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Bien lire l’annonce

VilleValence (26)
Surface70m²
Coût Total91 500€
Loyer Annuel8 583€
Rentabilité9.38%
Cashflow/mois+171€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 70 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Bien lire l’annonce - Bonjour à tous ! Passionné de rénovation et d'architecture d'intérieur je vous propose mes services bénévoles d'accompagnement sur vos projets de rénovation. Ayant réalisé plusieurs rénovations complètes, j'ai une certaine maitrise technique et théorique sur la partie du second œuvre. J'ai du temps, donc n'hésitez pas si vous avez besoin d'aide 😁

Ville : Valence
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26000
Coordonnées : 44.931380, 4.897450
Total : 91 500€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 15 900€
Valeur du bien : 85 900€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 10.22€/m²/mois
Fourchette : 8.05€ - 12.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 715€/mois
Loyer annuel estimé : 8583€/an
Fourchette totale : 564€ - 908€/mois
Fourchette annuelle : 6762€ - 10893€/an
Rentabilité brute :9.38%
Fourchette de rentabilité :7.39% - 11.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 052,38 €/m²
Basé sur :853 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :143 667 €
Prix d'achat :70 000 €
Décote à l'achat :-73 667€ (-51.3%)
Marge achat-revente :52 167€ (36.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :91 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :446,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :25,93€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 472,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 558,50€
Coût de l'assurance :7 777,50€
Taxe foncière : 858,27€/an
Soit par mois : 71,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 715,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 544,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :170,91€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 900 €(227 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 400€
    Parquet flottant: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (inclut matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valence. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés selon les coûts moyens observés pour chaque type de travaux.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 715 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 583 €/an
Calcul : 715 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 953 €/an
Base de calcul : Emprunt de 91 500 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 311 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 858 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 023 €
Revenus locatifs : +8 583 €
Charges déductibles : -20 023 €
Résultat foncier Année 1 : -11 440 €(Déficit de 11 440 €)
Imputable sur revenu global : 11 440 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 123 €/an
Revenus locatifs : +8 583 €
Charges déductibles : -4 123 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 460 €/an
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 583 €20 026 €2 956 €-11 443 €11 443 €--
28 754 €4 046 €2 876 €4 709 €---
38 929 €3 963 €2 794 €4 966 €---
49 108 €3 878 €2 709 €5 230 €---
59 290 €3 790 €2 620 €5 500 €---
69 476 €3 699 €2 529 €5 777 €---
79 665 €3 605 €2 435 €6 061 €---
89 859 €3 508 €2 338 €6 351 €---
910 056 €3 407 €2 238 €6 649 €---
1010 257 €3 304 €2 134 €6 954 €---
1110 462 €3 196 €2 027 €7 266 €---
1210 671 €3 086 €1 916 €7 586 €---
1310 885 €2 971 €1 802 €7 914 €---
1411 103 €2 853 €1 684 €8 250 €---
1511 325 €2 731 €1 562 €8 594 €---
1611 551 €2 605 €1 435 €8 946 €---
1711 782 €2 474 €1 305 €9 308 €---
1812 018 €2 340 €1 170 €9 678 €---
1912 258 €2 201 €1 031 €10 058 €---
2012 503 €2 057 €887 €10 446 €---
2112 753 €1 908 €739 €10 845 €---
2213 008 €1 755 €585 €11 254 €---
2313 269 €1 596 €427 €11 672 €---
2413 534 €1 432 €263 €12 102 €---
2513 805 €1 263 €94 €12 542 €---
TOTAL274 905 €87 693 €42 558 €187 212 €11 443 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 433 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 187 212 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 583 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 802 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 802 €-3 433 €+5 235 €
2+1 802 €+1 413 €+389 €
3+1 802 €+1 490 €+312 €
4+1 802 €+1 569 €+233 €
5+1 802 €+1 650 €+152 €
6+1 802 €+1 733 €+69 €
7+1 802 €+1 818 €-16 €
8+1 802 €+1 905 €-103 €
9+1 802 €+1 995 €-193 €
10+1 802 €+2 086 €-284 €
11+1 802 €+2 180 €-378 €
12+1 802 €+2 276 €-474 €
13+1 802 €+2 374 €-572 €
14+1 802 €+2 475 €-673 €
15+1 802 €+2 578 €-776 €
16+1 802 €+2 684 €-882 €
17+1 802 €+2 792 €-990 €
18+1 802 €+2 903 €-1 101 €
19+1 802 €+3 017 €-1 215 €
20+1 802 €+3 134 €-1 332 €
21+1 802 €+3 254 €-1 452 €
22+1 802 €+3 376 €-1 574 €
23+1 802 €+3 502 €-1 700 €
24+1 802 €+3 630 €-1 828 €
25+1 802 €+3 762 €-1 960 €
Total+45 050 €+56 164 €+-11 114 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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