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Maison à vendre

VilleGarchy (58)
Surface225m²
Coût Total235 100€
Loyer Annuel16 127€
Rentabilité6.86%
Cashflow/mois-55€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 195 000 €
Surface : 225 m²
Prix au m² : 866,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Salon (total 20 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 4 parkings: 2 boxs de stationnement, Garage, Parking, Jardin, calme, Pas de balcon

LONGÈRE DE CHARME AUTHENTICITÉ, VOLUMES ET CADRE DE VIE PRÉSERVÉ Laissez-vous séduire par cette élégante longère de caractère, qui conjugue avec harmonie le charme de l'ancien, de généreux volumes et le confort d'une maison pensée pour la vie de famille. Dès l'entrée, vous serez accueilli par une vaste cuisine aménagée, ouverte sur un spacieux séjour, créant un bel espace de vie convivial et lumineux. Dans son prolongement, un salon chaleureux agrémenté d'un poêle à bois invite à profiter pleinement des soirées d'hiver dans une atmosphère douce et cosy. Le rez-de-chaussée bénéficie également d'une pièce supplémentaire, offrant de nombreuses possibilités d'aménagement selon vos besoins et vos envies : bureau, espace de télétravail, salle de jeux ou encore chambre de plain-pied. Un couloir dessert harmonieusement une buanderie, une salle d'eau ainsi que des WC indépendants. À l'étage, un agréable palier distribue trois belles chambres, ainsi qu'une salle de bains et des WC séparés. L'agencement de l'ensemble offre à chacun son espace et permet une vie familiale confortable. Côté dépendances, la propriété dispose d'un garage attenant, complété par un grenier offrant une capacité de rangement appréciable, ainsi que d'un second garage indépendant. UN ÉCRIN DE VERDURE DE 7 000 M² L'un des véritables atouts de cette propriété réside dans son magnifique terrain d'environ 7 000 m². Véritable havre de paix, cet environnement verdoyant et préservé séduira les amoureux de nature et de tranquillité. Ce vaste espace offre un formidable potentiel pour profiter des beaux jours, aménager un jardin paysager, accueillir des animaux ou simplement savourer, en toute intimité, le calme et la sérénité des lieux. CONFORT ET ÉQUIPEMENTS La maison bénéficie également d'équipements appréciables au quotidien :

pompe à chaleur ; micro-station récente ; double vitrage.

UNE PROPRIÉTÉ AUTHENTIQUE ET FAMILIALE Par son caractère, ses volumes, ses nombreuses possibilités d'aménagement et son environnement exceptionnel, cette longère constitue une belle opportunité pour une famille à la recherche d'un cadre de vie privilégié. Un bien rare, où authenticité, espace et confort se rencontrent pour offrir un véritable art de vivre à la campagne. Une propriété pleine de charme qui mérite d'être découverte sans tarder.

Ville : Garchy
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58150
Coordonnées : 47.275649, 3.053419
Total : 235 100€
Prix d'acquisition : 195 000€
Travaux : 24 500€
Valeur du bien : 219 500€
Frais de notaire : 15 600€
Coût estimé : 15 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 225m²
Loyer prédit : 5.97€/m²/mois
Fourchette : 4.66€ - 7.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 1344€/mois
Loyer annuel estimé : 16127€/an
Fourchette totale : 1049€ - 1721€/mois
Fourchette annuelle : 12592€ - 20654€/an
Rentabilité brute :6.86%
Fourchette de rentabilité :5.36% - 8.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :793,18 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :178 466 €
Prix d'achat :195 000 €
Décote à l'achat :+16 534€ (+9.3%)
Marge achat-revente :-56 634€ (-31.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :235 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 170,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :94,04€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 264,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 101,32€
Coût de l'assurance :28 212,00€
Taxe foncière : 1 612,72€/an
Soit par mois : 134,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 343,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 399,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-55,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 122 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à jour de la pompe à chaleur pour garantir son efficacité
Quantité: 1 système
Raison: DPE C - Maison - Bien que le DPE soit acceptable, une vérification peut améliorer l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 supposé, nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 supposé, nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 supposé, nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 500 €(109 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Revêtement sol 45 m²: 60€/m² × 45 = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds 45 m²: 40€/m² × 45 = 1800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Garchy), les prix ont été adaptés avec un coefficient de 0.9. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 344 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 127 €/an
Calcul : 1 344 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 009 €/an
Base de calcul : Emprunt de 235 100 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 128 €/an
Calcul : 94 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 613 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 250 €
Revenus locatifs : +16 127 €
Charges déductibles : -35 250 €
Résultat foncier Année 1 : -19 123 €(Déficit de 19 123 €)
Imputable sur revenu global : 19 123 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 750 €/an
Revenus locatifs : +16 127 €
Charges déductibles : -10 750 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 377 €/an
Prix d'achat du bien : 195 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 126 750 €(65% de 195 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 609 €/an
Calcul : 126 750 € × 3,636% = 4 609 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 127 €35 257 €8 016 €-19 130 €19 130 €--
216 450 €10 546 €7 805 €5 904 €---
316 779 €10 327 €7 586 €6 452 €---
417 114 €10 101 €7 359 €7 014 €---
517 457 €9 866 €7 125 €7 590 €---
617 806 €9 624 €6 882 €8 182 €---
718 162 €9 372 €6 631 €8 790 €---
818 525 €9 112 €6 371 €9 413 €---
918 896 €8 843 €6 102 €10 052 €---
1019 273 €8 565 €5 824 €10 709 €---
1119 659 €8 277 €5 535 €11 382 €---
1220 052 €7 978 €5 237 €12 074 €---
1320 453 €7 669 €4 928 €12 784 €---
1420 862 €7 350 €4 608 €13 513 €---
1521 279 €7 019 €4 278 €14 261 €---
1621 705 €6 676 €3 935 €15 029 €---
1722 139 €6 322 €3 581 €15 817 €---
1822 582 €5 955 €3 214 €16 627 €---
1923 034 €5 575 €2 834 €17 458 €---
2023 494 €5 182 €2 441 €18 312 €---
2123 964 €4 775 €2 034 €19 189 €---
2224 443 €4 354 €1 613 €20 089 €---
2324 932 €3 918 €1 177 €21 014 €---
2425 431 €3 467 €726 €21 964 €---
2525 940 €3 000 €259 €22 939 €---
TOTAL516 559 €209 131 €116 101 €307 427 €19 130 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 739 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 307 427 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 127 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 387 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 387 €-5 739 €+9 126 €
2+3 387 €+1 771 €+1 616 €
3+3 387 €+1 935 €+1 452 €
4+3 387 €+2 104 €+1 283 €
5+3 387 €+2 277 €+1 110 €
6+3 387 €+2 455 €+932 €
7+3 387 €+2 637 €+750 €
8+3 387 €+2 824 €+563 €
9+3 387 €+3 016 €+371 €
10+3 387 €+3 213 €+174 €
11+3 387 €+3 415 €-28 €
12+3 387 €+3 622 €-235 €
13+3 387 €+3 835 €-448 €
14+3 387 €+4 054 €-667 €
15+3 387 €+4 278 €-891 €
16+3 387 €+4 509 €-1 122 €
17+3 387 €+4 745 €-1 358 €
18+3 387 €+4 988 €-1 601 €
19+3 387 €+5 238 €-1 851 €
20+3 387 €+5 494 €-2 107 €
21+3 387 €+5 757 €-2 370 €
22+3 387 €+6 027 €-2 640 €
23+3 387 €+6 304 €-2 917 €
24+3 387 €+6 589 €-3 202 €
25+3 387 €+6 882 €-3 495 €
Total+84 675 €+92 228 €+-7 553 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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