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Maison à vendre

VilleBeauvilliers (28)
Surface232m²
Coût Total265 312€
Loyer Annuel27 652€
Rentabilité10.42%
Cashflow/mois+665€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 228 900 €
Surface : 232 m²
Prix au m² : 986,64 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 salles de bain, 5 chambres, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

A 10 mn de Voves, 10 mn de Bonneval, proche axe Chartres/Orléans et autoroute A10. Venez découvrir ce bel ensemble immobilier avec déjà deux logements, un premier, (environ 68 m2) , des finitions sont à prévoir pour le deuxième logement d'environ 164 m2( possibilité d'un troisième facilement) Une grange attenante d'environ 85 m2 au sol, belle hauteur. Toitures récentes, (2010-2015-2021) Une dépendance, d'environ 37 m2 au sol est à terminer. Les arrivées d'eau, évacuations et électricité ont été prévues. Ainsi que l'assainissement individuel aux normes, une fosse de 3000l et une de 4000l. Idéal investisseur où bricoleur chevronné.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 228 900 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Bénédicte COHAN - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Chartres sous le numéro 503 152 571

Ville : Beauvilliers
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28150
Coordonnées : 48.224831, 1.640127
Total : 265 312€
Prix d'acquisition : 228 900€
Travaux : 18 100€
Valeur du bien : 247 000€
Frais de notaire : 18 312€
Coût estimé : 18 312€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 232m²
Loyer prédit : 9.93€/m²/mois
Fourchette : 8.04€ - 12.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 2304€/mois
Loyer annuel estimé : 27652€/an
Fourchette totale : 1866€ - 2846€/mois
Fourchette annuelle : 22387€ - 34154€/an
Rentabilité brute :10.42%
Fourchette de rentabilité :8.44% - 12.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 334,95 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :309 708 €
Prix d'achat :228 900 €
Décote à l'achat :-80 808€ (-26.1%)
Marge achat-revente :44 396€ (14.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :265 312€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 331,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :77,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 408,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :134 006,58€
Coût de l'assurance :23 214,80€
Taxe foncière : 2 765,16€/an
Soit par mois : 230,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 304,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 638,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :665,42€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du revêtement de sol dans les 5 chambres (parquet ou stratifié) pour améliorer l'esthétique et le confort.
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - certaines imperfections à corriger
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - besoin de rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du revêtement de sol dans le salon pour améliorer l'esthétique.
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 - travaux visibles nécessaires
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 - besoin urgent de rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Aucun travail nécessaire
Cuisine moderne en bon état, aucun travail nécessaire.
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Aucun travail nécessaire
Salle de bain moderne en excellent état, aucun travail nécessaire.
Quantité: 1 salle de bain (environ 6 m²)
Raison: État 5/5 visible sur photos - salle de bain en excellent état
Gros œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Réparation structure
Vérification et réparation des murs/structure si fissures visibles.
Quantité: À évaluer sur site
Raison: Grange à rénover - nécessité de vérifier l'intégrité structurelle
Gros œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Réparation toiture
Vérification de l'état de la toiture de la grange et des dépendances.
Quantité: À évaluer sur site
Raison: Toitures récentes, mais à vérifier pour assurer leur bon état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 100 €(78 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:3 000€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 50€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:0€
    Aucun travail nécessaire: 0€
  • Salle de bain:0€
    Aucun travail nécessaire: 0€
  • Gros œuvre - Réparation structure:3 000€
    Réparation structure: Évaluation sur site = 3000€ (estimation pour intervention nécessaire)
  • Gros œuvre - Réparation toiture:4 000€
    Réparation toiture: Évaluation sur site = 4000€ (estimation pour intervention nécessaire)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Beauvilliers (coefficient 0.9 appliqué pour une zone rurale). Main d'œuvre incluse. Les coûts pour les réparations structurelles et de toiture sont des estimations basées sur des interventions typiques.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Gros œuvre - Réparation structure, Gros œuvre - Réparation toiture
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 304 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 652 €/an
Calcul : 2 304 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 222 €/an
Base de calcul : Emprunt de 265 312 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 929 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 765 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 016 €
Revenus locatifs : +27 652 €
Charges déductibles : -31 016 €
Résultat foncier Année 1 : -3 364 €(Déficit de 3 364 €)
Imputable sur revenu global : 3 364 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 916 €/an
Revenus locatifs : +27 652 €
Charges déductibles : -12 916 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 736 €/an
Prix d'achat du bien : 228 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 148 785 €(65% de 228 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 410 €/an
Calcul : 148 785 € × 3,636% = 5 410 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 652 €31 025 €9 231 €-3 373 €3 373 €--
228 205 €12 683 €8 990 €15 521 €---
328 769 €12 434 €8 740 €16 335 €---
429 344 €12 175 €8 481 €17 169 €---
529 931 €11 907 €8 213 €18 024 €---
630 530 €11 629 €7 936 €18 900 €---
731 140 €11 342 €7 648 €19 798 €---
831 763 €11 044 €7 350 €20 719 €---
932 398 €10 736 €7 042 €21 663 €---
1033 046 €10 416 €6 722 €22 630 €---
1133 707 €10 085 €6 391 €23 622 €---
1234 381 €9 742 €6 049 €24 639 €---
1335 069 €9 387 €5 694 €25 681 €---
1435 770 €9 020 €5 326 €26 751 €---
1536 486 €8 639 €4 945 €27 847 €---
1637 215 €8 244 €4 551 €28 971 €---
1737 960 €7 836 €4 142 €30 124 €---
1838 719 €7 412 €3 719 €31 306 €---
1939 493 €6 974 €3 280 €32 519 €---
2040 283 €6 520 €2 826 €33 763 €---
2141 089 €6 050 €2 356 €35 039 €---
2241 911 €5 563 €1 869 €36 348 €---
2342 749 €5 058 €1 364 €37 691 €---
2443 604 €4 535 €842 €39 068 €---
2544 476 €3 994 €300 €40 482 €---
TOTAL885 688 €244 450 €134 007 €641 237 €3 373 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 012 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 641 237 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 652 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 807 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 807 €-1 012 €+6 819 €
2+5 807 €+4 656 €+1 151 €
3+5 807 €+4 901 €+906 €
4+5 807 €+5 151 €+656 €
5+5 807 €+5 407 €+400 €
6+5 807 €+5 670 €+137 €
7+5 807 €+5 939 €-132 €
8+5 807 €+6 216 €-409 €
9+5 807 €+6 499 €-692 €
10+5 807 €+6 789 €-982 €
11+5 807 €+7 087 €-1 280 €
12+5 807 €+7 392 €-1 585 €
13+5 807 €+7 704 €-1 897 €
14+5 807 €+8 025 €-2 218 €
15+5 807 €+8 354 €-2 547 €
16+5 807 €+8 691 €-2 884 €
17+5 807 €+9 037 €-3 230 €
18+5 807 €+9 392 €-3 585 €
19+5 807 €+9 756 €-3 949 €
20+5 807 €+10 129 €-4 322 €
21+5 807 €+10 512 €-4 705 €
22+5 807 €+10 904 €-5 097 €
23+5 807 €+11 307 €-5 500 €
24+5 807 €+11 720 €-5 913 €
25+5 807 €+12 144 €-6 337 €
Total+145 175 €+192 371 €+-47 196 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 53 jours
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