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Maison à vendre

VilleRia-Sirach (66)
Surface410m²
Coût Total544 940€
Loyer Annuel36 562€
Rentabilité6.71%
Cashflow/mois-144€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 425 000 €
Surface : 410 m²
Prix au m² : 1 036,59 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 11
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5 salles de bain, 7 chambres, Belle vue, Piscine

Superbe Villa avec Vue Panoramique à Prades avec piscine avec piscine et jardin

  • Cette villa de luxe, idéalement située à Prades, offre des vues imprenables sur la ville et des panoramas directs sur le Canigou. Avec ses sept chambres spacieuses et ses intérieurs élégants, cette propriété est un véritable havre de paix.
Ville : Ria-Sirach
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66500
Coordonnées : 42.606568, 2.396520
Total : 544 940€
Prix d'acquisition : 425 000€
Travaux : 85 940€
Valeur du bien : 510 940€
Frais de notaire : 34 000€
Coût estimé : 34 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 410m²
Loyer prédit : 7.43€/m²/mois
Fourchette : 5.36€ - 10.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 3047€/mois
Loyer annuel estimé : 36562€/an
Fourchette totale : 2198€ - 4223€/mois
Fourchette annuelle : 26380€ - 50674€/an
Rentabilité brute :6.71%
Fourchette de rentabilité :4.84% - 9.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 550 €/m²
Basé sur :34 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :635 500 €
Prix d'achat :425 000 €
Décote à l'achat :-210 500€ (-33.1%)
Marge achat-revente :90 560€ (14.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :544 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 722,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :163,48€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 2 885,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :271 736,92€
Coût de l'assurance :49 044,60€
Taxe foncière : 3 656,21€/an
Soit par mois : 304,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 046,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 190,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-143,58€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 189 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 410 m²
Raison: DPE D - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 410 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 51 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 410 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain (estimé)
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état, mais mise aux normes recommandée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 105 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 55 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 - Cuisine moderne, rafraîchissement léger optionnel

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :85 940 €(210 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:12 300€
    Isolation combles: 410 m² × 30€/m² = 12300€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (prix moyen incluant installation)
  • Menuiseries:45 000€
    Fenêtres double vitrage: 51 fenêtres × 800€/fenêtre = 40800€, Main d'œuvre: 4200€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles × 4000€/salle = 8000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:6 300€
    Parquet flottant: 105 m² × 60€/m² = 6300€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Peinture salon:1 100€
    Peinture murs et plafonds salon: 55 m² × 20€/m² = 1100€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Peinture cuisine:240€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 12 m² × 20€/m² = 240€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ria-Sirach (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 70 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 047 €/mois
Revenus locatifs annuels : 36 562 €/an
Calcul : 3 047 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 18 725 €/an
Base de calcul : Emprunt de 544 940 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 962 €/an
Calcul : 163 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 656 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 85 940 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 110 283 €
Revenus locatifs : +36 562 €
Charges déductibles : -110 283 €
Résultat foncier Année 1 : -73 721 €(Déficit de 73 721 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 52 321 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 24 343 €/an
Revenus locatifs : +36 562 €
Charges déductibles : -24 343 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 219 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 52321.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 425 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 276 250 €(65% de 425 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 045 €/an
Calcul : 276 250 € × 3,636% = 10 045 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
136 562 €110 301 €18 743 €-73 739 €21 400 €52 339 €52 339 €
237 293 €23 869 €18 251 €13 424 €--38 915 €
338 039 €23 359 €17 741 €14 680 €--24 235 €
438 800 €22 831 €17 213 €15 969 €--8 266 €
539 576 €22 285 €16 667 €17 291 €---
640 367 €21 719 €16 101 €18 648 €---
741 175 €21 133 €15 515 €20 042 €---
841 998 €20 527 €14 909 €21 472 €---
942 838 €19 899 €14 281 €22 939 €---
1043 695 €19 249 €13 631 €24 446 €---
1144 569 €18 576 €12 958 €25 993 €---
1245 460 €17 879 €12 261 €27 582 €---
1346 370 €17 157 €11 539 €29 212 €---
1447 297 €16 410 €10 792 €30 887 €---
1548 243 €15 636 €10 018 €32 606 €---
1649 208 €14 836 €9 218 €34 372 €---
1750 192 €14 006 €8 388 €36 186 €---
1851 196 €13 148 €7 530 €38 048 €---
1952 220 €12 259 €6 641 €39 961 €---
2053 264 €11 339 €5 721 €41 925 €---
2154 329 €10 386 €4 768 €43 943 €---
2255 416 €9 399 €3 781 €46 017 €---
2356 524 €8 378 €2 760 €48 146 €---
2457 655 €7 320 €1 702 €50 334 €---
2558 808 €6 226 €608 €52 582 €---
TOTAL1 171 095 €498 127 €271 737 €672 968 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 672 968 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 36 562 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 678 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 678 €-6 420 €+14 098 €
2+7 678 €0 €+7 678 €
3+7 678 €0 €+7 678 €
4+7 678 €0 €+7 678 €
5+7 678 €+2 708 €+4 970 €
6+7 678 €+5 595 €+2 083 €
7+7 678 €+6 012 €+1 666 €
8+7 678 €+6 441 €+1 237 €
9+7 678 €+6 882 €+796 €
10+7 678 €+7 334 €+344 €
11+7 678 €+7 798 €-120 €
12+7 678 €+8 275 €-597 €
13+7 678 €+8 764 €-1 086 €
14+7 678 €+9 266 €-1 588 €
15+7 678 €+9 782 €-2 104 €
16+7 678 €+10 312 €-2 634 €
17+7 678 €+10 856 €-3 178 €
18+7 678 €+11 414 €-3 736 €
19+7 678 €+11 988 €-4 310 €
20+7 678 €+12 578 €-4 900 €
21+7 678 €+13 183 €-5 505 €
22+7 678 €+13 805 €-6 127 €
23+7 678 €+14 444 €-6 766 €
24+7 678 €+15 100 €-7 422 €
25+7 678 €+15 775 €-8 097 €
Total+191 950 €+201 890 €+-9 940 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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