Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

Bien expiré
VilleGray (70)
Surface109m²
Coût Total123 352€
Loyer Annuel9 346€
Rentabilité7.58%
Cashflow/mois+81€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 400 €
Surface : 109 m²
Prix au m² : 728,44 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/4 étage, Salle de bain, Cave, Salon (total 22 m²), 2 chambres, calme, Interphone, Pas de balcon

À Gray, au 2ème étage d'un immeuble calme, spacieux appartement T5 de 108,98 m2 offrant de beaux volumes et une distribution fonctionnelle. Il comprend une cuisine, une buanderie, deux WC, une salle de bains, un séjour lumineux, un salon, un couloir, un dégagement avec placard ainsi que trois chambres, dont une avec placards intégrés. Une cave vient compléter ce bien. Le chauffage est individuelle au Gaz, DPE D - GES D Appelez directement Jérôme Lièvremont : c'est plus rapide, plus efficace et bien plus sérieux que des mails sans retour. Disponible week-end inclus après avoir visionner la vidéo du bien qui vous sera envoyé après votre appel.

  • Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -
Ville : Gray
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70100
Coordonnées : 47.434705, 5.611531
Total : 123 352€
Prix d'acquisition : 79 400€
Travaux : 37 600€
Valeur du bien : 117 000€
Frais de notaire : 6 352€
Coût estimé : 6 352€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 109m²
Loyer prédit : 7.15€/m²/mois
Fourchette : 5.80€ - 8.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 779€/mois
Loyer annuel estimé : 9346€/an
Fourchette totale : 632€ - 960€/mois
Fourchette annuelle : 7585€ - 11516€/an
Rentabilité brute :7.58%
Fourchette de rentabilité :6.15% - 9.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 135,87 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :123 810 €
Prix d'achat :79 400 €
Décote à l'achat :-44 410€ (-35.9%)
Marge achat-revente :458€ (0.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 352€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :611,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :8,22€/mois
Taux d'assurance : 0.08% par an
Total mensualité : 619,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 125,37€
Coût de l'assurance :2 467,04€
Taxe foncière : 934,60€/an
Soit par mois : 77,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 778,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 697,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :81,13€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 164 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz individuel
Quantité: 1 système pour 109 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si simple vitrage
Quantité: 11 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du système de production d'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Assurer l'efficacité du système d'eau chaude
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise à jour pour fonctionnalité et esthétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, y compris électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine fonctionnelle mais datée, nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 600 €(345 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système × 5500€ = 5500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 800€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:1 500€
    Chauffe-eau: 1 chauffe-eau × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 800€
    Pose parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Gray (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 779 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 346 €/an
Calcul : 779 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 153 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 352 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 99 €/an
Calcul : 8 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 935 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 786 €
Revenus locatifs : +9 346 €
Charges déductibles : -42 786 €
Résultat foncier Année 1 : -33 440 €(Déficit de 33 440 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 040 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 186 €/an
Revenus locatifs : +9 346 €
Charges déductibles : -5 186 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 160 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12040.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 610 €(65% de 79 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 877 €/an
Calcul : 51 610 € × 3,636% = 1 877 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 346 €42 790 €4 157 €-33 444 €21 400 €12 044 €12 044 €
29 533 €5 080 €4 047 €4 453 €--7 591 €
39 724 €4 966 €3 933 €4 758 €--2 834 €
49 918 €4 848 €3 815 €5 070 €---
510 116 €4 726 €3 693 €5 391 €---
610 319 €4 599 €3 566 €5 719 €---
710 525 €4 469 €3 436 €6 056 €---
810 736 €4 334 €3 300 €6 402 €---
910 950 €4 194 €3 160 €6 757 €---
1011 169 €4 049 €3 016 €7 120 €---
1111 393 €3 899 €2 866 €7 493 €---
1211 621 €3 744 €2 711 €7 876 €---
1311 853 €3 584 €2 551 €8 269 €---
1412 090 €3 418 €2 385 €8 672 €---
1512 332 €3 246 €2 213 €9 085 €---
1612 578 €3 069 €2 036 €9 510 €---
1712 830 €2 885 €1 852 €9 945 €---
1813 087 €2 695 €1 662 €10 391 €---
1913 348 €2 499 €1 465 €10 850 €---
2013 615 €2 295 €1 262 €11 320 €---
2113 888 €2 085 €1 051 €11 803 €---
2214 165 €1 867 €833 €12 299 €---
2314 449 €1 641 €608 €12 807 €---
2414 738 €1 408 €375 €13 329 €---
2515 032 €1 167 €134 €13 865 €---
TOTAL299 354 €123 557 €60 125 €175 797 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 175 797 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 346 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 963 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 963 €-6 420 €+8 383 €
2+1 963 €0 €+1 963 €
3+1 963 €0 €+1 963 €
4+1 963 €+671 €+1 292 €
5+1 963 €+1 617 €+346 €
6+1 963 €+1 716 €+247 €
7+1 963 €+1 817 €+146 €
8+1 963 €+1 921 €+42 €
9+1 963 €+2 027 €-64 €
10+1 963 €+2 136 €-173 €
11+1 963 €+2 248 €-285 €
12+1 963 €+2 363 €-400 €
13+1 963 €+2 481 €-518 €
14+1 963 €+2 602 €-639 €
15+1 963 €+2 726 €-763 €
16+1 963 €+2 853 €-890 €
17+1 963 €+2 983 €-1 020 €
18+1 963 €+3 117 €-1 154 €
19+1 963 €+3 255 €-1 292 €
20+1 963 €+3 396 €-1 433 €
21+1 963 €+3 541 €-1 578 €
22+1 963 €+3 690 €-1 727 €
23+1 963 €+3 842 €-1 879 €
24+1 963 €+3 999 €-2 036 €
25+1 963 €+4 160 €-2 197 €
Total+49 075 €+52 739 €+-3 664 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 206 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →