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Immeuble 2 pièces 108 m²

VilleMontluçon (03)
Surface108m²
Coût Total145 300€
Loyer Annuel10 718€
Rentabilité7.38%
Cashflow/mois+53€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 104 500 €
Surface : 108 m²
Prix au m² : 967,59 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Montluçon hyper centre-ville - Immeuble de rapport comprenant deux lots

Hyper centre-ville de Montluçon, venez découvrir cet immeuble de rapport situé dans une rue piétonne à proximité du boulevard de Courtais. Il se compose de deux lots : Un local commercial actuellement loué 630 € par mois, comprenant un magasin, une réserve ainsi qu'un petit jardin à l'arrière. Un appartement de type duplex, actuellement libre, d'une superficie de 40 m², comprenant une entrée, une cuisine ouverte sur le séjour, une chambre, une salle de bains et des toilettes. Chauffage individuel. Tout-à-l'égout. Une opportunité intéressante à visiter rapidement ! Référence agence : 3077 Référence annonce : E7NU-KF7-LQE Date de réalisation du diagnostic : 15/04/2026 Prix hors honoraires : 95 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 650 € et 2 270 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Coordonnées : 46.342983, 2.603755
Total : 145 300€
Prix d'acquisition : 104 500€
Travaux : 32 440€
Valeur du bien : 136 940€
Frais de notaire : 8 360€
Coût estimé : 8 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108m²
Loyer prédit : 8.27€/m²/mois
Fourchette : 6.48€ - 10.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 893€/mois
Loyer annuel estimé : 10718€/an
Fourchette totale : 700€ - 1140€/mois
Fourchette annuelle : 8398€ - 13680€/an
Rentabilité brute :7.38%
Fourchette de rentabilité :5.78% - 9.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :599,3 €/m²
Basé sur :320 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :64 724 €
Prix d'achat :104 500 €
Décote à l'achat :+39 776€ (+61.5%)
Marge achat-revente :-80 576€ (-124.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :709,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :41,17€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 750,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 581,96€
Coût de l'assurance :12 350,50€
Taxe foncière : 1 071,82€/an
Soit par mois : 89,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 893,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 840,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :53,09€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage individuel actuel
Quantité: 1 système pour 40 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Amélioration significative de la consommation d'énergie
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon de 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre de 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état mais rafraîchissement conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 440 €(300 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système pour 40 m² × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 600€ = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:300€
    Peinture salon: 10 m² × 30€/m² = 300€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:240€
    Peinture chambre: 12 m² × 20€/m² = 240€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montluçon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 11 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 893 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 718 €/an
Calcul : 893 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 690 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 300 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 494 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 072 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 440 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 696 €
Revenus locatifs : +10 718 €
Charges déductibles : -38 696 €
Résultat foncier Année 1 : -27 977 €(Déficit de 27 977 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 577 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 256 €/an
Revenus locatifs : +10 718 €
Charges déductibles : -6 256 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 463 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6577.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 104 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 67 925 €(65% de 104 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 470 €/an
Calcul : 67 925 € × 3,636% = 2 470 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 718 €38 700 €4 694 €-27 982 €21 400 €6 582 €6 582 €
210 933 €6 133 €4 568 €4 799 €--1 783 €
311 151 €6 002 €4 437 €5 149 €---
411 374 €5 867 €4 301 €5 507 €---
511 602 €5 727 €4 161 €5 875 €---
611 834 €5 583 €4 017 €6 251 €---
712 070 €5 433 €3 867 €6 637 €---
812 312 €5 279 €3 713 €7 033 €---
912 558 €5 120 €3 554 €7 439 €---
1012 809 €4 955 €3 389 €7 854 €---
1113 065 €4 785 €3 219 €8 281 €---
1213 327 €4 609 €3 043 €8 718 €---
1313 593 €4 427 €2 861 €9 166 €---
1413 865 €4 240 €2 674 €9 626 €---
1514 142 €4 046 €2 480 €10 097 €---
1614 425 €3 845 €2 279 €10 580 €---
1714 714 €3 638 €2 072 €11 076 €---
1815 008 €3 424 €1 859 €11 584 €---
1915 308 €3 203 €1 638 €12 105 €---
2015 614 €2 975 €1 409 €12 639 €---
2115 927 €2 739 €1 173 €13 187 €---
2216 245 €2 496 €930 €13 750 €---
2316 570 €2 244 €678 €14 326 €---
2416 902 €1 984 €418 €14 918 €---
2517 240 €1 715 €149 €15 525 €---
TOTAL343 308 €139 168 €67 582 €204 140 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 204 140 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 718 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 251 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 251 €-6 420 €+8 671 €
2+2 251 €0 €+2 251 €
3+2 251 €+1 010 €+1 241 €
4+2 251 €+1 652 €+599 €
5+2 251 €+1 762 €+489 €
6+2 251 €+1 875 €+376 €
7+2 251 €+1 991 €+260 €
8+2 251 €+2 110 €+141 €
9+2 251 €+2 232 €+19 €
10+2 251 €+2 356 €-105 €
11+2 251 €+2 484 €-233 €
12+2 251 €+2 615 €-364 €
13+2 251 €+2 750 €-499 €
14+2 251 €+2 888 €-637 €
15+2 251 €+3 029 €-778 €
16+2 251 €+3 174 €-923 €
17+2 251 €+3 323 €-1 072 €
18+2 251 €+3 475 €-1 224 €
19+2 251 €+3 631 €-1 380 €
20+2 251 €+3 792 €-1 541 €
21+2 251 €+3 956 €-1 705 €
22+2 251 €+4 125 €-1 874 €
23+2 251 €+4 298 €-2 047 €
24+2 251 €+4 475 €-2 224 €
25+2 251 €+4 657 €-2 406 €
Total+56 275 €+61 242 €+-4 967 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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