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Appartement à vendre

VilleAlençon (61)
Surface96.52m²
Coût Total134 860€
Loyer Annuel10 449€
Rentabilité7.75%
Cashflow/mois+23€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 72 000 €
Surface : 96.52 m²
Prix au m² : 745,96 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Ascenseur, Salle de bain, Cave, Salon (total 33,99 m²), 3 chambres, 5 parkings: 5 parkings, Balcon, Exposition sud-ouest, Digicode, Interphone, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

Jean-Luc GAUTIER de l'agence ALC IMMOBILIER Alençon vous propose à la vente cet appartement au rez-de-chaussée de 98.54 m², dans une résidence fermée, entrée avec digicode et badge.

Il se compose d'une entrée de 5 m², d'une cuisine de 9.49 m², un séjour de 33.99 m², un bureau de 3.09 m², une salle de bains de 3.36 m², un wc de 1.30 m², un couloir desservant trois chambres de 12.55 m², 9.81 m², 12.35 m², un balcon de 10 m². Au sous-sol une cave de 6 m², une place de parking privé.

HUISSERIE : PVC CHAUFFAGE : collectif ASSAINISSEMENT : Tout-à-l'égout TAXE FONCIÈRE : 1600 euros RÉFÉRENCE : 1045V114A - 1474

Pour une visite, contactez votre conseiller Jean-Luc GAUTIER / ou par mail: : RSAC 409 593 308 - Carte délivrée par CCI Portes de Normande. Annonce rédigée et publiée par un agent commercial. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : ''. Retrouvez tous nos biens sur

Ville : Alençon
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61000
Coordonnées : 48.429626, 0.097809
Total : 134 860€
Prix d'acquisition : 72 000€
Travaux : 57 100€
Valeur du bien : 129 100€
Frais de notaire : 5 760€
Coût estimé : 5 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96.52m²
Loyer prédit : 9.02€/m²/mois
Fourchette : 6.72€ - 12.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 871€/mois
Loyer annuel estimé : 10449€/an
Fourchette totale : 649€ - 1168€/mois
Fourchette annuelle : 7787€ - 14021€/an
Rentabilité brute :7.75%
Fourchette de rentabilité :5.77% - 10.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 203,45 €/m²
Basé sur :140 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :116 157 €
Prix d'achat :72 000 €
Décote à l'achat :-44 157€ (-38.0%)
Marge achat-revente :-18 703€ (-16.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :660,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :53,94€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 713,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 154,34€
Coût de l'assurance :16 183,20€
Taxe foncière : 1 600,00€/an
Soit par mois : 133,33€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 870,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 847,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :23,41€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 243 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Mise à niveau du système de chauffage collectif si obsolète ou inefficace
Quantité: 1 système pour 96.52 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si simple vitrage présent
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 96.52 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour moderniser l'espace
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 35 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - quelques signes d'usure nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 35 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 100 €(592 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 10500€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Pose parquet flottant: 35 m² × 120€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 35 m² × 40€/m² = 1400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alençon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 871 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 449 €/an
Calcul : 871 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 380 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 860 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 647 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 600 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 727 €
Revenus locatifs : +10 449 €
Charges déductibles : -63 727 €
Résultat foncier Année 1 : -53 278 €(Déficit de 53 278 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 878 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 627 €/an
Revenus locatifs : +10 449 €
Charges déductibles : -6 627 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 822 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31878.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 72 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 800 €(65% de 72 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 702 €/an
Calcul : 46 800 € × 3,636% = 1 702 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 449 €63 731 €4 384 €-53 282 €21 400 €31 882 €31 882 €
210 658 €6 513 €4 266 €4 145 €--27 738 €
310 871 €6 391 €4 144 €4 480 €--23 258 €
411 088 €6 265 €4 018 €4 824 €--18 434 €
511 310 €6 134 €3 887 €5 176 €--13 258 €
611 536 €6 000 €3 752 €5 537 €--7 722 €
711 767 €5 861 €3 613 €5 907 €--1 815 €
812 002 €5 717 €3 469 €6 286 €---
912 242 €5 568 €3 321 €6 674 €---
1012 487 €5 414 €3 167 €7 073 €---
1112 737 €5 256 €3 008 €7 481 €---
1212 992 €5 092 €2 844 €7 900 €---
1313 252 €4 922 €2 675 €8 330 €---
1413 517 €4 747 €2 499 €8 770 €---
1513 787 €4 566 €2 318 €9 221 €---
1614 063 €4 379 €2 131 €9 684 €---
1714 344 €4 185 €1 938 €10 159 €---
1814 631 €3 985 €1 738 €10 646 €---
1914 924 €3 779 €1 532 €11 145 €---
2015 222 €3 565 €1 318 €11 657 €---
2115 526 €3 345 €1 098 €12 181 €---
2215 837 €3 117 €870 €12 720 €---
2316 154 €2 882 €634 €13 272 €---
2416 477 €2 638 €391 €13 839 €---
2516 806 €2 387 €139 €14 420 €---
TOTAL334 679 €176 438 €63 154 €158 242 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 158 242 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 449 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 194 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 194 €-6 420 €+8 614 €
2+2 194 €0 €+2 194 €
3+2 194 €0 €+2 194 €
4+2 194 €0 €+2 194 €
5+2 194 €0 €+2 194 €
6+2 194 €0 €+2 194 €
7+2 194 €0 €+2 194 €
8+2 194 €+1 341 €+853 €
9+2 194 €+2 002 €+192 €
10+2 194 €+2 122 €+72 €
11+2 194 €+2 244 €-50 €
12+2 194 €+2 370 €-176 €
13+2 194 €+2 499 €-305 €
14+2 194 €+2 631 €-437 €
15+2 194 €+2 766 €-572 €
16+2 194 €+2 905 €-711 €
17+2 194 €+3 048 €-854 €
18+2 194 €+3 194 €-1 000 €
19+2 194 €+3 343 €-1 149 €
20+2 194 €+3 497 €-1 303 €
21+2 194 €+3 654 €-1 460 €
22+2 194 €+3 816 €-1 622 €
23+2 194 €+3 982 €-1 788 €
24+2 194 €+4 152 €-1 958 €
25+2 194 €+4 326 €-2 132 €
Total+54 850 €+47 473 €+7 377 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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