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Achat : Maison Meyrannes (30410)

Bien expiré
VilleMeyrannes (30)
Surface35m²
Coût Total70 420€
Loyer Annuel3 624€
Rentabilité5.15%
Cashflow/mois-97€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 29 000 €
Surface : 35 m²
Prix au m² : 828,57 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 35 m², 3 pièces, Terrasse, 20 m² de terrain

Exclusivité -

Petite maison ancienne mitoyenne à moderniser 3 pièces sur 2 niveaux environ 35 m² terrasse couverte 15 m² 2 caves (13 et 7 m²) petite courette et remiseLogement à consommation énergétique excessive : classe G Référence :

Prix affiché : 29 000 € Ttc Hai Prix de vente hors honoraires d’agence charge acquéreur : 25 000 € Ttc en ce inclus 16 % Ttc d’honoraires d’agence à la charge de l’acquéreur Honoraires charge acquéreur : 0 € Ttc

Barême des honoraires : N.C.

Ville : Meyrannes
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30410
Coordonnées : 44.270000, 4.170000
Total : 70 420€
Prix d'acquisition : 29 000€
Travaux : 39 100€
Valeur du bien : 68 100€
Frais de notaire : 2 320€
Coût estimé : 2 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 35m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.53€ - 11.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 302€/mois
Loyer annuel estimé : 3624€/an
Fourchette totale : 228€ - 399€/mois
Fourchette annuelle : 2741€ - 4791€/an
Rentabilité brute :5.15%
Fourchette de rentabilité :3.89% - 6.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :70 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :348,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :20,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 368,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :33 987,00€
Coût de l'assurance :6 161,75€
Taxe foncière : 362,37€/an
Soit par mois : 30,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 301,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 398,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-96,79€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Logement à consommation énergétique excessive : classe G

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 35 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour améliorer la performance énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du mobilier de cuisine, électroménager et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE G - Maison - Mise aux normes nécessaires
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise aux normes de la plomberie générale
Quantité: 1 maison
Raison: DPE G - Maison - Assurer la conformité et le bon fonctionnement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 100 €(1 117 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 1200€ = 4800€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 9000€ (mobilier, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Électricité:1 200€
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€, Ajout de prises: 4 prises × 50€ = 200€, Main d'œuvre: incluse
  • Plomberie:1 500€
    Mise aux normes plomberie: 1500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Meyrannes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 17 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 302 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 624 €/an
Calcul : 302 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 350 €/an
Base de calcul : Emprunt de 70 420 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 246 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 362 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 059 €
Revenus locatifs : +3 624 €
Charges déductibles : -42 059 €
Résultat foncier Année 1 : -38 435 €(Déficit de 38 435 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 035 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 959 €/an
Revenus locatifs : +3 624 €
Charges déductibles : -2 959 €
Résultat foncier Années 2+ : 665 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17035.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 29 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 18 850 €(65% de 29 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 685 €/an
Calcul : 18 850 € × 3,636% = 685 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 624 €42 061 €2 352 €-38 437 €21 400 €17 037 €17 037 €
23 696 €2 898 €2 289 €798 €--16 239 €
33 770 €2 834 €2 225 €937 €--15 303 €
43 845 €2 767 €2 158 €1 079 €--14 224 €
53 922 €2 697 €2 088 €1 225 €--12 999 €
64 001 €2 626 €2 017 €1 375 €--11 624 €
74 081 €2 551 €1 943 €1 529 €--10 094 €
84 162 €2 475 €1 866 €1 688 €--8 407 €
94 246 €2 395 €1 787 €1 850 €--6 556 €
104 331 €2 313 €1 705 €2 017 €--4 539 €
114 417 €2 229 €1 620 €2 189 €--2 351 €
124 506 €2 141 €1 532 €2 365 €---
134 596 €2 050 €1 441 €2 546 €---
144 688 €1 956 €1 347 €2 731 €---
154 781 €1 859 €1 250 €2 922 €---
164 877 €1 759 €1 150 €3 118 €---
174 975 €1 655 €1 046 €3 320 €---
185 074 €1 547 €938 €3 527 €---
195 175 €1 436 €827 €3 739 €---
205 279 €1 321 €712 €3 958 €---
215 385 €1 202 €593 €4 182 €---
225 492 €1 079 €470 €4 413 €---
235 602 €952 €343 €4 650 €---
245 714 €820 €212 €4 894 €---
255 828 €684 €75 €5 144 €---
TOTAL116 067 €88 308 €33 987 €27 759 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 27 759 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 624 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +761 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+761 €-6 420 €+7 181 €
2+761 €0 €+761 €
3+761 €0 €+761 €
4+761 €0 €+761 €
5+761 €0 €+761 €
6+761 €0 €+761 €
7+761 €0 €+761 €
8+761 €0 €+761 €
9+761 €0 €+761 €
10+761 €0 €+761 €
11+761 €0 €+761 €
12+761 €+709 €+52 €
13+761 €+764 €-3 €
14+761 €+819 €-58 €
15+761 €+877 €-116 €
16+761 €+936 €-175 €
17+761 €+996 €-235 €
18+761 €+1 058 €-297 €
19+761 €+1 122 €-361 €
20+761 €+1 187 €-426 €
21+761 €+1 255 €-494 €
22+761 €+1 324 €-563 €
23+761 €+1 395 €-634 €
24+761 €+1 468 €-707 €
25+761 €+1 543 €-782 €
Total+19 025 €+9 033 €+9 992 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 87 jours
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