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Maison de village

VilleVézinnes (89)
Surface89m²
Coût Total110 700€
Loyer Annuel8 674€
Rentabilité7.84%
Cashflow/mois+64€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 65 000 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 730,34 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de village à vendre située à Dannemoine. Chauffée avec radiateurs électriques et poêle à bois neuf. Au rez de chaussée une grande cuisine , un salon , un bureau WC garage et cellier Une cave en sous-sol Au premier 3 chambres sur parquet une salle de bains WC Le grenier est aménageable. Pas de terrain.

Ville : Vézinnes
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89700
Coordonnées : 47.892770, 3.944970
Total : 110 700€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 40 500€
Valeur du bien : 105 500€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89m²
Loyer prédit : 8.12€/m²/mois
Fourchette : 6.42€ - 10.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 723€/mois
Loyer annuel estimé : 8674€/an
Fourchette totale : 571€ - 915€/mois
Fourchette annuelle : 6852€ - 10981€/an
Rentabilité brute :7.84%
Fourchette de rentabilité :6.19% - 9.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 007,19 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :89 640 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :-24 640€ (-27.5%)
Marge achat-revente :-21 060€ (-23.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :541,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :44,28€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 586,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 840,32€
Coût de l'assurance :13 284,00€
Taxe foncière : 867,43€/an
Soit par mois : 72,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 722,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 658,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :64,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 89 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles aménageables avec laine soufflée
Quantité: surface grenier en m² (89 m²)
Raison: DPE E - Maison - Très efficace pour améliorer le score DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement abîmés nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 500 €(455 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 10500€ = 10500€
  • Isolation:11 180€
    Isolation combles: 89 m² × 120€/m² = 10680€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:7 700€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 700€ = 7700€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€
  • Chambres:4 320€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 2160€
  • Salon:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 380€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 723 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 674 €/an
Calcul : 723 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 595 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 700 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 531 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 867 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 494 €
Revenus locatifs : +8 674 €
Charges déductibles : -45 494 €
Résultat foncier Année 1 : -36 820 €(Déficit de 36 820 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 420 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 994 €/an
Revenus locatifs : +8 674 €
Charges déductibles : -4 994 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 680 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15419.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 674 €45 497 €3 599 €-36 823 €21 400 €15 423 €15 423 €
28 848 €4 900 €3 502 €3 947 €--11 476 €
39 025 €4 800 €3 401 €4 225 €--7 251 €
49 205 €4 697 €3 298 €4 509 €--2 742 €
59 389 €4 590 €3 191 €4 800 €---
69 577 €4 479 €3 080 €5 098 €---
79 769 €4 365 €2 966 €5 404 €---
89 964 €4 247 €2 848 €5 717 €---
910 163 €4 125 €2 726 €6 039 €---
1010 367 €3 998 €2 600 €6 368 €---
1110 574 €3 868 €2 469 €6 706 €---
1210 785 €3 733 €2 335 €7 052 €---
1311 001 €3 594 €2 195 €7 407 €---
1411 221 €3 450 €2 052 €7 771 €---
1511 445 €3 302 €1 903 €8 144 €---
1611 674 €3 148 €1 749 €8 526 €---
1711 908 €2 989 €1 591 €8 918 €---
1812 146 €2 825 €1 427 €9 321 €---
1912 389 €2 656 €1 257 €9 733 €---
2012 637 €2 481 €1 082 €10 156 €---
2112 889 €2 300 €901 €10 590 €---
2213 147 €2 113 €714 €11 035 €---
2313 410 €1 919 €521 €11 491 €---
2413 678 €1 720 €321 €11 959 €---
2513 952 €1 513 €114 €12 439 €---
TOTAL277 839 €127 310 €51 840 €150 529 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 150 529 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 674 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 822 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 822 €-6 420 €+8 242 €
2+1 822 €0 €+1 822 €
3+1 822 €0 €+1 822 €
4+1 822 €0 €+1 822 €
5+1 822 €+617 €+1 205 €
6+1 822 €+1 529 €+293 €
7+1 822 €+1 621 €+201 €
8+1 822 €+1 715 €+107 €
9+1 822 €+1 812 €+10 €
10+1 822 €+1 910 €-88 €
11+1 822 €+2 012 €-190 €
12+1 822 €+2 116 €-294 €
13+1 822 €+2 222 €-400 €
14+1 822 €+2 331 €-509 €
15+1 822 €+2 443 €-621 €
16+1 822 €+2 558 €-736 €
17+1 822 €+2 676 €-854 €
18+1 822 €+2 796 €-974 €
19+1 822 €+2 920 €-1 098 €
20+1 822 €+3 047 €-1 225 €
21+1 822 €+3 177 €-1 355 €
22+1 822 €+3 310 €-1 488 €
23+1 822 €+3 447 €-1 625 €
24+1 822 €+3 588 €-1 766 €
25+1 822 €+3 732 €-1 910 €
Total+45 550 €+45 159 €+391 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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