeuble d'angle en pierres, limitrophe dune place et d'un parc vert comprend: Au Rez de chaussée, un ancien bar pizza avec salle de bar de 40 m2, salle de restaurant de 22.60 m2 avec four à pizza. Au premier étage, logement avec,une cuisine de 9 m2, une salle à manger de 23.70 m2, un salon de 22.80 m2,une salle d'eau. Au deuxième étage sous les combles 3 chambres de, 13.20,13.8,14.8 m2 et une 4ème pièce de 7.50 m2 Un WC au rez de chaussée, un WC à l'étage.

Des travaux d'amélioration intérieure et mise au goût du jour sont à prévoir.

183 m2 de surface totale (avec les pièces sous les combles). cave de 30 m2 Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Contactez Yves TRICAUD Entrepreneur Individuel, Agent commercial OptimHome (RSAC N°878 913 938 Greffe de ANGOULEME) (réf. 585515 )

Ville : Marthon
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16380
Coordonnées : 45.601150, 0.432600
Total : 164 360€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 61 760€
Valeur du bien : 156 760€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 183m²
Loyer prédit : 6.57€/m²/mois
Fourchette : 5.25€ - 8.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 1203€/mois
Loyer annuel estimé : 14431€/an
Fourchette totale : 960€ - 1506€/mois
Fourchette annuelle : 11523€ - 18072€/an
Rentabilité brute :8.78%
Fourchette de rentabilité :7.01% - 11.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :935,38 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :171 174 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :-76 174€ (-44.5%)
Marge achat-revente :6 814€ (4.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :814,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :47,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 861,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 850,92€
Coût de l'assurance :14 381,50€
Taxe foncière : 1 443,06€/an
Soit par mois : 120,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 202,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 982,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :220,32€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 267 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 183 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 183 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 23 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - cuisine nécessite mise au goût du jour
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture à rafraîchir
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 760 €(337 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:11 480€
    Isolation combles: 183 m² × 60€/m² = 10980€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€ (incluant pose)
  • Menuiseries:14 300€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 600€ = 13800€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 9000€ (incluant meubles, électroménager, pose)
  • Salon:780€
    Peinture salon: 12 m² × 65€/m² = 780€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant sanitaires, carrelage, plomberie, électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:3 600€
    Peinture chambres: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marthon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 780€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 203 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 431 €/an
Calcul : 1 203 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 517 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 360 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 575 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 443 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 296 €
Revenus locatifs : +14 431 €
Charges déductibles : -69 296 €
Résultat foncier Année 1 : -54 865 €(Déficit de 54 865 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 465 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 536 €/an
Revenus locatifs : +14 431 €
Charges déductibles : -7 536 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 895 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33464.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 431 €69 301 €5 522 €-54 870 €21 400 €33 470 €33 470 €
214 719 €7 394 €5 376 €7 325 €--26 145 €
315 014 €7 242 €5 224 €7 771 €--18 374 €
415 314 €7 086 €5 067 €8 228 €--10 146 €
515 620 €6 923 €4 905 €8 697 €--1 449 €
615 933 €6 755 €4 737 €9 177 €---
716 251 €6 581 €4 563 €9 670 €---
816 576 €6 402 €4 383 €10 175 €---
916 908 €6 216 €4 197 €10 692 €---
1017 246 €6 023 €4 005 €11 223 €---
1117 591 €5 824 €3 806 €11 767 €---
1217 943 €5 618 €3 600 €12 324 €---
1318 302 €5 405 €3 387 €12 896 €---
1418 668 €5 185 €3 167 €13 483 €---
1519 041 €4 957 €2 939 €14 084 €---
1619 422 €4 721 €2 703 €14 701 €---
1719 810 €4 477 €2 459 €15 333 €---
1820 206 €4 225 €2 206 €15 982 €---
1920 611 €3 963 €1 945 €16 647 €---
2021 023 €3 693 €1 675 €17 329 €---
2121 443 €3 414 €1 395 €18 029 €---
2221 872 €3 125 €1 106 €18 747 €---
2322 309 €2 826 €807 €19 484 €---
2422 756 €2 516 €498 €20 240 €---
2523 211 €2 196 €178 €21 015 €---
TOTAL462 218 €192 069 €79 851 €270 149 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 270 149 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 431 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 030 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 030 €-6 420 €+9 450 €
2+3 030 €0 €+3 030 €
3+3 030 €0 €+3 030 €
4+3 030 €0 €+3 030 €
5+3 030 €0 €+3 030 €
6+3 030 €+2 319 €+711 €
7+3 030 €+2 901 €+129 €
8+3 030 €+3 052 €-22 €
9+3 030 €+3 208 €-178 €
10+3 030 €+3 367 €-337 €
11+3 030 €+3 530 €-500 €
12+3 030 €+3 697 €-667 €
13+3 030 €+3 869 €-839 €
14+3 030 €+4 045 €-1 015 €
15+3 030 €+4 225 €-1 195 €
16+3 030 €+4 410 €-1 380 €
17+3 030 €+4 600 €-1 570 €
18+3 030 €+4 795 €-1 765 €
19+3 030 €+4 994 €-1 964 €
20+3 030 €+5 199 €-2 169 €
21+3 030 €+5 409 €-2 379 €
22+3 030 €+5 624 €-2 594 €
23+3 030 €+5 845 €-2 815 €
24+3 030 €+6 072 €-3 042 €
25+3 030 €+6 304 €-3 274 €
Total+75 750 €+81 045 €+-5 295 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 193 jours
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