Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 4 pièces 117 m²

Bien expiré
VilleMilly-la-Forêt (91)
Surface117m²
Coût Total275 000€
Loyer Annuel19 015€
Rentabilité6.91%
Cashflow/mois+5€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 212 000 €
Surface : 117 m²
Prix au m² : 1 811,97 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 117 m² - MILLY LA FORÊT 35 kms sud Maison ancienne de village sur 901 m² de terrain clos arboré. -Rez de chaussée : entrée dégagement, cuisine aménagée, séjour salon avec poêle, salle de bains, wc. -Etage : dégagement, 1 chambre avec bureau, 1 chambre avec 1 pièce possible salle de bains wc. -Dépendances : 1 grange, 1 appentsi, 1 porche, cave voûtée. Prix : 212 000 * *Honoraires à la charge du vendeur

  • Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : Entre 2040 Euros et 2790 Euros par an. Prix moyens des énergies indexés au 1er janvier 2021 (abonnement compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Référence annonce : 3003824 Date de réalisation du diagnostic : 24/04/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 040 € et 2 790 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Milly-la-Forêt
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91490
Coordonnées : 48.404514, 2.471186
Total : 275 000€
Prix d'acquisition : 212 000€
Travaux : 46 040€
Valeur du bien : 258 040€
Frais de notaire : 16 960€
Coût estimé : 16 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 117m²
Loyer prédit : 13.54€/m²/mois
Fourchette : 10.64€ - 17.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 1585€/mois
Loyer annuel estimé : 19015€/an
Fourchette totale : 1244€ - 2018€/mois
Fourchette annuelle : 14932€ - 24214€/an
Rentabilité brute :6.91%
Fourchette de rentabilité :5.43% - 8.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 219,32 €/m²
Basé sur :56 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :376 660 €
Prix d'achat :212 000 €
Décote à l'achat :-164 660€ (-43.7%)
Marge achat-revente :101 660€ (27.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :275 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 343,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :77,92€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 420,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :127 908,05€
Coût de l'assurance :23 375,00€
Taxe foncière : 1 901,49€/an
Soit par mois : 158,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 584,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 579,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :5,18€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 117 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 117 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes plomberie/électricité nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 040 €(394 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 700€
    Isolation toiture/combles: 117 m² × 100€/m² = 11700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Milly-la-Forêt (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 585 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 015 €/an
Calcul : 1 585 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 876 €/an
Base de calcul : Emprunt de 275 000 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 935 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 901 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 753 €
Revenus locatifs : +19 015 €
Charges déductibles : -57 753 €
Résultat foncier Année 1 : -38 738 €(Déficit de 38 738 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 338 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 713 €/an
Revenus locatifs : +19 015 €
Charges déductibles : -11 713 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 302 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17337.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 212 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 137 800 €(65% de 212 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 011 €/an
Calcul : 137 800 € × 3,636% = 5 011 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 015 €57 761 €8 885 €-38 746 €21 400 €17 346 €17 346 €
219 395 €11 481 €8 645 €7 914 €--9 432 €
319 783 €11 233 €8 397 €8 550 €--882 €
420 179 €10 977 €8 140 €9 202 €---
520 582 €10 712 €7 876 €9 870 €---
620 994 €10 439 €7 602 €10 555 €---
721 414 €10 156 €7 320 €11 258 €---
821 842 €9 864 €7 028 €11 978 €---
922 279 €9 562 €6 726 €12 717 €---
1022 725 €9 251 €6 414 €13 474 €---
1123 179 €8 929 €6 092 €14 251 €---
1223 643 €8 596 €5 759 €15 047 €---
1324 116 €8 252 €5 415 €15 864 €---
1424 598 €7 897 €5 060 €16 701 €---
1525 090 €7 530 €4 693 €17 560 €---
1625 592 €7 151 €4 314 €18 441 €---
1726 103 €6 759 €3 922 €19 345 €---
1826 625 €6 354 €3 518 €20 271 €---
1927 158 €5 936 €3 099 €21 222 €---
2027 701 €5 504 €2 667 €22 197 €---
2128 255 €5 057 €2 221 €23 198 €---
2228 820 €4 596 €1 760 €24 224 €---
2329 397 €4 119 €1 283 €25 277 €---
2429 985 €3 627 €791 €26 358 €---
2530 584 €3 118 €282 €27 466 €---
TOTAL609 053 €244 860 €127 908 €364 193 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 364 193 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 015 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 993 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 993 €-6 420 €+10 413 €
2+3 993 €0 €+3 993 €
3+3 993 €0 €+3 993 €
4+3 993 €+2 496 €+1 497 €
5+3 993 €+2 961 €+1 032 €
6+3 993 €+3 167 €+826 €
7+3 993 €+3 377 €+616 €
8+3 993 €+3 593 €+400 €
9+3 993 €+3 815 €+178 €
10+3 993 €+4 042 €-49 €
11+3 993 €+4 275 €-282 €
12+3 993 €+4 514 €-521 €
13+3 993 €+4 759 €-766 €
14+3 993 €+5 010 €-1 017 €
15+3 993 €+5 268 €-1 275 €
16+3 993 €+5 532 €-1 539 €
17+3 993 €+5 803 €-1 810 €
18+3 993 €+6 081 €-2 088 €
19+3 993 €+6 367 €-2 374 €
20+3 993 €+6 659 €-2 666 €
21+3 993 €+6 959 €-2 966 €
22+3 993 €+7 267 €-3 274 €
23+3 993 €+7 583 €-3 590 €
24+3 993 €+7 907 €-3 914 €
25+3 993 €+8 240 €-4 247 €
Total+99 825 €+109 258 €+-9 433 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →