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Immeuble 8 pièces 240 m²

Bien expiré
VilleTrélissac (24)
Surface240m²
Coût Total215 418€
Loyer Annuel29 703€
Rentabilité13.79%
Cashflow/mois+1 112€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 187 424 €
Surface : 240 m²
Prix au m² : 780,93 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Secteur prisé où les commerces sont accessibles à pied pour cette maison composée de 2 logements indépendants, dont un déja loué. Chaque logement offre une belle pièce de vie lumineuse, 2 chambres et une salle de bain. A l'extérieur, profitez d'un jardin plat et arboré. Deux garages complètent idéalement ce bien. A vite decouvrir. Honoraires à charge acquéreur : 7.1% Référence annonce : 436-936 Date de réalisation du diagnostic : 14/08/2025 Prix hors honoraires : 175 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 050 € et 2 800 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Trélissac
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24750
Coordonnées : 45.191357, 0.789840
Total : 215 418€
Prix d'acquisition : 187 424€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 200 424€
Frais de notaire : 14 994€
Coût estimé : 14 994€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 240m²
Loyer prédit : 10.31€/m²/mois
Fourchette : 8.55€ - 12.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 2475€/mois
Loyer annuel estimé : 29703€/an
Fourchette totale : 2052€ - 2986€/mois
Fourchette annuelle : 24623€ - 35832€/an
Rentabilité brute :13.79%
Fourchette de rentabilité :11.43% - 16.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :215 418€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 050,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :64,63€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 115,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 853,55€
Coût de l'assurance :19 387,62€
Taxe foncière : 2 970,34€/an
Soit par mois : 247,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 475,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 363,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 112,22€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 240 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 30 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 240 m²
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 240 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement partiel des éléments sanitaires et carrelage dans la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres (état 3/5 assumé)
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 55 m² (estimation pour salon)
Raison: État 3.5/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(54 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 475 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 703 €/an
Calcul : 2 475 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 932 €/an
Base de calcul : Emprunt de 215 418 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 776 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 970 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 677 €
Revenus locatifs : +29 703 €
Charges déductibles : -23 677 €
Résultat foncier Année 1 : 6 026 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 677 €/an
Revenus locatifs : +29 703 €
Charges déductibles : -10 677 €
Résultat foncier Années 2+ : 19 026 €/an
Prix d'achat du bien : 187 424 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 121 826 €(65% de 187 424 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 430 €/an
Calcul : 121 826 € × 3,636% = 4 430 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 703 €23 684 €6 938 €6 019 €---
230 297 €10 496 €6 751 €19 801 €---
330 903 €10 303 €6 557 €20 601 €---
431 521 €10 102 €6 356 €21 419 €---
532 152 €9 895 €6 149 €22 257 €---
632 795 €9 681 €5 936 €23 113 €---
733 451 €9 461 €5 715 €23 990 €---
834 120 €9 232 €5 487 €24 887 €---
934 802 €8 997 €5 251 €25 806 €---
1035 498 €8 753 €5 007 €26 745 €---
1136 208 €8 501 €4 756 €27 707 €---
1236 932 €8 241 €4 496 €28 691 €---
1337 671 €7 973 €4 227 €29 698 €---
1438 424 €7 695 €3 950 €30 729 €---
1539 193 €7 409 €3 663 €31 784 €---
1639 977 €7 113 €3 367 €32 864 €---
1740 776 €6 807 €3 061 €33 969 €---
1841 592 €6 491 €2 745 €35 101 €---
1942 424 €6 164 €2 419 €36 259 €---
2043 272 €5 827 €2 081 €37 445 €---
2144 138 €5 479 €1 733 €38 659 €---
2245 020 €5 119 €1 373 €39 902 €---
2345 921 €4 747 €1 001 €41 174 €---
2446 839 €4 363 €617 €42 477 €---
2547 776 €3 966 €220 €43 810 €---
TOTAL951 407 €206 500 €99 854 €744 908 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 744 908 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 703 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 238 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 238 €+1 806 €+4 432 €
2+6 238 €+5 940 €+298 €
3+6 238 €+6 180 €+58 €
4+6 238 €+6 426 €-188 €
5+6 238 €+6 677 €-439 €
6+6 238 €+6 934 €-696 €
7+6 238 €+7 197 €-959 €
8+6 238 €+7 466 €-1 228 €
9+6 238 €+7 742 €-1 504 €
10+6 238 €+8 024 €-1 786 €
11+6 238 €+8 312 €-2 074 €
12+6 238 €+8 607 €-2 369 €
13+6 238 €+8 909 €-2 671 €
14+6 238 €+9 219 €-2 981 €
15+6 238 €+9 535 €-3 297 €
16+6 238 €+9 859 €-3 621 €
17+6 238 €+10 191 €-3 953 €
18+6 238 €+10 530 €-4 292 €
19+6 238 €+10 878 €-4 640 €
20+6 238 €+11 234 €-4 996 €
21+6 238 €+11 598 €-5 360 €
22+6 238 €+11 970 €-5 732 €
23+6 238 €+12 352 €-6 114 €
24+6 238 €+12 743 €-6 505 €
25+6 238 €+13 143 €-6 905 €
Total+155 950 €+223 472 €+-67 522 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 104 jours
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