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Maison à vendre

VilleSaint-Céré (46)
Surface193m²
Coût Total232 400€
Loyer Annuel18 850€
Rentabilité8.11%
Cashflow/mois+180€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 000 €
Surface : 193 m²
Prix au m² : 932,64 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine équipée, 4 chambres, Entrée séparée, Pas de cave

À Saint-Céré, maison de ville offrant de beaux volumes. Le rez-de-chaussée comprend une entrée, une chaufferie et un atelier donnant sur une petite cour intérieure. La partie habitable propose quatre chambres, deux salles d'eau, une cuisine équipée et un salon / salle à manger. Un grenier aménageable complète ce bien.

Ville : Saint-Céré
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46400
Coordonnées : 44.855095, 1.898447
Total : 232 400€
Prix d'acquisition : 180 000€
Travaux : 38 000€
Valeur du bien : 218 000€
Frais de notaire : 14 400€
Coût estimé : 14 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 193m²
Loyer prédit : 8.14€/m²/mois
Fourchette : 6.33€ - 10.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 1571€/mois
Loyer annuel estimé : 18850€/an
Fourchette totale : 1221€ - 2020€/mois
Fourchette annuelle : 14656€ - 24244€/an
Rentabilité brute :8.11%
Fourchette de rentabilité :6.31% - 10.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 464,05 €/m²
Basé sur :49 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :282 562 €
Prix d'achat :180 000 €
Décote à l'achat :-102 562€ (-36.3%)
Marge achat-revente :50 162€ (17.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :232 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 165,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :67,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 233,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :117 383,04€
Coût de l'assurance :20 335,00€
Taxe foncière : 1 884,96€/an
Soit par mois : 157,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 570,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 390,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :180,00€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 213 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 193 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 193 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimées selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 supposé - sol nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 supposé - rafraîchissement nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger
EntréeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de l'entrée
Quantité: 10 m²
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement léger
Hall d'entréeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du hall d'entrée
Quantité: 15 m²
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 000 €(197 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:9 650€
    Isolation des combles perdus: 193 m² × 50€/m² = 9650€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (achat et installation, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:5 400€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 900€/fenêtre = 5400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 12 m² × 50€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (main d'œuvre incluse)
  • Entrée - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds entrée: 10 m² × 80€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Hall d'entrée - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds hall d'entrée: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Céré (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 27 550€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 571 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 850 €/an
Calcul : 1 571 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 078 €/an
Base de calcul : Emprunt de 232 400 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 813 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 885 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 777 €
Revenus locatifs : +18 850 €
Charges déductibles : -48 777 €
Résultat foncier Année 1 : -29 927 €(Déficit de 29 927 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 527 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 777 €/an
Revenus locatifs : +18 850 €
Charges déductibles : -10 777 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 073 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8526.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 180 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 000 €(65% de 180 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 255 €/an
Calcul : 117 000 € × 3,636% = 4 255 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 850 €48 784 €8 086 €-29 935 €21 400 €8 535 €8 535 €
219 227 €10 573 €7 875 €8 654 €---
319 611 €10 354 €7 656 €9 257 €---
420 003 €10 127 €7 429 €9 876 €---
520 403 €9 893 €7 194 €10 511 €---
620 812 €9 650 €6 951 €11 162 €---
721 228 €9 398 €6 699 €11 830 €---
821 652 €9 137 €6 438 €12 515 €---
922 085 €8 867 €6 168 €13 219 €---
1022 527 €8 587 €5 888 €13 940 €---
1122 978 €8 297 €5 599 €14 681 €---
1223 437 €7 997 €5 298 €15 440 €---
1323 906 €7 686 €4 987 €16 220 €---
1424 384 €7 364 €4 665 €17 020 €---
1524 872 €7 030 €4 332 €17 842 €---
1625 369 €6 684 €3 986 €18 685 €---
1725 877 €6 326 €3 628 €19 550 €---
1826 394 €5 956 €3 257 €20 438 €---
1926 922 €5 572 €2 873 €21 350 €---
2027 460 €5 174 €2 476 €22 286 €---
2128 010 €4 762 €2 064 €23 247 €---
2228 570 €4 335 €1 637 €24 234 €---
2329 141 €3 893 €1 195 €25 248 €---
2429 724 €3 436 €737 €26 288 €---
2530 318 €2 962 €263 €27 357 €---
TOTAL603 759 €222 842 €117 383 €380 917 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 380 917 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 850 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 958 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 958 €-6 420 €+10 378 €
2+3 958 €+36 €+3 922 €
3+3 958 €+2 777 €+1 181 €
4+3 958 €+2 963 €+995 €
5+3 958 €+3 153 €+805 €
6+3 958 €+3 349 €+609 €
7+3 958 €+3 549 €+409 €
8+3 958 €+3 755 €+203 €
9+3 958 €+3 966 €-8 €
10+3 958 €+4 182 €-224 €
11+3 958 €+4 404 €-446 €
12+3 958 €+4 632 €-674 €
13+3 958 €+4 866 €-908 €
14+3 958 €+5 106 €-1 148 €
15+3 958 €+5 353 €-1 395 €
16+3 958 €+5 605 €-1 647 €
17+3 958 €+5 865 €-1 907 €
18+3 958 €+6 131 €-2 173 €
19+3 958 €+6 405 €-2 447 €
20+3 958 €+6 686 €-2 728 €
21+3 958 €+6 974 €-3 016 €
22+3 958 €+7 270 €-3 312 €
23+3 958 €+7 574 €-3 616 €
24+3 958 €+7 886 €-3 928 €
25+3 958 €+8 207 €-4 249 €
Total+98 950 €+114 275 €+-15 325 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 52 jours
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