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Appartement 3 pièces 92 m²

Bien expiré
VillePuy-en-Velay (43)
Surface92m²
Coût Total155 000€
Loyer Annuel8 837€
Rentabilité5.70%
Cashflow/mois-198€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 195,65 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement loué T3 bis Extérieur - Garage Situé au 3 étage d'une copropriété calme et entretenue, proche du Puy en Velay et de ses commodités. Cet appartement spacieux d'environ 92 m² offre un cadre de vie agréable et lumineux. La copropriété a été isolé par l'extérieur.

Il se compose de : 2 grandes chambres Un séjour lumineux Une cuisine fonctionnelle Une salle de bain WC séparés 2 balcons offrant un espace extérieur appréciable

Depuis 1997, l'appartement est loué 632.83€ avec en plus 40€ de charges. L'appartement est disponible rapidement.

Pour plus d'informations ou organiser une visite, merci de nous contacter au [Coordonnées masquées] ! Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1403.0 € et 1899.0 €, indexées à l'année 2021 (abonnements compris). Référence annonce : 3984 Consommation énergétique : 160 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 34 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Puy-en-Velay
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43000
Coordonnées : 45.042377, 3.882368
Total : 155 000€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 36 200€
Valeur du bien : 146 200€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 8.00€/m²/mois
Fourchette : 6.09€ - 10.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 736€/mois
Loyer annuel estimé : 8837€/an
Fourchette totale : 560€ - 968€/mois
Fourchette annuelle : 6724€ - 11614€/an
Rentabilité brute :5.70%
Fourchette de rentabilité :4.34% - 7.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 500 €/m²
Basé sur :531 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :138 000 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-28 000€ (-20.3%)
Marge achat-revente :-17 000€ (-12.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :155 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :775,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :45,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 821,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 789,96€
Coût de l'assurance :13 562,50€
Taxe foncière : 883,71€/an
Soit par mois : 73,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 40,00€/mois
Soit par an : 480,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 736,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 934,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-198,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris électroménager et rangement
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais un peu datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise à jour du carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol et peinture
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 200 €(393 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries - Fenêtres:7 700€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rafraîchissement:10 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 9000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:6 800€
    Salle de bain complète: 6000€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Revêtement sol:1 400€
    Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Puy-en-Velay (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 736 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 837 €/an
Calcul : 736 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 357 €/an
Base de calcul : Emprunt de 155 000 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 543 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 884 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 480 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 463 €
Revenus locatifs : +8 837 €
Charges déductibles : -43 463 €
Résultat foncier Année 1 : -34 626 €(Déficit de 34 626 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 226 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 263 €/an
Revenus locatifs : +8 837 €
Charges déductibles : -7 263 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 574 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13226.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 837 €43 468 €5 362 €-34 631 €21 400 €13 231 €13 231 €
29 014 €7 128 €5 222 €1 886 €--11 345 €
39 194 €6 982 €5 076 €2 212 €--9 133 €
49 378 €6 832 €4 925 €2 546 €--6 587 €
59 566 €6 676 €4 769 €2 890 €--3 697 €
69 757 €6 514 €4 608 €3 243 €--455 €
79 952 €6 347 €4 441 €3 605 €---
810 151 €6 174 €4 267 €3 977 €---
910 354 €5 994 €4 088 €4 360 €---
1010 561 €5 808 €3 902 €4 753 €---
1110 772 €5 616 €3 710 €5 156 €---
1210 988 €5 417 €3 511 €5 571 €---
1311 208 €5 210 €3 304 €5 997 €---
1411 432 €4 997 €3 091 €6 435 €---
1511 660 €4 775 €2 869 €6 885 €---
1611 894 €4 546 €2 640 €7 347 €---
1712 131 €4 309 €2 403 €7 822 €---
1812 374 €4 063 €2 157 €8 311 €---
1912 621 €3 809 €1 903 €8 813 €---
2012 874 €3 545 €1 639 €9 329 €---
2113 131 €3 272 €1 366 €9 859 €---
2213 394 €2 990 €1 084 €10 404 €---
2313 662 €2 697 €791 €10 965 €---
2413 935 €2 394 €488 €11 541 €---
2514 214 €2 080 €174 €12 133 €---
TOTAL283 053 €161 645 €77 790 €121 408 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 121 408 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 837 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 856 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 856 €-6 420 €+8 276 €
2+1 856 €0 €+1 856 €
3+1 856 €0 €+1 856 €
4+1 856 €0 €+1 856 €
5+1 856 €0 €+1 856 €
6+1 856 €0 €+1 856 €
7+1 856 €+945 €+911 €
8+1 856 €+1 193 €+663 €
9+1 856 €+1 308 €+548 €
10+1 856 €+1 426 €+430 €
11+1 856 €+1 547 €+309 €
12+1 856 €+1 671 €+185 €
13+1 856 €+1 799 €+57 €
14+1 856 €+1 930 €-74 €
15+1 856 €+2 065 €-209 €
16+1 856 €+2 204 €-348 €
17+1 856 €+2 347 €-491 €
18+1 856 €+2 493 €-637 €
19+1 856 €+2 644 €-788 €
20+1 856 €+2 799 €-943 €
21+1 856 €+2 958 €-1 102 €
22+1 856 €+3 121 €-1 265 €
23+1 856 €+3 289 €-1 433 €
24+1 856 €+3 462 €-1 606 €
25+1 856 €+3 640 €-1 784 €
Total+46 400 €+36 423 €+9 977 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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