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Détails du bien

Bien expiré
VilleSaint-Ouen (93)
Surface75.16m²
Coût Total236 820€
Loyer Annuel18 525€
Rentabilité7.82%
Cashflow/mois-150€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 184 000 €
Surface : 75.16 m²
Prix au m² : 2 448,11 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Situé au 9? et dernier étage, cet appartement F4 lumineux et bien agencé vous séduira par sa situation exceptionnelle en plein coeur de ville.

Il comprend une entrée, un beau séjour baigné de lumière, une cuisine, trois chambres confortables, une salle d'eau et un WC indépendant.

Vous profiterez d'un agréable balcon filant, idéal pour vos moments de détente.

À seulement deux pas de la gare, des commerces et des écoles, tout se fait à pied.

Une opportunité rare sur le secteur, parfaite pour une famille ou un investissement. Copropriété de 263 lots - dont 171 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 3600.00 euros.

Ville : Saint-Ouen
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93400
Coordonnées : 49.044470, 2.108958
Total : 236 820€
Prix d'acquisition : 184 000€
Travaux : 38 100€
Valeur du bien : 222 100€
Frais de notaire : 14 720€
Coût estimé : 14 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75.16m²
Loyer prédit : 20.54€/m²/mois
Fourchette : 16.05€ - 26.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1544€/mois
Loyer annuel estimé : 18525€/an
Fourchette totale : 1207€ - 1975€/mois
Fourchette annuelle : 14480€ - 23701€/an
Rentabilité brute :7.82%
Fourchette de rentabilité :6.11% - 10.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :236 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 170,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :69,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 239,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 297,09€
Coût de l'assurance :20 721,75€
Taxe foncière : 1 852,54€/an
Soit par mois : 154,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 300,00€/mois
Soit par an : 3 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 543,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 693,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-150,06€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 420 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes) pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 100 €(507 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:9 000€
    Rénovation chambres: 3 chambres (30 m²) × 300€/m² = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Ouen (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 17 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 544 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 525 €/an
Calcul : 1 544 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 902 €/an
Base de calcul : Emprunt de 236 820 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 829 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 853 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 600 €/an
Calcul : 300 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 284 €
Revenus locatifs : +18 525 €
Charges déductibles : -52 284 €
Résultat foncier Année 1 : -33 758 €(Déficit de 33 758 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 358 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 184 €/an
Revenus locatifs : +18 525 €
Charges déductibles : -14 184 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 342 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12358.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 184 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 119 600 €(65% de 184 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 349 €/an
Calcul : 119 600 € × 3,636% = 4 349 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 525 €52 291 €7 910 €-33 766 €21 400 €12 366 €12 366 €
218 896 €13 981 €7 699 €4 915 €--7 451 €
319 274 €13 763 €7 482 €5 511 €--1 940 €
419 659 €13 538 €7 256 €6 122 €---
520 053 €13 305 €7 023 €6 748 €---
620 454 €13 064 €6 782 €7 390 €---
720 863 €12 814 €6 533 €8 048 €---
821 280 €12 557 €6 275 €8 723 €---
921 705 €12 290 €6 008 €9 416 €---
1022 140 €12 014 €5 733 €10 126 €---
1122 582 €11 729 €5 447 €10 854 €---
1223 034 €11 433 €5 152 €11 601 €---
1323 495 €11 128 €4 847 €12 367 €---
1423 965 €10 812 €4 531 €13 152 €---
1524 444 €10 486 €4 204 €13 958 €---
1624 933 €10 148 €3 867 €14 785 €---
1725 431 €9 799 €3 517 €15 633 €---
1825 940 €9 437 €3 156 €16 503 €---
1926 459 €9 063 €2 782 €17 395 €---
2026 988 €8 677 €2 395 €18 311 €---
2127 528 €8 277 €1 995 €19 251 €---
2228 078 €7 863 €1 582 €20 215 €---
2328 640 €7 435 €1 154 €21 204 €---
2429 213 €6 993 €711 €22 220 €---
2529 797 €6 535 €254 €23 262 €---
TOTAL593 375 €309 432 €114 297 €283 942 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 283 942 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 525 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 890 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 890 €-6 420 €+10 310 €
2+3 890 €0 €+3 890 €
3+3 890 €0 €+3 890 €
4+3 890 €+1 254 €+2 636 €
5+3 890 €+2 024 €+1 866 €
6+3 890 €+2 217 €+1 673 €
7+3 890 €+2 414 €+1 476 €
8+3 890 €+2 617 €+1 273 €
9+3 890 €+2 825 €+1 065 €
10+3 890 €+3 038 €+852 €
11+3 890 €+3 256 €+634 €
12+3 890 €+3 480 €+410 €
13+3 890 €+3 710 €+180 €
14+3 890 €+3 946 €-56 €
15+3 890 €+4 187 €-297 €
16+3 890 €+4 435 €-545 €
17+3 890 €+4 690 €-800 €
18+3 890 €+4 951 €-1 061 €
19+3 890 €+5 219 €-1 329 €
20+3 890 €+5 493 €-1 603 €
21+3 890 €+5 775 €-1 885 €
22+3 890 €+6 065 €-2 175 €
23+3 890 €+6 361 €-2 471 €
24+3 890 €+6 666 €-2 776 €
25+3 890 €+6 979 €-3 089 €
Total+97 250 €+85 183 €+12 067 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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