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Appartement à vendre

VilleAulnay-sous-Bois (93)
Surface89m²
Coût Total218 140€
Loyer Annuel17 861€
Rentabilité8.19%
Cashflow/mois+211€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 183 000 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 2 056,18 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Salle de bain, Salon (total 25,4 m²), 3 chambres, Entrée séparée, Pas de balcon, Pas de cave, Non meublé

AULNAY-SOUS-BOIS Appartement 4 pièces Proche ligne 16

Idéalement situé, cet appartement de type F4 , habitable à proximité immédiat de la crèche, de l'école élémentaire André Malraux, du collège Pablo Neruda, ainsi que de toutes les commodités nécessaires au quotidien. Vous serez également à seulement 10 minutes de la gare RER, du futur métro ligne 16 et du centre commercial Beau Sevran.

Le bien se compose de la manière suivante : entrée, séjour très spacieux, salle d'eau, cuisine indépendante, salle de bain, WC séparé, trois chambres, cellier et nombreux rangements. De plus, un box en sous-sol complète ce bien.

À ne pas manquer ! Ce bien représente une véritable opportunité pour les familles recherchant un cadre de vie pratique et agréable. Prix : 183000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Copropriété : Nb de lots : 1 Budget prévisionnel (dépenses courantes) : 1.0 euros/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 720.0 € et 1040.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). Bien proposé par Sanjeev GUNARAJAH EI, agent commercial (RSAC 952281129)

Ville : Aulnay-sous-Bois
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93600
Coordonnées : 48.941546, 2.490803
Aulnay-sous-Bois
RER B
Total : 218 140€
Prix d'acquisition : 183 000€
Travaux : 20 500€
Valeur du bien : 203 500€
Frais de notaire : 14 640€
Coût estimé : 14 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89m²
Loyer prédit : 16.72€/m²/mois
Fourchette : 12.61€ - 22.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 1488€/mois
Loyer annuel estimé : 17861€/an
Fourchette totale : 1122€ - 1974€/mois
Fourchette annuelle : 13466€ - 23691€/an
Rentabilité brute :8.19%
Fourchette de rentabilité :6.17% - 10.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 483,52 €/m²
Basé sur :103 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :310 033 €
Prix d'achat :183 000 €
Décote à l'achat :-127 033€ (-41.0%)
Marge achat-revente :91 893€ (29.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :218 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 065,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :63,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 128,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 461,31€
Coût de l'assurance :19 087,25€
Taxe foncière : 1 786,14€/an
Soit par mois : 148,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 0,08€/mois
Soit par an : 1,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 488,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 277,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :210,56€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 109 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager et mise à jour des installations de plomberie et d'électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la baignoire et du lavabo, mise à jour du carrelage si nécessaire
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - quelques signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du parquet
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais peut bénéficier d'un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 500 €(230 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 500€
    Cuisine complète rénovation: 8 m² × 1000€/m² = 8000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:4 000€
    Baignoire: 1500€, Lavabo: 400€, Carrelage salle de bain: 6 m² × 50€/m² = 300€, Plomberie: 800€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:4 500€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 25€/m² = 900€, Parquet flottant: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 800€, Autres frais: 1000€
  • Salon:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aulnay-sous-Bois (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 488 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 861 €/an
Calcul : 1 488 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 041 €/an
Base de calcul : Emprunt de 218 140 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 763 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 786 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 €/an
Calcul : 0 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 091 €
Revenus locatifs : +17 861 €
Charges déductibles : -30 091 €
Résultat foncier Année 1 : -12 230 €(Déficit de 12 230 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 1 530 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 591 €/an
Revenus locatifs : +17 861 €
Charges déductibles : -9 591 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 270 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1529.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 183 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 118 950 €(65% de 183 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 325 €/an
Calcul : 118 950 € × 3,636% = 4 325 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 861 €30 098 €7 048 €-12 237 €10 700 €1 537 €1 537 €
218 219 €9 408 €6 857 €8 811 €---
318 583 €9 211 €6 661 €9 372 €---
418 955 €9 008 €6 457 €9 947 €---
519 334 €8 798 €6 247 €10 536 €---
619 720 €8 581 €6 030 €11 140 €---
720 115 €8 357 €5 806 €11 758 €---
820 517 €8 125 €5 574 €12 392 €---
920 928 €7 886 €5 335 €13 042 €---
1021 346 €7 639 €5 088 €13 708 €---
1121 773 €7 383 €4 832 €14 390 €---
1222 208 €7 119 €4 568 €15 089 €---
1322 653 €6 846 €4 296 €15 806 €---
1423 106 €6 565 €4 014 €16 541 €---
1523 568 €6 274 €3 723 €17 294 €---
1624 039 €5 973 €3 422 €18 066 €---
1724 520 €5 662 €3 111 €18 858 €---
1825 010 €5 341 €2 790 €19 669 €---
1925 511 €5 009 €2 459 €20 501 €---
2026 021 €4 666 €2 116 €21 354 €---
2126 541 €4 312 €1 762 €22 229 €---
2227 072 €3 946 €1 396 €23 126 €---
2327 613 €3 568 €1 018 €24 045 €---
2428 166 €3 178 €627 €24 988 €---
2528 729 €2 774 €224 €25 955 €---
TOTAL572 107 €185 727 €101 461 €386 380 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 386 380 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 861 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 751 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 751 €-3 210 €+6 961 €
2+3 751 €+2 182 €+1 569 €
3+3 751 €+2 812 €+939 €
4+3 751 €+2 984 €+767 €
5+3 751 €+3 161 €+590 €
6+3 751 €+3 342 €+409 €
7+3 751 €+3 527 €+224 €
8+3 751 €+3 718 €+33 €
9+3 751 €+3 913 €-162 €
10+3 751 €+4 112 €-361 €
11+3 751 €+4 317 €-566 €
12+3 751 €+4 527 €-776 €
13+3 751 €+4 742 €-991 €
14+3 751 €+4 962 €-1 211 €
15+3 751 €+5 188 €-1 437 €
16+3 751 €+5 420 €-1 669 €
17+3 751 €+5 657 €-1 906 €
18+3 751 €+5 901 €-2 150 €
19+3 751 €+6 150 €-2 399 €
20+3 751 €+6 406 €-2 655 €
21+3 751 €+6 669 €-2 918 €
22+3 751 €+6 938 €-3 187 €
23+3 751 €+7 214 €-3 463 €
24+3 751 €+7 496 €-3 745 €
25+3 751 €+7 786 €-4 035 €
Total+93 775 €+115 914 €+-22 139 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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