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Maison à vendre

VillePrayssac (46)
Surface105m²
Coût Total89 231€
Loyer Annuel10 016€
Rentabilité11.23%
Cashflow/mois+283€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 760 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 740,57 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Cuisine équipée, Cave, Cheminée, Salon (total 39,85 m²), 2 chambres, 1 parking: Garage, Exposition nord, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

L'agence IMMO46 a le plaisir de vous proposer à la vente cette maison de village d'environ 105m² habitables, située à quelques minutes de Prayssac.

Cette maison se compose :

  • D'un grand garage de 74m² en rez-de-chaussée;

  • à euros l'étage, vous trouverez un grand séjour lumineux, une chambre et une salle d'eau;

  • Au 2ème étage une chambre et des combles aménageables pour un potentiel d'environ 70m² au sol.

Poêle à granulés récent, cheminée, double et simple vitrage bois, terrain dâ euros™environ 583m², non attenant à la maison.

Contactez l'agence IMMO46 Prayssac :

DPE E â euros“ GES B. Montant moyen estimé des dépenses annuelles dâ euros™Ã©nergie pour un usage standard entre 2 710€ et 3 710€ (prix moyens des énergies indexés sur les années 2021, 2022, 2023 - abonnements compris). Logement à consommation excessive.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : (décret n°2022-1289 du 1er octobre 2022).

Ville : Prayssac
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46220
Coordonnées : 44.517889, 1.184712
Total : 89 231€
Prix d'acquisition : 77 760€
Travaux : 5 250€
Valeur du bien : 83 010€
Frais de notaire : 6 221€
Coût estimé : 6 221€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 7.95€/m²/mois
Fourchette : 6.29€ - 10.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 835€/mois
Loyer annuel estimé : 10016€/an
Fourchette totale : 660€ - 1055€/mois
Fourchette annuelle : 7923€ - 12663€/an
Rentabilité brute :11.23%
Fourchette de rentabilité :8.88% - 14.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 425 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :254 625 €
Prix d'achat :77 760 €
Décote à l'achat :-176 865€ (-69.5%)
Marge achat-revente :165 394€ (65.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 231€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :441,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :26,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 467,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 351,05€
Coût de l'assurance :7 807,71€
Taxe foncière : 1 001,63€/an
Soit par mois : 83,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 834,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 551,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :283,26€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 286 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 105 m²
Raison: DPE E - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur 105 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et finitions dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 250 €(50 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:5 250€
    Isolation combles: 105 m² × 50€/m² = 5250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 5 250€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (5 250€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 835 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 016 €/an
Calcul : 835 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 995 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 231 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 312 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 002 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 559 €
Revenus locatifs : +10 016 €
Charges déductibles : -9 559 €
Résultat foncier Année 1 : 457 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 309 €/an
Revenus locatifs : +10 016 €
Charges déductibles : -4 309 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 707 €/an
Prix d'achat du bien : 77 760 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 544 €(65% de 77 760 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 838 €/an
Calcul : 50 544 € × 3,636% = 1 838 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 016 €9 562 €2 998 €454 €---
210 217 €4 232 €2 919 €5 984 €---
310 421 €4 150 €2 836 €6 271 €---
410 629 €4 065 €2 751 €6 564 €---
510 842 €3 977 €2 663 €6 865 €---
611 059 €3 886 €2 572 €7 173 €---
711 280 €3 791 €2 477 €7 489 €---
811 506 €3 694 €2 380 €7 812 €---
911 736 €3 593 €2 279 €8 143 €---
1011 970 €3 488 €2 174 €8 482 €---
1112 210 €3 380 €2 066 €8 830 €---
1212 454 €3 268 €1 954 €9 186 €---
1312 703 €3 153 €1 839 €9 550 €---
1412 957 €3 033 €1 719 €9 924 €---
1513 216 €2 909 €1 595 €10 307 €---
1613 481 €2 781 €1 467 €10 699 €---
1713 750 €2 649 €1 335 €11 101 €---
1814 025 €2 512 €1 198 €11 513 €---
1914 306 €2 370 €1 056 €11 936 €---
2014 592 €2 223 €909 €12 369 €---
2114 884 €2 072 €758 €12 812 €---
2215 181 €1 915 €601 €13 267 €---
2315 485 €1 752 €438 €13 733 €---
2415 795 €1 584 €270 €14 211 €---
2516 111 €1 410 €96 €14 700 €---
TOTAL320 824 €81 449 €43 351 €239 375 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 239 375 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 016 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 103 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 103 €+136 €+1 967 €
2+2 103 €+1 795 €+308 €
3+2 103 €+1 881 €+222 €
4+2 103 €+1 969 €+134 €
5+2 103 €+2 060 €+43 €
6+2 103 €+2 152 €-49 €
7+2 103 €+2 247 €-144 €
8+2 103 €+2 344 €-241 €
9+2 103 €+2 443 €-340 €
10+2 103 €+2 545 €-442 €
11+2 103 €+2 649 €-546 €
12+2 103 €+2 756 €-653 €
13+2 103 €+2 865 €-762 €
14+2 103 €+2 977 €-874 €
15+2 103 €+3 092 €-989 €
16+2 103 €+3 210 €-1 107 €
17+2 103 €+3 330 €-1 227 €
18+2 103 €+3 454 €-1 351 €
19+2 103 €+3 581 €-1 478 €
20+2 103 €+3 711 €-1 608 €
21+2 103 €+3 844 €-1 741 €
22+2 103 €+3 980 €-1 877 €
23+2 103 €+4 120 €-2 017 €
24+2 103 €+4 263 €-2 160 €
25+2 103 €+4 410 €-2 307 €
Total+52 575 €+71 812 €+-19 237 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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