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Appartement 2 pièces 53 m²

VilleReims (51)
Surface53
Coût Total123 660
Loyer Annuel9 228
Rentabilité7.46%
Cashflow/mois+52
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 82 000 €
Surface : 53 m²
Prix au m² : 1 547,17 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 53 m²

REIMS SUD, secteur MURIGNY proche de l'hôpital. Appartement T2 au 2ème étage avec ascenseur fonctionnel, avec nombreux rangements, placard et arrière cuisine comprenant : entrée, séjour ouvert sur cuisine, salle de bains et une chambre. VENDU AVEC UN PARKING SECURISE. SANS FRAIS D'AGENCE ET FRAIS DE NOTAIRE REDUITS

Visites sur RDV avec remise de l'offre complète* par mail, priorité aux locataires d'un bailleur social pendant 1 mois.

  • voir modalités en agence. Prix fixé selon l'art L443-11 du CCH

Surface : 53 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 308 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 13/11/2023

Consommation énergie primaire : 265 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre Non communiqué € et 1 350 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Ville : Reims
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51100
Coordonnées : 49.222248, 4.014238
Total : 123 660
Prix d'acquisition : 82 000
Travaux : 35 100
Valeur du bien : 117 100
Frais de notaire : 6 560
Coût estimé : 6 560
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 53
Loyer prédit : 14.51€/m²/mois
Fourchette : 11.66€ - 18.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 769€/mois
Loyer annuel estimé : 9228€/an
Fourchette totale : 618€ - 956€/mois
Fourchette annuelle : 7419€ - 11478€/an
Rentabilité brute :7.46%
Fourchette de rentabilité :6.00% - 9.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 666,67 €/m²
Basé sur :79 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :88 334
Prix d'achat :82 000
Décote à l'achat :-6 334 (-7.2%)
Marge achat-revente :-35 326€ (-40.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 660
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :609,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :30,92€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 640,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 090,31
Coût de l'assurance :9 274,50
Taxe foncière : 922,77€/an
Soit par mois : 76,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 768,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 716,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :51,99€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 53 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs un peu ternes nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 100(662 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 000
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation cuisine complète: 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation salle de bain complète: 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600
    Peinture chambre: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Reims (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 769 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 228 €/an
Calcul : 769 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 090 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 660 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 371 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 923 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 483
Revenus locatifs : +9 228
Charges déductibles : -40 483
Résultat foncier Année 1 : -31 256(Déficit de 31 256 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 856
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 383 €/an
Revenus locatifs : +9 228
Charges déductibles : -5 383
Résultat foncier Années 2+ : 3 844 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9855.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 82 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 300(65% de 82 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 938 €/an
Calcul : 53 300 € × 3,636% = 1 938
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 22840 4874 094-31 26021 400 €9 860 €9 860 €
29 4125 2783 9844 134--5 725 €
39 6005 1653 8714 436--1 289 €
49 7935 0483 7544 745---
59 9884 9273 6335 062---
610 1884 8023 5085 386---
710 3924 6723 3795 720---
810 6004 5393 2456 061---
910 8124 4003 1076 411---
1011 0284 2572 9646 771---
1111 2494 1092 8167 139---
1211 4733 9572 6637 517---
1311 7033 7982 5057 905---
1411 9373 6352 3418 302---
1512 1763 4662 1728 710---
1612 4193 2911 9979 128---
1712 6683 1101 8179 557---
1812 9212 9231 6309 998---
1913 1792 7301 43710 449---
2013 4432 5301 23710 913---
2113 7122 3241 03011 388---
2213 9862 11081611 876---
2314 2661 88959612 377---
2414 5511 66136712 890---
2514 8421 42513113 417---
TOTAL295 566126 53459 090169 03221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 169 032
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 228 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 938 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 938-6 420+8 358
2+1 9380+1 938
3+1 9380+1 938
4+1 938+1 037+901
5+1 938+1 518+420
6+1 938+1 616+322
7+1 938+1 716+222
8+1 938+1 818+120
9+1 938+1 923+15
10+1 938+2 031-93
11+1 938+2 142-204
12+1 938+2 255-317
13+1 938+2 371-433
14+1 938+2 491-553
15+1 938+2 613-675
16+1 938+2 738-800
17+1 938+2 867-929
18+1 938+2 999-1 061
19+1 938+3 135-1 197
20+1 938+3 274-1 336
21+1 938+3 416-1 478
22+1 938+3 563-1 625
23+1 938+3 713-1 775
24+1 938+3 867-1 929
25+1 938+4 025-2 087
Total+48 450+50 710+-2 260
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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