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Achat : Appartement Chaveignes (37120)

Bien expiré
VilleChaveignes (37)
Surface36m²
Coût Total59 765€
Loyer Annuel2 902€
Rentabilité4.86%
Cashflow/mois-244€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 28 000 €
Surface : 36 m²
Prix au m² : 777,78 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 36 m², 3 pièces, 2 chambres, Terrasse, Piscine, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

Céline Borgne vous propose en Exclusivite Square Habitait L'ile Bouchard. Au sein d'une résidence de tourisme ' Le Relais Du Plessis' - 37120 Chaveignes. Cet appartement 3 pièces, meublé, d'une surface de 36m² + terrasse de 15m² avec vue donnant sur le parc. Si...

Ville : Chaveignes
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37120
Coordonnées : 47.019370, 0.334360
Total : 59 765€
Prix d'acquisition : 28 000€
Travaux : 29 525€
Valeur du bien : 57 525€
Frais de notaire : 2 240€
Coût estimé : 2 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 36m²
Loyer prédit : 6.72€/m²/mois
Fourchette : 5.47€ - 8.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 242€/mois
Loyer annuel estimé : 2902€/an
Fourchette totale : 197€ - 297€/mois
Fourchette annuelle : 2365€ - 3561€/an
Rentabilité brute :4.86%
Fourchette de rentabilité :3.96% - 5.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :59 765€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :294,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :17,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 311,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :28 558,40€
Coût de l'assurance :5 229,44€
Taxe foncière : 290,18€/an
Soit par mois : 24,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 241,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 486,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-244,21€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 36 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 16 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 16 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 525 €(820 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 105€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11 105€ = 11105€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 1300€ = 5200€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:5 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Électroménager: 4000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant: 16 m² × 60€/m² = 960€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:960€
    Peinture murs/plafonds: 16 m² × 60€/m² = 960€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chaveignes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 605€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 242 €/mois
Revenus locatifs annuels : 2 902 €/an
Calcul : 242 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 976 €/an
Base de calcul : Emprunt de 59 765 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 209 €/an
Calcul : 17 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 290 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 525 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 801 €
Revenus locatifs : +2 902 €
Charges déductibles : -33 801 €
Résultat foncier Année 1 : -30 899 €(Déficit de 30 899 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 499 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 276 €/an
Revenus locatifs : +2 902 €
Charges déductibles : -4 276 €
Résultat foncier Années 2+ : -1 374 €/an(Déficit de 1 374 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9499.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 28 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 18 200 €(65% de 28 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 662 €/an
Calcul : 18 200 € × 3,636% = 662 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
12 902 €33 803 €1 978 €-30 901 €21 400 €9 501 €9 501 €
22 960 €4 225 €1 926 €-1 265 €1 265 €-9 501 €
33 019 €4 170 €1 871 €-1 151 €1 151 €-9 501 €
43 079 €4 114 €1 814 €-1 034 €1 034 €-9 501 €
53 141 €4 055 €1 756 €-914 €914 €-9 501 €
63 204 €3 995 €1 695 €-791 €791 €-9 501 €
73 268 €3 932 €1 633 €-664 €664 €-9 501 €
83 333 €3 868 €1 568 €-534 €534 €-9 501 €
93 400 €3 801 €1 501 €-401 €401 €-9 501 €
103 468 €3 732 €1 432 €-264 €264 €-9 501 €
113 537 €3 660 €1 361 €-123 €123 €-9 501 €
123 608 €3 586 €1 287 €22 €---
133 680 €3 510 €1 211 €170 €---
143 754 €3 431 €1 131 €323 €---
153 829 €3 349 €1 050 €480 €---
163 905 €3 265 €965 €641 €---
173 984 €3 177 €878 €806 €---
184 063 €3 087 €788 €976 €---
194 144 €2 994 €694 €1 151 €---
204 227 €2 897 €598 €1 330 €---
214 312 €2 797 €498 €1 515 €---
224 398 €2 694 €395 €1 704 €---
234 486 €2 587 €288 €1 899 €---
244 576 €2 477 €177 €2 099 €---
254 667 €2 363 €63 €2 305 €---
TOTAL92 945 €115 567 €28 558 €-22 622 €28 542 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 8 563 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -22 622 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 2 902 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +609 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+609 €-6 420 €+7 029 €
2+609 €-380 €+989 €
3+609 €-345 €+954 €
4+609 €-310 €+919 €
5+609 €-274 €+883 €
6+609 €-237 €+846 €
7+609 €-199 €+808 €
8+609 €-160 €+769 €
9+609 €-120 €+729 €
10+609 €-79 €+688 €
11+609 €-37 €+646 €
12+609 €+7 €+602 €
13+609 €+51 €+558 €
14+609 €+97 €+512 €
15+609 €+144 €+465 €
16+609 €+192 €+417 €
17+609 €+242 €+367 €
18+609 €+293 €+316 €
19+609 €+345 €+264 €
20+609 €+399 €+210 €
21+609 €+454 €+155 €
22+609 €+511 €+98 €
23+609 €+570 €+39 €
24+609 €+630 €-21 €
25+609 €+691 €-82 €
Total+15 225 €-3 936 €+19 161 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 207 jours
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