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Apparemment

VilleFontaine (38)
Surface61m²
Coût Total143 300€
Loyer Annuel7 852€
Rentabilité5.48%
Cashflow/mois-257€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 95 000 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 1 557,38 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces de 61 m² avec loggia et cave – Rue Garibaldi Situé en rez-de-chaussée surélevé, dans une copropriété sécurisée, bien entretenue et de 4 étages, cet appartement de 61 m² offre des volumes agréables et de nombreux rangements. Il se compose d'une entrée, d'un séjour lumineux de 26 m², d'une cuisine indépendante équipée d'environ 8 m² prolongée par une loggia fermée de 5 m². L'espace nuit comprend 2 chambres de 9 et 11 m², dont une avec grand placard, une salle de bains avec baignoire et des WC séparés. Une cave de 3,70 m² complète le bien. Prestations : double vitrage PVC, chauffage individuel au gaz, fibre optique, résidence sécurisée. Parking collectif dans la copropriété et nombreuses places de stationnement dans la rue. À proximité immédiate des commerces, écoles et services publics. Charges de copropriété : 900 €/an Taxe foncière : 1 196 € Aucune procédure en cours Prix : 95 000€ Pour plus de photos contactez moi !

Ville : Fontaine
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38600
Coordonnées : 45.191860, 5.680250
Total : 143 300€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 40 700€
Valeur du bien : 135 700€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 10.73€/m²/mois
Fourchette : 8.36€ - 13.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 654€/mois
Loyer annuel estimé : 7852€/an
Fourchette totale : 510€ - 840€/mois
Fourchette annuelle : 6117€ - 10078€/an
Rentabilité brute :5.48%
Fourchette de rentabilité :4.27% - 7.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 729,67 €/m²
Basé sur :172 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :105 510 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :-10 510€ (-10.0%)
Marge achat-revente :-37 790€ (-35.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :143 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :694,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :41,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 736,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 063,49€
Coût de l'assurance :12 538,75€
Taxe foncière : 1 196,00€/an
Soit par mois : 99,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 75,00€/mois
Soit par an : 900,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 654,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 911,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-256,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur 61 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais fixtures datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, état moyen
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 700 €(667 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1400€ = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation partielle salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fontaine (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 654 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 852 €/an
Calcul : 654 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 526 €/an
Base de calcul : Emprunt de 143 300 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 502 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 196 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 900 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 823 €
Revenus locatifs : +7 852 €
Charges déductibles : -47 823 €
Résultat foncier Année 1 : -39 972 €(Déficit de 39 972 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 572 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 123 €/an
Revenus locatifs : +7 852 €
Charges déductibles : -7 123 €
Résultat foncier Années 2+ : 728 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18571.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 852 €47 828 €4 530 €-39 976 €21 400 €18 576 €18 576 €
28 009 €7 004 €4 407 €1 004 €--17 572 €
38 169 €6 877 €4 279 €1 292 €--16 279 €
48 332 €6 745 €4 147 €1 587 €--14 692 €
58 499 €6 609 €4 011 €1 890 €--12 802 €
68 669 €6 469 €3 871 €2 200 €--10 602 €
78 842 €6 324 €3 726 €2 519 €--8 084 €
89 019 €6 174 €3 576 €2 845 €--5 238 €
99 199 €6 019 €3 422 €3 180 €--2 058 €
109 383 €5 860 €3 262 €3 523 €---
119 571 €5 695 €3 098 €3 876 €---
129 762 €5 525 €2 928 €4 237 €---
139 958 €5 350 €2 752 €4 608 €---
1410 157 €5 168 €2 571 €4 989 €---
1510 360 €4 981 €2 383 €5 379 €---
1610 567 €4 788 €2 190 €5 779 €---
1710 779 €4 588 €1 991 €6 190 €---
1810 994 €4 382 €1 785 €6 612 €---
1911 214 €4 170 €1 572 €7 044 €---
2011 438 €3 950 €1 352 €7 488 €---
2111 667 €3 723 €1 126 €7 944 €---
2211 900 €3 489 €892 €8 411 €---
2312 138 €3 247 €650 €8 891 €---
2412 381 €2 998 €400 €9 383 €---
2512 629 €2 740 €143 €9 889 €---
TOTAL251 488 €170 702 €65 063 €80 786 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 80 786 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 852 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 649 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 649 €-6 420 €+8 069 €
2+1 649 €0 €+1 649 €
3+1 649 €0 €+1 649 €
4+1 649 €0 €+1 649 €
5+1 649 €0 €+1 649 €
6+1 649 €0 €+1 649 €
7+1 649 €0 €+1 649 €
8+1 649 €0 €+1 649 €
9+1 649 €0 €+1 649 €
10+1 649 €+439 €+1 210 €
11+1 649 €+1 163 €+486 €
12+1 649 €+1 271 €+378 €
13+1 649 €+1 382 €+267 €
14+1 649 €+1 497 €+152 €
15+1 649 €+1 614 €+35 €
16+1 649 €+1 734 €-85 €
17+1 649 €+1 857 €-208 €
18+1 649 €+1 984 €-335 €
19+1 649 €+2 113 €-464 €
20+1 649 €+2 246 €-597 €
21+1 649 €+2 383 €-734 €
22+1 649 €+2 523 €-874 €
23+1 649 €+2 667 €-1 018 €
24+1 649 €+2 815 €-1 166 €
25+1 649 €+2 967 €-1 318 €
Total+41 225 €+24 236 €+16 989 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 47 jours
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