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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleTarbes (65)
Surface52m²
Coût Total67 940€
Loyer Annuel5 461€
Rentabilité8.04%
Cashflow/mois+60€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 500 €
Surface : 52 m²
Prix au m² : 1 067,31 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, calme, Exposition sud

Idéalement situé en plein coeur de Tarbes, à deux pas des Haras, découvrez ce T2 bis situé au 1er étage d'une résidence sans ascenseur. Cet appartement, entièrement à rénover, offre un beau potentiel pour un premier achat ou un investissement locatif. Le double vitrage est déjà installé, constituant un premier atout pour vos futurs travaux de rénovation. Vous bénéficierez également d'une cave ainsi que d'un parking libre au sein de la résidence, un véritable avantage en centre-ville. Les atouts : Emplacement recherché, à proximité immédiate des Haras et des commodités. Appartement T2 bis offrant un beau potentiel d'aménagement. Double vitrage déjà en place. Cave privative. Parking libre. Idéal pour un jeune couple, un primo-accédant ou un investisseur. Une belle opportunité pour créer un logement à votre image dans un secteur prisé de Tarbes.

Ville : Tarbes
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65000
Coordonnées : 43.234113, 0.074367
Total : 67 940€
Prix d'acquisition : 55 500€
Travaux : 8 000€
Valeur du bien : 63 500€
Frais de notaire : 4 440€
Coût estimé : 4 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52m²
Loyer prédit : 8.75€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 10.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 455€/mois
Loyer annuel estimé : 5461€/an
Fourchette totale : 369€ - 561€/mois
Fourchette annuelle : 4433€ - 6728€/an
Rentabilité brute :8.04%
Fourchette de rentabilité :6.52% - 9.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 360,82 €/m²
Basé sur :709 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :70 763 €
Prix d'achat :55 500 €
Décote à l'achat :-15 263€ (-21.6%)
Marge achat-revente :2 823€ (4.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :67 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :332,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :16,99€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 349,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :31 923,97€
Coût de l'assurance :5 095,50€
Taxe foncière : 546,12€/an
Soit par mois : 45,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 455,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 395,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :59,73€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 298 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 52 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (~5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations très datées et carrelage fissuré
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs usés nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds pour le salon
Quantité: salon (environ 18 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état similaire aux autres pièces
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises suffisantes
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques non respectées - nécessaire pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie pour assurer le bon fonctionnement des installations
Quantité: plomberie complète
Raison: Installations très datées - nécessaire pour conformité et sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 000 €(154 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 455 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 461 €/an
Calcul : 455 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 213 €/an
Base de calcul : Emprunt de 67 940 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 204 €/an
Calcul : 17 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 546 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 963 €
Revenus locatifs : +5 461 €
Charges déductibles : -10 963 €
Résultat foncier Année 1 : -5 502 €(Déficit de 5 502 €)
Imputable sur revenu global : 5 502 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 963 €/an
Revenus locatifs : +5 461 €
Charges déductibles : -2 963 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 498 €/an
Prix d'achat du bien : 55 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 075 €(65% de 55 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 312 €/an
Calcul : 36 075 € × 3,636% = 1 312 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 461 €10 965 €2 215 €-5 504 €5 504 €--
25 570 €2 906 €2 156 €2 665 €---
35 682 €2 844 €2 094 €2 838 €---
45 796 €2 780 €2 030 €3 015 €---
55 911 €2 715 €1 965 €3 197 €---
66 030 €2 646 €1 897 €3 383 €---
76 150 €2 576 €1 826 €3 574 €---
86 273 €2 504 €1 754 €3 770 €---
96 399 €2 428 €1 679 €3 970 €---
106 527 €2 351 €1 601 €4 176 €---
116 657 €2 271 €1 521 €4 387 €---
126 790 €2 188 €1 438 €4 603 €---
136 926 €2 102 €1 352 €4 824 €---
147 065 €2 014 €1 264 €5 051 €---
157 206 €1 922 €1 172 €5 284 €---
167 350 €1 828 €1 078 €5 523 €---
177 497 €1 730 €980 €5 767 €---
187 647 €1 629 €879 €6 018 €---
197 800 €1 524 €775 €6 276 €---
207 956 €1 417 €667 €6 539 €---
218 115 €1 305 €555 €6 810 €---
228 277 €1 190 €440 €7 088 €---
238 443 €1 071 €321 €7 372 €---
248 612 €948 €198 €7 664 €---
258 784 €820 €70 €7 964 €---
TOTAL174 925 €58 673 €31 924 €116 252 €5 504 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 651 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 116 252 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 461 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 147 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 147 €-1 651 €+2 798 €
2+1 147 €+799 €+348 €
3+1 147 €+851 €+296 €
4+1 147 €+905 €+242 €
5+1 147 €+959 €+188 €
6+1 147 €+1 015 €+132 €
7+1 147 €+1 072 €+75 €
8+1 147 €+1 131 €+16 €
9+1 147 €+1 191 €-44 €
10+1 147 €+1 253 €-106 €
11+1 147 €+1 316 €-169 €
12+1 147 €+1 381 €-234 €
13+1 147 €+1 447 €-300 €
14+1 147 €+1 515 €-368 €
15+1 147 €+1 585 €-438 €
16+1 147 €+1 657 €-510 €
17+1 147 €+1 730 €-583 €
18+1 147 €+1 805 €-658 €
19+1 147 €+1 883 €-736 €
20+1 147 €+1 962 €-815 €
21+1 147 €+2 043 €-896 €
22+1 147 €+2 126 €-979 €
23+1 147 €+2 212 €-1 065 €
24+1 147 €+2 299 €-1 152 €
25+1 147 €+2 389 €-1 242 €
Total+28 675 €+34 876 €+-6 201 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 79 jours
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