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Appartement à vendre

VilleÉvreux (27)
Surface46.5m²
Coût Total106 400€
Loyer Annuel7 904€
Rentabilité7.43%
Cashflow/mois-125€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 46.5 m²
Prix au m² : 1 698,92 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Cuisine équipée, 1 chambre, Entrée séparée, calme, Non meublé

Coeur de ville - Appartement type 2 en rez-de-chaussée

Pour investisseurs ou pour y habiter

Situé au coeur de la ville, dans un immeuble bien entretenu, cet appartement de type 2 en rez-de-chaussée offre une configuration fonctionnelle.

Il se compose d'une entrée sur cuisine aménagée et équipée, d'un séjour, d'une chambre, ainsi que d'une salle d'eau avec WC.

Chauffage et eau inclus dans les charges. Copropriété de 16 lots - dont 9 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1948.08 euros.

Ville : Évreux
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27000
Coordonnées : 49.025336, 1.147186
Total : 106 400€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 21 080€
Valeur du bien : 100 080€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46.5m²
Loyer prédit : 14.17€/m²/mois
Fourchette : 11.79€ - 17.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 659€/mois
Loyer annuel estimé : 7904€/an
Fourchette totale : 548€ - 792€/mois
Fourchette annuelle : 6578€ - 9499€/an
Rentabilité brute :7.43%
Fourchette de rentabilité :6.18% - 8.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 892,07 €/m²
Basé sur :348 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :87 981 €
Prix d'achat :79 000 €
Décote à l'achat :-8 981€ (-10.2%)
Marge achat-revente :-18 419€ (-20.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :106 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :524,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :31,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 555,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 842,70€
Coût de l'assurance :9 310,00€
Taxe foncière : 790,45€/an
Soit par mois : 65,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 162,34€/mois
Soit par an : 1 948,08€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 658,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 783,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-124,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 46.5 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 36 m² (3 chambres)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 12 m²
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 080 €(453 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 400€
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4 000€, Main d'œuvre: 200€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 500€ = 3 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:320€
    Peinture cuisine: 8 m² × 40€/m² = 320€
  • Salle de bain:240€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 40€/m² = 240€
  • Chambres:1 440€
    Peinture chambres: 36 m² × 40€/m² = 1 440€
  • Salon:480€
    Peinture salon: 12 m² × 40€/m² = 480€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évreux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 18 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 659 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 904 €/an
Calcul : 659 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 519 €/an
Base de calcul : Emprunt de 106 400 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 372 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 790 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 948 €/an
Calcul : 162 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 080 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 710 €
Revenus locatifs : +7 904 €
Charges déductibles : -27 710 €
Résultat foncier Année 1 : -19 805 €(Déficit de 19 805 €)
Imputable sur revenu global : 19 805 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 630 €/an
Revenus locatifs : +7 904 €
Charges déductibles : -6 630 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 275 €/an
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 904 €27 713 €3 522 €-19 809 €19 809 €--
28 063 €6 539 €3 428 €1 524 €---
38 224 €6 442 €3 331 €1 782 €---
48 388 €6 341 €3 230 €2 047 €---
58 556 €6 237 €3 126 €2 319 €---
68 727 €6 129 €3 018 €2 598 €---
78 902 €6 018 €2 907 €2 884 €---
89 080 €5 903 €2 792 €3 177 €---
99 261 €5 784 €2 673 €3 478 €---
109 447 €5 661 €2 550 €3 786 €---
119 636 €5 534 €2 423 €4 102 €---
129 828 €5 402 €2 291 €4 426 €---
1310 025 €5 266 €2 155 €4 759 €---
1410 225 €5 125 €2 014 €5 100 €---
1510 430 €4 980 €1 869 €5 450 €---
1610 638 €4 830 €1 719 €5 809 €---
1710 851 €4 674 €1 563 €6 177 €---
1811 068 €4 513 €1 402 €6 555 €---
1911 290 €4 347 €1 236 €6 943 €---
2011 515 €4 175 €1 064 €7 340 €---
2111 746 €3 997 €886 €7 748 €---
2211 981 €3 813 €702 €8 167 €---
2312 220 €3 623 €512 €8 597 €---
2412 465 €3 427 €316 €9 038 €---
2512 714 €3 224 €113 €9 490 €---
TOTAL253 182 €149 696 €50 843 €103 487 €19 809 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 943 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 103 487 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 904 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 660 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 660 €-5 943 €+7 603 €
2+1 660 €+457 €+1 203 €
3+1 660 €+535 €+1 125 €
4+1 660 €+614 €+1 046 €
5+1 660 €+696 €+964 €
6+1 660 €+779 €+881 €
7+1 660 €+865 €+795 €
8+1 660 €+953 €+707 €
9+1 660 €+1 043 €+617 €
10+1 660 €+1 136 €+524 €
11+1 660 €+1 231 €+429 €
12+1 660 €+1 328 €+332 €
13+1 660 €+1 428 €+232 €
14+1 660 €+1 530 €+130 €
15+1 660 €+1 635 €+25 €
16+1 660 €+1 743 €-83 €
17+1 660 €+1 853 €-193 €
18+1 660 €+1 966 €-306 €
19+1 660 €+2 083 €-423 €
20+1 660 €+2 202 €-542 €
21+1 660 €+2 325 €-665 €
22+1 660 €+2 450 €-790 €
23+1 660 €+2 579 €-919 €
24+1 660 €+2 711 €-1 051 €
25+1 660 €+2 847 €-1 187 €
Total+41 500 €+31 046 €+10 454 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 36 jours
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