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Maison de village

VilleAiguefonde (81)
Surface86m²
Coût Total103 700€
Loyer Annuel7 515€
Rentabilité7.25%
Cashflow/mois+27€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 918,6 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de village - Aiguefonde, au calme du hameau de Saint Alby, maison de village mitoyenne sur un coté comprenant en rez de chaussée une entrée sur pièce à vivre avec cuisine ouverte sur séjour, au premier étage un dégagement une salle d'eau avec WC et deux chambres dont une avec balcon, au deuxième étage un cellier et une chambre. En extérieur une terrasse ombragée privative. Attenant à la maison un garage à rénover.

Les fenêtres sont double vitrage bois, la maison est raccordée au tout à l'égout.

Des travaux de décoration et de finition sont à prévoir pour vous approprier les lieux.

Idéal premier achat ou investissement.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 070 € et 1 500 € par an indexées aux années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Aiguefonde
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81200
Coordonnées : 43.509930, 2.344540
Total : 103 700€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 18 380€
Valeur du bien : 97 380€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 7.28€/m²/mois
Fourchette : 5.45€ - 9.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 626€/mois
Loyer annuel estimé : 7515€/an
Fourchette totale : 468€ - 837€/mois
Fourchette annuelle : 5620€ - 10047€/an
Rentabilité brute :7.25%
Fourchette de rentabilité :5.42% - 9.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 561,84 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :134 318 €
Prix d'achat :79 000 €
Décote à l'achat :-55 318€ (-41.2%)
Marge achat-revente :30 618€ (22.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :510,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :25,93€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 536,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 552,52€
Coût de l'assurance :7 777,50€
Taxe foncière : 751,47€/an
Soit par mois : 62,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 626,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 599,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :26,83€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine intégrée et électroménager, peinture
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - éléments datés nécessitant une mise à jour
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise à jour
Vérification de la tuyauterie et des évacuations, remplacement si nécessaire
Quantité: tuyauterie complète
Raison: Assurer le bon fonctionnement et conformité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 380 €(214 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 680€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 70€/m² = 1680€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:5 500€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 550€/m² = 5500€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale - Mise à jour:2 000€
    Mise à jour plomberie générale: 1 plomberie complète × 2000€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aiguefonde (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 626 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 515 €/an
Calcul : 626 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 429 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 700 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 311 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 751 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 872 €
Revenus locatifs : +7 515 €
Charges déductibles : -22 872 €
Résultat foncier Année 1 : -15 357 €(Déficit de 15 357 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 4 657 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 492 €/an
Revenus locatifs : +7 515 €
Charges déductibles : -4 492 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 023 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4657.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 515 €22 875 €3 433 €-15 361 €10 700 €4 661 €4 661 €
27 665 €4 404 €3 341 €3 261 €--1 399 €
37 818 €4 309 €3 246 €3 510 €---
47 975 €4 211 €3 148 €3 764 €---
58 134 €4 109 €3 047 €4 025 €---
68 297 €4 004 €2 942 €4 293 €---
78 463 €3 896 €2 833 €4 567 €---
88 632 €3 784 €2 721 €4 848 €---
98 805 €3 668 €2 605 €5 137 €---
108 981 €3 548 €2 485 €5 433 €---
119 160 €3 424 €2 361 €5 737 €---
129 344 €3 296 €2 233 €6 048 €---
139 530 €3 163 €2 100 €6 367 €---
149 721 €3 026 €1 963 €6 695 €---
159 915 €2 884 €1 822 €7 031 €---
1610 114 €2 738 €1 675 €7 376 €---
1710 316 €2 586 €1 523 €7 730 €---
1810 522 €2 429 €1 367 €8 093 €---
1910 733 €2 267 €1 205 €8 466 €---
2010 947 €2 100 €1 037 €8 848 €---
2111 166 €1 926 €864 €9 240 €---
2211 390 €1 747 €685 €9 642 €---
2311 618 €1 562 €499 €10 056 €---
2411 850 €1 370 €308 €10 479 €---
2512 087 €1 172 €110 €10 914 €---
TOTAL240 697 €94 497 €49 553 €146 200 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 146 200 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 515 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 578 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 578 €-3 210 €+4 788 €
2+1 578 €0 €+1 578 €
3+1 578 €+633 €+945 €
4+1 578 €+1 129 €+449 €
5+1 578 €+1 207 €+371 €
6+1 578 €+1 288 €+290 €
7+1 578 €+1 370 €+208 €
8+1 578 €+1 455 €+123 €
9+1 578 €+1 541 €+37 €
10+1 578 €+1 630 €-52 €
11+1 578 €+1 721 €-143 €
12+1 578 €+1 814 €-236 €
13+1 578 €+1 910 €-332 €
14+1 578 €+2 009 €-431 €
15+1 578 €+2 109 €-531 €
16+1 578 €+2 213 €-635 €
17+1 578 €+2 319 €-741 €
18+1 578 €+2 428 €-850 €
19+1 578 €+2 540 €-962 €
20+1 578 €+2 654 €-1 076 €
21+1 578 €+2 772 €-1 194 €
22+1 578 €+2 893 €-1 315 €
23+1 578 €+3 017 €-1 439 €
24+1 578 €+3 144 €-1 566 €
25+1 578 €+3 274 €-1 696 €
Total+39 450 €+43 860 €+-4 410 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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