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Maison 5 pièces 183 m²

Bien expiré
VilleBlaziert (32)
Surface183m²
Coût Total253 819€
Loyer Annuel15 426€
Rentabilité6.08%
Cashflow/mois-157€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 182 795 €
Surface : 183 m²
Prix au m² : 998,88 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièce(s) 183 m2

Maison en pierre avec grand terrain (cadre paisible et potentiel d'évolution). Située dans un charmant petit hameau au calme composé de trois maison, cette authentique maison en pierre offre une surface de 183 m2 sur un vaste terrain de plus de 8000 m2. Composée actuellement de deux chambres, une cuisine aménagée, d'un grand salon lumineux. Atout véritable, la possibilité d'ouvrir le salon sur une grande pièce attenante de 50 m2, permettant de créer un espace de vie spacieux et convivial, d'aménager des combles sur plus de 80m2. A l'extérieur profitez d'un environnement privilégié pour les amoureux de la nature. Une belle opportunité pour une résidence principale ou secondaire avec du caractère. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Référence annonce : PG-CON-14614 Date de réalisation du diagnostic : 29/06/2023 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 330 € et 3 170 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Blaziert
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32100
Coordonnées : 43.936806, 0.475870
Total : 253 819€
Prix d'acquisition : 182 795€
Travaux : 56 400€
Valeur du bien : 239 195€
Frais de notaire : 14 624€
Coût estimé : 14 624€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 183m²
Loyer prédit : 7.02€/m²/mois
Fourchette : 5.31€ - 9.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 1285€/mois
Loyer annuel estimé : 15426€/an
Fourchette totale : 971€ - 1702€/mois
Fourchette annuelle : 11651€ - 20423€/an
Rentabilité brute :6.08%
Fourchette de rentabilité :4.59% - 8.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 222,22 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :406 666 €
Prix d'achat :182 795 €
Décote à l'achat :-223 871€ (-55.1%)
Marge achat-revente :152 847€ (37.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :253 819€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 239,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :74,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 313,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :118 056,34€
Coût de l'assurance :22 209,16€
Taxe foncière : 1 542,57€/an
Soit par mois : 128,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 285,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 442,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-156,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 183 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 183 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes plomberie et électricité
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes plomberie et électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 33 m²
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 400 €(308 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 980€
    Isolation toiture/combles: 183 m² × 60€/m² = 10980€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:13 800€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 600€ = 13800€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 100€
    Parquet flottant: 30 m² × 70€/m² = 2100€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 320€
    Peinture murs et plafonds salon: 33 m² × 40€/m² = 1320€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Blaziert (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 780€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 285 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 426 €/an
Calcul : 1 285 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 192 €/an
Base de calcul : Emprunt de 253 819 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 888 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 543 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 023 €
Revenus locatifs : +15 426 €
Charges déductibles : -67 023 €
Résultat foncier Année 1 : -51 598 €(Déficit de 51 598 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 198 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 623 €/an
Revenus locatifs : +15 426 €
Charges déductibles : -10 623 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 802 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30197.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 182 795 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 118 817 €(65% de 182 795 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 321 €/an
Calcul : 118 817 € × 3,636% = 4 321 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 426 €67 031 €8 200 €-51 606 €21 400 €30 206 €30 206 €
215 734 €10 410 €7 979 €5 324 €--24 881 €
316 049 €10 181 €7 750 €5 868 €--19 013 €
416 370 €9 944 €7 513 €6 426 €--12 588 €
516 697 €9 700 €7 269 €6 997 €--5 590 €
617 031 €9 448 €7 017 €7 584 €---
717 372 €9 187 €6 756 €8 185 €---
817 719 €8 917 €6 486 €8 802 €---
918 074 €8 639 €6 208 €9 435 €---
1018 435 €8 351 €5 920 €10 084 €---
1118 804 €8 054 €5 623 €10 750 €---
1219 180 €7 747 €5 316 €11 433 €---
1319 564 €7 429 €4 998 €12 134 €---
1419 955 €7 101 €4 671 €12 853 €---
1520 354 €6 763 €4 332 €13 591 €---
1620 761 €6 413 €3 982 €14 348 €---
1721 176 €6 051 €3 620 €15 125 €---
1821 600 €5 678 €3 247 €15 922 €---
1922 032 €5 292 €2 861 €16 740 €---
2022 472 €4 893 €2 462 €17 580 €---
2122 922 €4 481 €2 050 €18 441 €---
2223 380 €4 055 €1 624 €19 325 €---
2323 848 €3 615 €1 184 €20 233 €---
2424 325 €3 161 €730 €21 164 €---
2524 811 €2 691 €260 €22 120 €---
TOTAL494 091 €235 230 €118 056 €258 861 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 258 861 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 426 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 239 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 239 €-6 420 €+9 659 €
2+3 239 €0 €+3 239 €
3+3 239 €0 €+3 239 €
4+3 239 €0 €+3 239 €
5+3 239 €0 €+3 239 €
6+3 239 €+598 €+2 641 €
7+3 239 €+2 456 €+783 €
8+3 239 €+2 641 €+598 €
9+3 239 €+2 831 €+408 €
10+3 239 €+3 025 €+214 €
11+3 239 €+3 225 €+14 €
12+3 239 €+3 430 €-191 €
13+3 239 €+3 640 €-401 €
14+3 239 €+3 856 €-617 €
15+3 239 €+4 077 €-838 €
16+3 239 €+4 304 €-1 065 €
17+3 239 €+4 538 €-1 299 €
18+3 239 €+4 777 €-1 538 €
19+3 239 €+5 022 €-1 783 €
20+3 239 €+5 274 €-2 035 €
21+3 239 €+5 532 €-2 293 €
22+3 239 €+5 798 €-2 559 €
23+3 239 €+6 070 €-2 831 €
24+3 239 €+6 349 €-3 110 €
25+3 239 €+6 636 €-3 397 €
Total+80 975 €+77 658 €+3 317 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 140 jours
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