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Achat : Maison Méry-sur-Seine (10170)

Bien expiré
VilleMéry-sur-Seine (10)
Surface112m²
Coût Total124 496€
Loyer Annuel9 084€
Rentabilité7.30%
Cashflow/mois+31€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 320 €
Surface : 112 m²
Prix au m² : 618,93 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 112 m², 5 pièces, 3 chambres, 237 m² de terrain

Maison à Mery Sur Seine (10270) d'une surface de 110m² comprenant :Au rdc : une entrée, un salon, un séjour, une cuisine, une salle de bain avec un wc.A l'étage : un palier desservant trois chambres un wc, un grenier.Un petit terrain sur l'arrière de la maison.

Ville : Méry-sur-Seine
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10170
Coordonnées : 48.510560, 3.889440
Total : 124 496€
Prix d'acquisition : 69 320€
Travaux : 49 630€
Valeur du bien : 118 950€
Frais de notaire : 5 546€
Coût estimé : 5 546€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 112m²
Loyer prédit : 6.76€/m²/mois
Fourchette : 5.26€ - 8.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 757€/mois
Loyer annuel estimé : 9084€/an
Fourchette totale : 589€ - 974€/mois
Fourchette annuelle : 7064€ - 11683€/an
Rentabilité brute :7.30%
Fourchette de rentabilité :5.67% - 9.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 496€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :615,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :35,27€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 650,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 085,85€
Coût de l'assurance :10 582,16€
Taxe foncière : 908,44€/an
Soit par mois : 75,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 757,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 726,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :30,78€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 112 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 112 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible - salle à manger nécessite léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 630 €(443 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 480€
    Isolation combles: 112 m² × 40€/m² = 4480€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:14 000€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 1000€ = 14000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (fournitures et main d'œuvre incluses)
  • Chambres - Rénovation lourde:5 400€
    Rénovation chambres: 27 m² × 200€/m² = 5400€ (fournitures et main d'œuvre incluses)
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 250€
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Rafraîchissement:500€
    Peinture salle à manger: 10 m² × 50€/m² = 500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Méry-sur-Seine (coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 480€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 757 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 084 €/an
Calcul : 757 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 154 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 496 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 423 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 908 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 630 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 116 €
Revenus locatifs : +9 084 €
Charges déductibles : -55 116 €
Résultat foncier Année 1 : -46 032 €(Déficit de 46 032 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 632 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 486 €/an
Revenus locatifs : +9 084 €
Charges déductibles : -5 486 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 598 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24631.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 320 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 058 €(65% de 69 320 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 638 €/an
Calcul : 45 058 € × 3,636% = 1 638 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 084 €55 120 €4 158 €-46 036 €21 400 €24 636 €24 636 €
29 266 €5 379 €4 048 €3 887 €--20 749 €
39 451 €5 265 €3 933 €4 187 €--16 562 €
49 640 €5 146 €3 815 €4 494 €--12 068 €
59 833 €5 024 €3 692 €4 809 €--7 259 €
610 030 €4 897 €3 565 €5 133 €--2 126 €
710 231 €4 766 €3 434 €5 464 €---
810 435 €4 631 €3 299 €5 805 €---
910 644 €4 490 €3 159 €6 154 €---
1010 857 €4 345 €3 014 €6 511 €---
1111 074 €4 195 €2 864 €6 879 €---
1211 295 €4 040 €2 708 €7 255 €---
1311 521 €3 880 €2 548 €7 642 €---
1411 752 €3 714 €2 382 €8 038 €---
1511 987 €3 542 €2 210 €8 445 €---
1612 226 €3 364 €2 033 €8 862 €---
1712 471 €3 181 €1 849 €9 290 €---
1812 720 €2 991 €1 659 €9 730 €---
1912 975 €2 794 €1 463 €10 181 €---
2013 234 €2 591 €1 259 €10 643 €---
2113 499 €2 381 €1 049 €11 118 €---
2213 769 €2 163 €832 €11 606 €---
2314 044 €1 938 €607 €12 106 €---
2414 325 €1 706 €374 €12 619 €---
2514 612 €1 465 €133 €13 147 €---
TOTAL290 977 €143 009 €60 086 €147 968 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 147 968 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 084 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 908 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 908 €-6 420 €+8 328 €
2+1 908 €0 €+1 908 €
3+1 908 €0 €+1 908 €
4+1 908 €0 €+1 908 €
5+1 908 €0 €+1 908 €
6+1 908 €0 €+1 908 €
7+1 908 €+1 002 €+906 €
8+1 908 €+1 741 €+167 €
9+1 908 €+1 846 €+62 €
10+1 908 €+1 953 €-45 €
11+1 908 €+2 064 €-156 €
12+1 908 €+2 177 €-269 €
13+1 908 €+2 292 €-384 €
14+1 908 €+2 411 €-503 €
15+1 908 €+2 533 €-625 €
16+1 908 €+2 659 €-751 €
17+1 908 €+2 787 €-879 €
18+1 908 €+2 919 €-1 011 €
19+1 908 €+3 054 €-1 146 €
20+1 908 €+3 193 €-1 285 €
21+1 908 €+3 335 €-1 427 €
22+1 908 €+3 482 €-1 574 €
23+1 908 €+3 632 €-1 724 €
24+1 908 €+3 786 €-1 878 €
25+1 908 €+3 944 €-2 036 €
Total+47 700 €+44 390 €+3 310 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 124 jours
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