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Détails du bien

Bien expiré
VilleMarseille 15e (13)
Surface34m²
Coût Total69 220€
Loyer Annuel6 871€
Rentabilité9.93%
Cashflow/mois+39€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 50 000 €
Surface : 34 m²
Prix au m² : 1 470,59 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 7, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Idéal investisseur, studio de 30 m² situé au 5 € étage avec ascenseur d'une résidence récente (2011), sécurisée et bien entretenue, dans le 15 € arrondissement de Marseille – quartier Saint-Louis.

Le bien se compose d'une pièce de vie fonctionnelle, d'un coin cuisine, d'une salle d'eau avec WC, et bénéficie d'un balcon, offrant un extérieur appréciable. Appartement en bon état général, conforme aux standards de la résidence.

Locataire en place Le logement est actuellement loué 435 euros charges comprises, dans le cadre d'une convention PLSI (loyer plafonné).

Informations financières

Loyer : 435 euros CC / mois Charges de copropriété : 1 200 euros / an Taxe foncière : 870 euros / an

Ville : Marseille 15e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13015
Total : 69 220€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 15 220€
Valeur du bien : 65 220€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 34m²
Loyer prédit : 16.84€/m²/mois
Fourchette : 13.40€ - 21.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 573€/mois
Loyer annuel estimé : 6871€/an
Fourchette totale : 456€ - 720€/mois
Fourchette annuelle : 5466€ - 8638€/an
Rentabilité brute :9.93%
Fourchette de rentabilité :7.90% - 12.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :69 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :340,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :20,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 360,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :32 966,09€
Coût de l'assurance :6 056,75€
Taxe foncière : 870,00€/an
Soit par mois : 72,50€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 100,00€/mois
Soit par an : 1 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 572,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 533,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :39,30€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 172 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité si nécessaire, et rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de la robinetterie, ainsi que des joints de carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du revêtement de sol si nécessaire et peinture des murs et plafonds.
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 220 €(448 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète: 1 × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1 × 1500€ = 1500€, Électricité: 1 × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:2 500€
    Salle de bain complète: 1 × 1500€ = 1500€, Vérification robinetterie et joints: 1 × 500€ = 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon:2 520€
    Peinture murs et plafonds: 34 m² × 30€/m² = 1020€, Remplacement revêtement sol: 1 × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 573 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 871 €/an
Calcul : 573 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 282 €/an
Base de calcul : Emprunt de 69 220 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 242 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 870 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 200 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 220 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 815 €
Revenus locatifs : +6 871 €
Charges déductibles : -19 815 €
Résultat foncier Année 1 : -12 943 €(Déficit de 12 943 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 2 243 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 595 €/an
Revenus locatifs : +6 871 €
Charges déductibles : -4 595 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 277 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 2243.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 871 €19 817 €2 285 €-12 945 €10 700 €2 245 €2 245 €
27 009 €4 536 €2 223 €2 473 €---
37 149 €4 472 €2 160 €2 677 €---
47 292 €4 407 €2 095 €2 885 €---
57 438 €4 339 €2 027 €3 098 €---
67 587 €4 270 €1 957 €3 317 €---
77 738 €4 197 €1 885 €3 541 €---
87 893 €4 123 €1 810 €3 770 €---
98 051 €4 045 €1 733 €4 005 €---
108 212 €3 966 €1 653 €4 246 €---
118 376 €3 883 €1 571 €4 493 €---
128 544 €3 798 €1 485 €4 746 €---
138 715 €3 709 €1 397 €5 005 €---
148 889 €3 618 €1 306 €5 271 €---
159 067 €3 524 €1 212 €5 543 €---
169 248 €3 426 €1 114 €5 822 €---
179 433 €3 325 €1 013 €6 107 €---
189 622 €3 221 €909 €6 400 €---
199 814 €3 113 €801 €6 701 €---
2010 010 €3 002 €690 €7 008 €---
2110 210 €2 887 €574 €7 324 €---
2210 415 €2 768 €455 €7 647 €---
2310 623 €2 644 €332 €7 979 €---
2410 835 €2 517 €205 €8 318 €---
2511 052 €2 385 €73 €8 667 €---
TOTAL220 091 €105 993 €32 966 €114 099 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 114 099 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 871 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 443 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 443 €-3 210 €+4 653 €
2+1 443 €+68 €+1 375 €
3+1 443 €+803 €+640 €
4+1 443 €+865 €+578 €
5+1 443 €+929 €+514 €
6+1 443 €+995 €+448 €
7+1 443 €+1 062 €+381 €
8+1 443 €+1 131 €+312 €
9+1 443 €+1 202 €+241 €
10+1 443 €+1 274 €+169 €
11+1 443 €+1 348 €+95 €
12+1 443 €+1 424 €+19 €
13+1 443 €+1 502 €-59 €
14+1 443 €+1 581 €-138 €
15+1 443 €+1 663 €-220 €
16+1 443 €+1 746 €-303 €
17+1 443 €+1 832 €-389 €
18+1 443 €+1 920 €-477 €
19+1 443 €+2 010 €-567 €
20+1 443 €+2 103 €-660 €
21+1 443 €+2 197 €-754 €
22+1 443 €+2 294 €-851 €
23+1 443 €+2 394 €-951 €
24+1 443 €+2 496 €-1 053 €
25+1 443 €+2 600 €-1 157 €
Total+36 075 €+34 230 €+1 845 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 297 jours
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