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Maison à vendre

Bien expiré
VilleLaissac (12)
Surface94m²
Coût Total143 760€
Loyer Annuel8 615€
Rentabilité5.99%
Cashflow/mois-109€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 68 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 723,4 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 chambres, calme, Pas de cave, Non meublé

iad France - Laurie Ginisty vous propose: Magnifique Opportunité - TRIPLEX à Réinventer au COEur de Laissac.

Vous rêvez de créer votre propre espace de vie sur mesure ? Cet appartement de 94m² à Laissac est l'opportunité parfaite pour réaliser votre projet de vie. À rénover entièrement, cette demeure offre un potentiel incroyable pour exprimer votre créativité et vos envies.

Idéalement située dans un quartier tranquille de Laissac, cette maison possède une configuration ouverte vous permettant de repenser l'espace à votre guise.

L'environnement calme et paisible de Laissac vous offre un cadre de vie agréable où vous pourrez laisser libre cours à votre imagination. .

Ne manquez pas cette occasion de transformer cette propriété en un lieu qui vous ressemble vraiment. Contactez-nous dès aujourd'hui pour organiser une visite et laissez libre cours à votre créativité pour concevoir la maison de vos rêves à Laissac.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Bien non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Laurie Ginisty mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de RODEZ sous le numéro 883761777, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Laissac
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12310
Coordonnées : 44.367290, 2.797230
Total : 143 760€
Prix d'acquisition : 68 000€
Travaux : 70 320€
Valeur du bien : 138 320€
Frais de notaire : 5 440€
Coût estimé : 5 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 7.64€/m²/mois
Fourchette : 5.73€ - 10.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 718€/mois
Loyer annuel estimé : 8615€/an
Fourchette totale : 539€ - 956€/mois
Fourchette annuelle : 6468€ - 11474€/an
Rentabilité brute :5.99%
Fourchette de rentabilité :4.50% - 7.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 480,49 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :139 166 €
Prix d'achat :68 000 €
Décote à l'achat :-71 166€ (-51.1%)
Marge achat-revente :-4 594€ (-3.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :143 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :712,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :41,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 754,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 072,82€
Coût de l'assurance :12 579,00€
Taxe foncière : 861,46€/an
Soit par mois : 71,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 717,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 826,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-108,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 94 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 94 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes plomberie et électricité
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes plomberie et électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans le salon
Quantité: salon (environ 16 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
PeintureRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Murs et plafonds
Peinture des murs et plafonds dans toutes les pièces
Quantité: 94 m² (total des murs et plafonds)
Raison: Rafraîchissement nécessaire pour toutes les pièces
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale et ajout de prises
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans toutes les pièces
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 320 €(748 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système: 11000€ + Main d'œuvre: 2000€
  • Isolation:4 700€
    Isolation toiture/combles: 94 m² × 50€/m² = 4700€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€/fenêtre = 8800€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:22 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ + Électroménager: 4000€ + Plomberie: 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ + Carrelage: 2000€ + Plomberie: 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 32 m² × 60€/m² = 1920€ + Main d'œuvre: 480€
  • Salon:960€
    Rafraîchissement du parquet: 16 m² × 60€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture:3 760€
    Peinture murs et plafonds: 94 m² × 40€/m² = 3760€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:1 500€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation complète = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Laissac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 718 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 615 €/an
Calcul : 718 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 840 €/an
Base de calcul : Emprunt de 143 760 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 503 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 861 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 525 €
Revenus locatifs : +8 615 €
Charges déductibles : -76 525 €
Résultat foncier Année 1 : -67 910 €(Déficit de 67 910 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 510 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 205 €/an
Revenus locatifs : +8 615 €
Charges déductibles : -6 205 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 410 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46509.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 68 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 200 €(65% de 68 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 607 €/an
Calcul : 44 200 € × 3,636% = 1 607 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 615 €76 529 €4 845 €-67 915 €21 400 €46 515 €46 515 €
28 787 €6 081 €4 716 €2 706 €--43 809 €
38 963 €5 948 €4 583 €3 015 €--40 794 €
49 142 €5 810 €4 446 €3 332 €--37 462 €
59 325 €5 668 €4 303 €3 657 €--33 806 €
69 511 €5 521 €4 156 €3 990 €--29 815 €
79 701 €5 369 €4 004 €4 333 €--25 482 €
89 895 €5 211 €3 846 €4 684 €--20 798 €
910 093 €5 048 €3 683 €5 045 €--15 752 €
1010 295 €4 879 €3 515 €5 416 €--10 336 €
1110 501 €4 705 €3 340 €5 796 €--4 540 €
1210 711 €4 524 €3 160 €6 187 €---
1310 925 €4 337 €2 973 €6 588 €---
1411 144 €4 144 €2 779 €7 000 €---
1511 367 €3 944 €2 579 €7 423 €---
1611 594 €3 737 €2 372 €7 857 €---
1711 826 €3 523 €2 158 €8 303 €---
1812 063 €3 301 €1 937 €8 761 €---
1912 304 €3 072 €1 708 €9 231 €---
2012 550 €2 835 €1 471 €9 715 €---
2112 801 €2 590 €1 225 €10 211 €---
2213 057 €2 336 €971 €10 721 €---
2313 318 €2 073 €709 €11 245 €---
2413 584 €1 802 €437 €11 783 €---
2513 856 €1 521 €156 €12 335 €---
TOTAL275 928 €174 508 €70 073 €101 420 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 101 420 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 615 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 809 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 809 €-6 420 €+8 229 €
2+1 809 €0 €+1 809 €
3+1 809 €0 €+1 809 €
4+1 809 €0 €+1 809 €
5+1 809 €0 €+1 809 €
6+1 809 €0 €+1 809 €
7+1 809 €0 €+1 809 €
8+1 809 €0 €+1 809 €
9+1 809 €0 €+1 809 €
10+1 809 €0 €+1 809 €
11+1 809 €0 €+1 809 €
12+1 809 €+1 856 €-47 €
13+1 809 €+1 976 €-167 €
14+1 809 €+2 100 €-291 €
15+1 809 €+2 227 €-418 €
16+1 809 €+2 357 €-548 €
17+1 809 €+2 491 €-682 €
18+1 809 €+2 628 €-819 €
19+1 809 €+2 769 €-960 €
20+1 809 €+2 914 €-1 105 €
21+1 809 €+3 063 €-1 254 €
22+1 809 €+3 216 €-1 407 €
23+1 809 €+3 373 €-1 564 €
24+1 809 €+3 535 €-1 726 €
25+1 809 €+3 701 €-1 892 €
Total+45 225 €+31 788 €+13 437 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 200 jours
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