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Maison 5 pièces 183 m²

VilleBlaziert (32)
Surface183
Coût Total253 819
Loyer Annuel15 426
Rentabilité6.08%
Cashflow/mois-157
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 182 795 €
Surface : 183 m²
Prix au m² : 998,88 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièce(s) 183 m2

Maison en pierre avec grand terrain (cadre paisible et potentiel d'évolution). Située dans un charmant petit hameau au calme composé de trois maison, cette authentique maison en pierre offre une surface de 183 m2 sur un vaste terrain de plus de 8000 m2. Composée actuellement de deux chambres, une cuisine aménagée, d'un grand salon lumineux. Atout véritable, la possibilité d'ouvrir le salon sur une grande pièce attenante de 50 m2, permettant de créer un espace de vie spacieux et convivial, d'aménager des combles sur plus de 80m2. A l'extérieur profitez d'un environnement privilégié pour les amoureux de la nature. Une belle opportunité pour une résidence principale ou secondaire avec du caractère. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Référence annonce : PG-CON-14614 Date de réalisation du diagnostic : 29/06/2023 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 330 € et 3 170 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Blaziert
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32100
Coordonnées : 43.936806, 0.475870
Total : 253 819
Prix d'acquisition : 182 795
Travaux : 56 400
Valeur du bien : 239 195
Frais de notaire : 14 624
Coût estimé : 14 624
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 183
Loyer prédit : 7.02€/m²/mois
Fourchette : 5.31€ - 9.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 1285€/mois
Loyer annuel estimé : 15426€/an
Fourchette totale : 971€ - 1702€/mois
Fourchette annuelle : 11651€ - 20423€/an
Rentabilité brute :6.08%
Fourchette de rentabilité :4.59% - 8.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 222,22 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :406 666
Prix d'achat :182 795
Décote à l'achat :-223 871 (-55.1%)
Marge achat-revente :152 847€ (37.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :253 819
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 239,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :74,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 313,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :118 056,34
Coût de l'assurance :22 209,16
Taxe foncière : 1 542,57€/an
Soit par mois : 128,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 285,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 442,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-156,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 183 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 183 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes plomberie et électricité
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes plomberie et électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 33 m²
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 400(308 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 980
    Isolation toiture/combles: 183 m² × 60€/m² = 10980€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:13 800
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 600€ = 13800€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:9 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 100
    Parquet flottant: 30 m² × 70€/m² = 2100€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 320
    Peinture murs et plafonds salon: 33 m² × 40€/m² = 1320€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Blaziert (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 780✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 285 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 426 €/an
Calcul : 1 285 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 192 €/an
Base de calcul : Emprunt de 253 819 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 888 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 543 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 023
Revenus locatifs : +15 426
Charges déductibles : -67 023
Résultat foncier Année 1 : -51 598(Déficit de 51 598 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 198
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 623 €/an
Revenus locatifs : +15 426
Charges déductibles : -10 623
Résultat foncier Années 2+ : 4 802 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30197.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 182 795
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 118 817(65% de 182 795 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 321 €/an
Calcul : 118 817 € × 3,636% = 4 321
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 42667 0318 200-51 60621 400 €30 206 €30 206 €
215 73410 4107 9795 324--24 881 €
316 04910 1817 7505 868--19 013 €
416 3709 9447 5136 426--12 588 €
516 6979 7007 2696 997--5 590 €
617 0319 4487 0177 584---
717 3729 1876 7568 185---
817 7198 9176 4868 802---
918 0748 6396 2089 435---
1018 4358 3515 92010 084---
1118 8048 0545 62310 750---
1219 1807 7475 31611 433---
1319 5647 4294 99812 134---
1419 9557 1014 67112 853---
1520 3546 7634 33213 591---
1620 7616 4133 98214 348---
1721 1766 0513 62015 125---
1821 6005 6783 24715 922---
1922 0325 2922 86116 740---
2022 4724 8932 46217 580---
2122 9224 4812 05018 441---
2223 3804 0551 62419 325---
2323 8483 6151 18420 233---
2424 3253 16173021 164---
2524 8112 69126022 120---
TOTAL494 091235 230118 056258 86121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 258 861
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 426 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 239 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 239-6 420+9 659
2+3 2390+3 239
3+3 2390+3 239
4+3 2390+3 239
5+3 2390+3 239
6+3 239+598+2 641
7+3 239+2 456+783
8+3 239+2 641+598
9+3 239+2 831+408
10+3 239+3 025+214
11+3 239+3 225+14
12+3 239+3 430-191
13+3 239+3 640-401
14+3 239+3 856-617
15+3 239+4 077-838
16+3 239+4 304-1 065
17+3 239+4 538-1 299
18+3 239+4 777-1 538
19+3 239+5 022-1 783
20+3 239+5 274-2 035
21+3 239+5 532-2 293
22+3 239+5 798-2 559
23+3 239+6 070-2 831
24+3 239+6 349-3 110
25+3 239+6 636-3 397
Total+80 975+77 658+3 317
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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