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Maison Charentaise et dépendances

VilleBarbezieux-Saint-Hilaire (16)
Surface174m²
Coût Total239 140€
Loyer Annuel15 647€
Rentabilité6.54%
Cashflow/mois-62€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 174 m²
Prix au m² : 919,54 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 174 m², 6 pièces, 1660 m² de terrain

Venez découvrir dans votre agence Laforêt Montendre à seulement 10 minutes de Barbezieux Saint Hilaire, dans un environnement bucolique , cette maison mitoyenne de 175 m2 avec étages, pièce de vie ouverte sur cuisine aménagée, 4 chambres , salle d'eau , salle de bain , 2wc un bureau et un grenier. Gros potentiel avec ses garages , atelier et grange , entourée de verdure et proche d'un village avec toutes les commodités . Le tout sur une parcelle d'environ 1660 m2 Double vitrage avec volets roulants manuels et solaires , chauffage central au fioul , couverture refaite en 2022 . A découvrir rapidement . N'hésitez pas à votre agence Laforêt Montendre au [Coordonnées masquées] ou à l'adresse [Coordonnées masquées] pour plus d'informations. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Barbezieux-Saint-Hilaire
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16300
Coordonnées : 45.472590, -0.154200
Total : 239 140€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 66 340€
Valeur du bien : 226 340€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 174m²
Loyer prédit : 7.49€/m²/mois
Fourchette : 5.83€ - 9.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 1304€/mois
Loyer annuel estimé : 15647€/an
Fourchette totale : 1015€ - 1675€/mois
Fourchette annuelle : 12180€ - 20102€/an
Rentabilité brute :6.54%
Fourchette de rentabilité :5.09% - 8.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 160,22 €/m²
Basé sur :69 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :201 878 €
Prix d'achat :160 000 €
Décote à l'achat :-41 878€ (-20.7%)
Marge achat-revente :-37 262€ (-18.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :239 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 167,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :67,76€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 235,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :111 228,84€
Coût de l'assurance :20 326,90€
Taxe foncière : 1 564,75€/an
Soit par mois : 130,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 303,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 366,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-62,09€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 174 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au fioul
Quantité: 1 système pour 174 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite des travaux
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 340 €(381 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:17 400€
    Isolation toiture/combles: 174 m² × 100€/m² = 17400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 200€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 600€ = 13200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 980€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² de carrelage × 80€/m² = 480€, 1 douche: 2000€, 1 lavabo: 500€, 1 WC: 400€, Plomberie: 800€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 20€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Barbezieux-Saint-Hilaire (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 42 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 304 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 647 €/an
Calcul : 1 304 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 719 €/an
Base de calcul : Emprunt de 239 140 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 813 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 565 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 340 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 436 €
Revenus locatifs : +15 647 €
Charges déductibles : -76 436 €
Résultat foncier Année 1 : -60 789 €(Déficit de 60 789 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 389 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 096 €/an
Revenus locatifs : +15 647 €
Charges déductibles : -10 096 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 551 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39388.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 647 €76 444 €7 726 €-60 797 €21 400 €39 397 €39 397 €
215 960 €9 895 €7 517 €6 065 €--33 331 €
316 280 €9 680 €7 302 €6 600 €--26 731 €
416 605 €9 457 €7 079 €7 148 €--19 583 €
516 937 €9 227 €6 849 €7 711 €--11 872 €
617 276 €8 989 €6 611 €8 287 €--3 585 €
717 622 €8 743 €6 365 €8 879 €---
817 974 €8 489 €6 111 €9 485 €---
918 334 €8 227 €5 849 €10 107 €---
1018 700 €7 956 €5 578 €10 745 €---
1119 074 €7 675 €5 298 €11 399 €---
1219 456 €7 386 €5 008 €12 070 €---
1319 845 €7 087 €4 709 €12 758 €---
1420 242 €6 778 €4 400 €13 463 €---
1520 647 €6 459 €4 081 €14 187 €---
1621 059 €6 129 €3 752 €14 930 €---
1721 481 €5 789 €3 411 €15 692 €---
1821 910 €5 437 €3 059 €16 474 €---
1922 348 €5 073 €2 695 €17 275 €---
2022 795 €4 697 €2 319 €18 098 €---
2123 251 €4 309 €1 931 €18 942 €---
2223 716 €3 908 €1 530 €19 808 €---
2324 191 €3 494 €1 116 €20 697 €---
2424 674 €3 065 €688 €21 609 €---
2525 168 €2 623 €245 €22 545 €---
TOTAL501 193 €237 014 €111 229 €264 179 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 264 179 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 647 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 286 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 286 €-6 420 €+9 706 €
2+3 286 €0 €+3 286 €
3+3 286 €0 €+3 286 €
4+3 286 €0 €+3 286 €
5+3 286 €0 €+3 286 €
6+3 286 €0 €+3 286 €
7+3 286 €+1 588 €+1 698 €
8+3 286 €+2 846 €+440 €
9+3 286 €+3 032 €+254 €
10+3 286 €+3 223 €+63 €
11+3 286 €+3 420 €-134 €
12+3 286 €+3 621 €-335 €
13+3 286 €+3 827 €-541 €
14+3 286 €+4 039 €-753 €
15+3 286 €+4 256 €-970 €
16+3 286 €+4 479 €-1 193 €
17+3 286 €+4 708 €-1 422 €
18+3 286 €+4 942 €-1 656 €
19+3 286 €+5 183 €-1 897 €
20+3 286 €+5 429 €-2 143 €
21+3 286 €+5 683 €-2 397 €
22+3 286 €+5 943 €-2 657 €
23+3 286 €+6 209 €-2 923 €
24+3 286 €+6 483 €-3 197 €
25+3 286 €+6 764 €-3 478 €
Total+82 150 €+79 254 €+2 896 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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