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Appartement cosy de type 2

Bien expiré
VilleLimoges (87)
Surface47m²
Coût Total83 000€
Loyer Annuel7 546€
Rentabilité9.09%
Cashflow/mois+136€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 47 m²
Prix au m² : 957,45 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 7
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement cosy de type 2 - Appartement de 47m2 environ, dans une copropriété très bien tenue située dans la Rue St Gence à Limoges, en direction de Landouge.

Composé d'une entrée avec de grands placards, une cuisine aménagée et d'un cellier, d'un salon séjour, d'une chambre et d'une salle de bain avec WC, ce logement est lumineux et traversant et il dispose de deux balcons.

Les charges de chauffage et de production d'eau chaude sont collectives.

Trois lots concernent cette vente : un appartement, une cave et un stationnement extérieur privatif.

Ce bien est à vendre en vente interactive sur le site de SQUARIMO.

Le prix affiché est un prix de présentation minimum qui n'engage pas le vendeur. La Participation à la vente interactive de SQUARIMO n'entraîne aucun frais supplémentaire pour l'acquéreur, ou pour le vendeur. La participation à la vente interactive est soumise à agrément préalable de SQUARIMO. Les offres seront transmises au vendeur qui reste libre de choisir parmi les offres formulées. Une offre formulée sur le site SQUARIMO n'est pas un engagement d'acquérir, ni une offre ferme d'achat, mais seulement une intention de négocier de bonne foi sur la base des conditions de l'offre.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 485 € et 2 009 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87100
Coordonnées : 45.846446, 1.237321
Total : 83 000€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 34 400€
Valeur du bien : 79 400€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47m²
Loyer prédit : 13.38€/m²/mois
Fourchette : 10.69€ - 16.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 629€/mois
Loyer annuel estimé : 7546€/an
Fourchette totale : 502€ - 787€/mois
Fourchette annuelle : 6029€ - 9445€/an
Rentabilité brute :9.09%
Fourchette de rentabilité :7.26% - 11.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 194,44 €/m²
Basé sur :87 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :56 139 €
Prix d'achat :45 000 €
Décote à l'achat :-11 139€ (-19.8%)
Marge achat-revente :-26 861€ (-47.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :83 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :408,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :20,75€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 429,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 661,13€
Coût de l'assurance :6 225,00€
Taxe foncière : 754,57€/an
Soit par mois : 62,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 628,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 492,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :136,31€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage collectif actuel
Quantité: 1 système pour 47 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur 47 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 47 m²
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de l'électroménager et des finitions de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - électroménager daté
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement conseillé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 400 €(732 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10 500€ = 10 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 629 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 546 €/an
Calcul : 629 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 745 €/an
Base de calcul : Emprunt de 83 000 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 249 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 755 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 148 €
Revenus locatifs : +7 546 €
Charges déductibles : -38 148 €
Résultat foncier Année 1 : -30 603 €(Déficit de 30 603 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 203 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 748 €/an
Revenus locatifs : +7 546 €
Charges déductibles : -3 748 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 797 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9202.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 546 €38 151 €2 748 €-30 605 €21 400 €9 205 €9 205 €
27 697 €3 678 €2 674 €4 019 €--5 186 €
37 851 €3 602 €2 598 €4 249 €--938 €
48 008 €3 523 €2 520 €4 484 €---
58 168 €3 442 €2 438 €4 726 €---
68 331 €3 358 €2 354 €4 973 €---
78 498 €3 271 €2 268 €5 226 €---
88 668 €3 181 €2 178 €5 486 €---
98 841 €3 089 €2 085 €5 752 €---
109 018 €2 993 €1 989 €6 025 €---
119 198 €2 893 €1 890 €6 305 €---
129 382 €2 791 €1 787 €6 591 €---
139 570 €2 685 €1 681 €6 885 €---
149 761 €2 575 €1 571 €7 186 €---
159 956 €2 462 €1 458 €7 495 €---
1610 156 €2 344 €1 341 €7 811 €---
1710 359 €2 223 €1 219 €8 136 €---
1810 566 €2 097 €1 094 €8 468 €---
1910 777 €1 968 €964 €8 809 €---
2010 993 €1 834 €830 €9 159 €---
2111 213 €1 695 €691 €9 518 €---
2211 437 €1 552 €548 €9 885 €---
2311 666 €1 403 €400 €10 262 €---
2411 899 €1 250 €246 €10 649 €---
2512 137 €1 091 €88 €11 045 €---
TOTAL241 692 €99 150 €39 661 €142 541 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 142 541 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 546 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 585 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 585 €-6 420 €+8 005 €
2+1 585 €0 €+1 585 €
3+1 585 €0 €+1 585 €
4+1 585 €+1 064 €+521 €
5+1 585 €+1 418 €+167 €
6+1 585 €+1 492 €+93 €
7+1 585 €+1 568 €+17 €
8+1 585 €+1 646 €-61 €
9+1 585 €+1 726 €-141 €
10+1 585 €+1 808 €-223 €
11+1 585 €+1 891 €-306 €
12+1 585 €+1 977 €-392 €
13+1 585 €+2 066 €-481 €
14+1 585 €+2 156 €-571 €
15+1 585 €+2 248 €-663 €
16+1 585 €+2 343 €-758 €
17+1 585 €+2 441 €-856 €
18+1 585 €+2 541 €-956 €
19+1 585 €+2 643 €-1 058 €
20+1 585 €+2 748 €-1 163 €
21+1 585 €+2 855 €-1 270 €
22+1 585 €+2 966 €-1 381 €
23+1 585 €+3 079 €-1 494 €
24+1 585 €+3 195 €-1 610 €
25+1 585 €+3 314 €-1 729 €
Total+39 625 €+42 762 €+-3 137 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 70 jours
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