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Vente appartement 3 pièces 75 m² Vals-les-Bains (07600) - Superimmo

VilleVals-les-Bains (07)
Surface75m²
Coût Total117 740€
Loyer Annuel7 141€
Rentabilité6.07%
Cashflow/mois-89€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 266,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Découvrez ce superbe appartement de 75 m² situé au 2ème étage d'un immeuble de 3 étages à Vals-les-Bains, au coeur d'un quartier agréable et proche de toutes commodités. Il comprend une belle pièce de vie avec son parquet d'époque, une cuisine indépendante, 2 grandes chambres lumineuses, une salle de bains, un WC séparé, un dressing, ainsi qu'une grande et belle terrasse pour profiter des beaux jours. Le chauffage est assuré par des radiateurs au gaz, et les fenêtres en PVC double vitrage garantissent un bon confort thermique. Vous bénéficierez également d'une cave pour un espace de rangement supplémentaire. L'appartement est idéalement situé au pied des commerces, du parc de Vals et de toutes commodités offrant un cadre de vie pratique et agréable. Appartement agréable et charmant. Aucune procédure en cours. Copropriété en cours de constitution. Annabelle CADAT (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 912062569 - AUBENAS.Afficher plus

Ville : Vals-les-Bains
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07600
Coordonnées : 44.659410, 4.366860
Total : 117 740€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 15 140€
Valeur du bien : 110 140€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 7.93€/m²/mois
Fourchette : 6.41€ - 9.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 595€/mois
Loyer annuel estimé : 7141€/an
Fourchette totale : 481€ - 737€/mois
Fourchette annuelle : 5769€ - 8839€/an
Rentabilité brute :6.07%
Fourchette de rentabilité :4.90% - 7.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 471,43 €/m²
Basé sur :57 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :110 357 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :-15 357€ (-13.9%)
Marge achat-revente :-7 383€ (-6.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :590,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :34,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 625,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 469,36€
Coût de l'assurance :10 302,25€
Taxe foncière : 714,11€/an
Soit par mois : 59,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 595,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 684,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-89,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, le chauffage au gaz est déjà en place et conforme.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Système de chauffage existant en bon état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine datés et mise aux normes si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: salon (environ 14 m²)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 140 €(202 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire, le chauffage au gaz est déjà en place et conforme.
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 900€/m² = 9000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:420€
    Peinture salon: 14 m² × 30€/m² = 420€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vals-les-Bains (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 595 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 141 €/an
Calcul : 595 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 093 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 740 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 412 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 714 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 140 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 359 €
Revenus locatifs : +7 141 €
Charges déductibles : -20 359 €
Résultat foncier Année 1 : -13 218 €(Déficit de 13 218 €)
Imputable sur revenu global : 13 218 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 219 €/an
Revenus locatifs : +7 141 €
Charges déductibles : -5 219 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 922 €/an
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 141 €20 363 €4 096 €-13 222 €13 222 €--
27 284 €5 116 €3 989 €2 168 €---
37 430 €5 005 €3 879 €2 425 €---
47 578 €4 890 €3 764 €2 688 €---
57 730 €4 771 €3 645 €2 959 €---
67 884 €4 648 €3 522 €3 237 €---
78 042 €4 520 €3 394 €3 522 €---
88 203 €4 388 €3 262 €3 815 €---
98 367 €4 251 €3 125 €4 116 €---
108 534 €4 109 €2 983 €4 425 €---
118 705 €3 963 €2 836 €4 742 €---
128 879 €3 810 €2 684 €5 069 €---
139 057 €3 653 €2 527 €5 404 €---
149 238 €3 490 €2 364 €5 748 €---
159 423 €3 321 €2 195 €6 102 €---
169 611 €3 146 €2 019 €6 465 €---
179 803 €2 964 €1 838 €6 839 €---
189 999 €2 776 €1 650 €7 223 €---
1910 199 €2 582 €1 456 €7 617 €---
2010 403 €2 380 €1 254 €8 023 €---
2110 611 €2 172 €1 046 €8 440 €---
2210 824 €1 956 €829 €8 868 €---
2311 040 €1 732 €605 €9 308 €---
2411 261 €1 500 €374 €9 761 €---
2511 486 €1 260 €133 €10 227 €---
TOTAL228 733 €102 764 €59 469 €125 969 €13 222 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 966 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 125 969 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 141 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 500 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 500 €-3 966 €+5 466 €
2+1 500 €+650 €+850 €
3+1 500 €+727 €+773 €
4+1 500 €+806 €+694 €
5+1 500 €+888 €+612 €
6+1 500 €+971 €+529 €
7+1 500 €+1 057 €+443 €
8+1 500 €+1 144 €+356 €
9+1 500 €+1 235 €+265 €
10+1 500 €+1 327 €+173 €
11+1 500 €+1 423 €+77 €
12+1 500 €+1 521 €-21 €
13+1 500 €+1 621 €-121 €
14+1 500 €+1 724 €-224 €
15+1 500 €+1 831 €-331 €
16+1 500 €+1 940 €-440 €
17+1 500 €+2 052 €-552 €
18+1 500 €+2 167 €-667 €
19+1 500 €+2 285 €-785 €
20+1 500 €+2 407 €-907 €
21+1 500 €+2 532 €-1 032 €
22+1 500 €+2 660 €-1 160 €
23+1 500 €+2 793 €-1 293 €
24+1 500 €+2 928 €-1 428 €
25+1 500 €+3 068 €-1 568 €
Total+37 500 €+37 791 €+-291 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
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