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Appartement - Lyon 8ème - 4 pièces - 82.30 m2

Bien expiré
VilleLyon 8e (69)
Surface82.3m²
Coût Total179 940€
Loyer Annuel14 076€
Rentabilité7.82%
Cashflow/mois-23€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 000 €
Surface : 82.3 m²
Prix au m² : 1 822,6 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 10
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 14

LYON 8 - Rue Philippe Fabia Dans une copropriété édifiée en 1975, avec gardien et grand parking collectif sécurisé, découvrez cet appartement T4 de 82,30 m², situé en étage élevé, sans vis-à-vis. Il se compose d'une entrée avec rangements, d'un séjour lumineux de 17,5 m², d'une cuisine indépendante de 8,75 m², de trois chambres de 9.12, 9.74 et de 13.70m², d'une salle de bains ainsi que de WC séparés. L'emplacement est idéal, au pied du tramway T4 ? station ?États-Unis / Viviani', à 750 m du T6, et à proximité immédiate des lignes de bus 26 et C16. L'appartement est équipé de double vitrage PVC. Le chauffage collectif au gaz, ainsi que l'eau chaude, l'eau froide et le gaz de cuisine, sont inclus dans les charges de copropriété. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/126784.pdf

Ville : Lyon 8e
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69008
Coordonnées : 45.727308, 4.869899
Total : 179 940€
Prix d'acquisition : 150 000€
Travaux : 17 940€
Valeur du bien : 167 940€
Frais de notaire : 12 000€
Coût estimé : 12 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82.3m²
Loyer prédit : 14.25€/m²/mois
Fourchette : 11.17€ - 18.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1173€/mois
Loyer annuel estimé : 14076€/an
Fourchette totale : 919€ - 1497€/mois
Fourchette annuelle : 11031€ - 17962€/an
Rentabilité brute :7.82%
Fourchette de rentabilité :6.13% - 9.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :877,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :50,98€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 928,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 408,30€
Coût de l'assurance :15 294,90€
Taxe foncière : 1 407,65€/an
Soit par mois : 117,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 173,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 196,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-23,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 187 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du chauffage collectif au gaz
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement et la conformité
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rénovation pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un léger rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 940 €(218 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 800€
    Mise aux normes chauffage collectif au gaz: 1 système × 1800€ = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:15 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 15000€ = 15000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:900€
    Peinture chambres: 3 chambres × 30€ = 90€ (30€/m² pour 3 chambres, incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:120€
    Peinture cuisine: 1 cuisine × 120€ = 120€ (30€/m² pour 4m², incluant main d'œuvre)
  • Salon:120€
    Peinture salon: 1 salon × 120€ = 120€ (30€/m² pour 4m², incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lyon (coefficient 1.2 appliqué pour le chauffage). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 173 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 076 €/an
Calcul : 1 173 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 790 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 940 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 612 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 408 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 940 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 549 €
Revenus locatifs : +14 076 €
Charges déductibles : -27 549 €
Résultat foncier Année 1 : -13 473 €(Déficit de 13 473 €)
Imputable sur revenu global : 13 473 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 609 €/an
Revenus locatifs : +14 076 €
Charges déductibles : -9 609 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 467 €/an
Prix d'achat du bien : 150 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500 €(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 076 €27 555 €5 796 €-13 479 €13 479 €--
214 358 €9 458 €5 639 €4 900 €---
314 645 €9 296 €5 477 €5 349 €---
414 938 €9 129 €5 310 €5 809 €---
515 237 €8 956 €5 137 €6 281 €---
615 542 €8 777 €4 958 €6 764 €---
715 852 €8 593 €4 774 €7 259 €---
816 169 €8 402 €4 583 €7 767 €---
916 493 €8 205 €4 386 €8 287 €---
1016 823 €8 002 €4 183 €8 821 €---
1117 159 €7 792 €3 972 €9 367 €---
1217 502 €7 575 €3 755 €9 928 €---
1317 852 €7 350 €3 531 €10 502 €---
1418 209 €7 119 €3 299 €11 091 €---
1518 574 €6 879 €3 060 €11 694 €---
1618 945 €6 632 €2 812 €12 313 €---
1719 324 €6 376 €2 557 €12 948 €---
1819 710 €6 112 €2 293 €13 598 €---
1920 105 €5 840 €2 020 €14 265 €---
2020 507 €5 558 €1 739 €14 949 €---
2120 917 €5 267 €1 447 €15 650 €---
2221 335 €4 966 €1 147 €16 369 €---
2321 762 €4 656 €836 €17 106 €---
2422 197 €4 335 €515 €17 863 €---
2522 641 €4 003 €184 €18 638 €---
TOTAL450 874 €196 834 €83 408 €254 039 €13 479 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 044 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 254 039 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 076 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 956 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 956 €-4 044 €+7 000 €
2+2 956 €+1 470 €+1 486 €
3+2 956 €+1 605 €+1 351 €
4+2 956 €+1 743 €+1 213 €
5+2 956 €+1 884 €+1 072 €
6+2 956 €+2 029 €+927 €
7+2 956 €+2 178 €+778 €
8+2 956 €+2 330 €+626 €
9+2 956 €+2 486 €+470 €
10+2 956 €+2 646 €+310 €
11+2 956 €+2 810 €+146 €
12+2 956 €+2 978 €-22 €
13+2 956 €+3 151 €-195 €
14+2 956 €+3 327 €-371 €
15+2 956 €+3 508 €-552 €
16+2 956 €+3 694 €-738 €
17+2 956 €+3 884 €-928 €
18+2 956 €+4 079 €-1 123 €
19+2 956 €+4 279 €-1 323 €
20+2 956 €+4 485 €-1 529 €
21+2 956 €+4 695 €-1 739 €
22+2 956 €+4 911 €-1 955 €
23+2 956 €+5 132 €-2 176 €
24+2 956 €+5 359 €-2 403 €
25+2 956 €+5 591 €-2 635 €
Total+73 900 €+76 212 €+-2 312 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 254 jours
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