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Duplex à vendre

VilleBouxwiller (67)
Surface116.85m²
Coût Total199 970€
Loyer Annuel12 622€
Rentabilité6.31%
Cashflow/mois-115€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 134 000 €
Surface : 116.85 m²
Prix au m² : 1 146,77 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Jardin, calme, Non meublé

À découvrir à BOUXWILLER, cet appartement de 116.85 m² offrant de beaux volumes et un grand jardin privatif.

Situé au sein d'une petite copropriété de seulement quatre appartements, il bénéficie d'un environnement calme et agréable ainsi que d'un extérieur commun soigneusement arboré, agrémenté d'espaces verts et de pelouse.

L'appartement se compose d'une vaste entrée desservant un bureau, trois grandes chambres, une cuisine indépendante, un WC, ainsi qu'un lumineux salon-séjour. Une pièce supplémentaire pourra être aménagée selon vos besoins en dressing, espace de rangement ou bureau complémentaire.

Vous serez séduit par le charme de l'ancien avec ses sols en bois massif d'époque, ses beaux volumes et les nombreuses possibilités d'aménagement qu'offre ce bien. Un appartement de caractère à découvrir sans tarder.

L'annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M. Jimmy Weiss, agent commercial indépendant en immobilier (EI), sans détention de fonds, immatriculé au RSAC de Strasbourg sous le numéro 94367588. Référence agence : 930

Ville : Bouxwiller
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67330
Coordonnées : 48.827812, 7.478274
Total : 199 970€
Prix d'acquisition : 134 000€
Travaux : 55 250€
Valeur du bien : 189 250€
Frais de notaire : 10 720€
Coût estimé : 10 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 116.85m²
Loyer prédit : 9.00€/m²/mois
Fourchette : 6.89€ - 11.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 1052€/mois
Loyer annuel estimé : 12622€/an
Fourchette totale : 805€ - 1375€/mois
Fourchette annuelle : 9658€ - 16496€/an
Rentabilité brute :6.31%
Fourchette de rentabilité :4.83% - 8.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :199 970€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 003,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :58,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 061,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 002,95€
Coût de l'assurance :17 497,38€
Taxe foncière : 1 262,20€/an
Soit par mois : 105,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 051,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 166,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-114,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 116.85 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant rénovation importante
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant rénovation importante
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Normes électriques à vérifier et mettre à jour

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 250 €(473 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 20€/m² = 1800€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Électricité:450€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 100€/m² = 300€, Main d'œuvre: 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bouxwiller (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 052 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 622 €/an
Calcul : 1 052 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 951 €/an
Base de calcul : Emprunt de 199 970 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 700 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 262 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 163 €
Revenus locatifs : +12 622 €
Charges déductibles : -64 163 €
Résultat foncier Année 1 : -51 541 €(Déficit de 51 541 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 141 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 913 €/an
Revenus locatifs : +12 622 €
Charges déductibles : -8 913 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 709 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30141.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 134 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 100 €(65% de 134 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 167 €/an
Calcul : 87 100 € × 3,636% = 3 167 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 622 €64 170 €6 957 €-51 548 €21 400 €30 148 €30 148 €
212 874 €8 738 €6 776 €4 137 €--26 011 €
313 132 €8 550 €6 587 €4 582 €--21 428 €
413 395 €8 354 €6 392 €5 040 €--16 388 €
513 662 €8 153 €6 190 €5 510 €--10 878 €
613 936 €7 943 €5 981 €5 992 €--4 886 €
714 214 €7 727 €5 764 €6 488 €---
814 499 €7 502 €5 540 €6 997 €---
914 789 €7 270 €5 308 €7 519 €---
1015 085 €7 029 €5 067 €8 056 €---
1115 386 €6 779 €4 817 €8 607 €---
1215 694 €6 521 €4 559 €9 173 €---
1316 008 €6 253 €4 291 €9 754 €---
1416 328 €5 976 €4 014 €10 352 €---
1516 655 €5 689 €3 727 €10 965 €---
1616 988 €5 392 €3 430 €11 596 €---
1717 327 €5 084 €3 122 €12 243 €---
1817 674 €4 765 €2 803 €12 909 €---
1918 027 €4 435 €2 472 €13 593 €---
2018 388 €4 092 €2 130 €14 296 €---
2118 756 €3 738 €1 776 €15 018 €---
2219 131 €3 371 €1 409 €15 760 €---
2319 513 €2 990 €1 028 €16 523 €---
2419 904 €2 597 €634 €17 307 €---
2520 302 €2 189 €226 €18 113 €---
TOTAL404 288 €205 305 €101 003 €198 982 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 198 982 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 622 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 651 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 651 €-6 420 €+9 071 €
2+2 651 €0 €+2 651 €
3+2 651 €0 €+2 651 €
4+2 651 €0 €+2 651 €
5+2 651 €0 €+2 651 €
6+2 651 €0 €+2 651 €
7+2 651 €+481 €+2 170 €
8+2 651 €+2 099 €+552 €
9+2 651 €+2 256 €+395 €
10+2 651 €+2 417 €+234 €
11+2 651 €+2 582 €+69 €
12+2 651 €+2 752 €-101 €
13+2 651 €+2 926 €-275 €
14+2 651 €+3 105 €-454 €
15+2 651 €+3 290 €-639 €
16+2 651 €+3 479 €-828 €
17+2 651 €+3 673 €-1 022 €
18+2 651 €+3 873 €-1 222 €
19+2 651 €+4 078 €-1 427 €
20+2 651 €+4 289 €-1 638 €
21+2 651 €+4 505 €-1 854 €
22+2 651 €+4 728 €-2 077 €
23+2 651 €+4 957 €-2 306 €
24+2 651 €+5 192 €-2 541 €
25+2 651 €+5 434 €-2 783 €
Total+66 275 €+59 695 €+6 580 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 52 jours
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