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Achat : Maison Sainte-Maure-de-Touraine (37800)

VilleSainte-Maure-de-Touraine (37)
Surface162m²
Coût Total254 952€
Loyer Annuel16 484€
Rentabilité6.47%
Cashflow/mois-77€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 176 400 €
Surface : 162 m²
Prix au m² : 1 088,89 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 162 m², 6 pièces, 4 chambres, Terrasse, 380 m² de terrain, Cheminée, Cave, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

SAINTE MAURE DE TOURAINE - Maison en centre ville proche des commerces, écoles comprenant :Une grande cuisine aménagée et équipée, une salle à manger, un salon avec insert. Une ancienne boutique donnant sur une arrière cuisineA l'étage : quatre chambres, une salle de bains avec baignoire et douche WC, un petit bureauGrand grenier avec une chambreUne maisonnette dans le fond de la cour, avec grenier au-dessusUne cour avec un appentis et un puitUne grande terrasse carreléeDeux caves voutées en-dessousUn garage.- Classe énergie : E - Classe climat : E - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : 3230 à 4410 € (base 2021) - Prix Hon. Négo Inclus : 176 400 € dont 5,00% Hon. Négo TTC charge acq. Prix Hors Hon. Négo :168 000 € - Réf : 070/1713

Ville : Sainte-Maure-de-Touraine
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37800
Coordonnées : 47.110630, 0.635300
Total : 254 952€
Prix d'acquisition : 176 400€
Travaux : 64 440€
Valeur du bien : 240 840€
Frais de notaire : 14 112€
Coût estimé : 14 112€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 162m²
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.67€ - 10.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 1374€/mois
Loyer annuel estimé : 16484€/an
Fourchette totale : 1080€ - 1747€/mois
Fourchette annuelle : 12960€ - 20966€/an
Rentabilité brute :6.47%
Fourchette de rentabilité :5.08% - 8.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 776,19 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :287 743 €
Prix d'achat :176 400 €
Décote à l'achat :-111 343€ (-38.7%)
Marge achat-revente :32 791€ (11.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :254 952€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 249,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :63,74€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 312,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :119 798,04€
Coût de l'assurance :19 121,40€
Taxe foncière : 1 648,38€/an
Soit par mois : 137,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 373,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 450,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-76,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Classe énergie et climat explicitement mentionnées comme E.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 162 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 162 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - décoration vieillissante nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - décoration vieillissante nécessitant rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - décoration vieillissante nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 440 €(398 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 720€
    Isolation toiture/combles: 162 m² × 60€/m² = 9720€ (prix moyen), Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (prix moyen), Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Menuiseries - Fenêtres:14 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 700€ = 14000€ (prix moyen), Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (prix moyen), Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (prix moyen), Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (prix moyen), Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):2 400€
    Parquet flottant: 48 m² × 50€/m² = 2400€ (prix moyen), Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Chambres - Peinture:1 920€
    Peinture chambres: 48 m² × 40€/m² = 1920€ (prix moyen), Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (prix moyen), Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Salle à manger - Peinture:600€
    Peinture salle à manger: 15 m² × 40€/m² = 600€ (prix moyen), Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Maure-de-Touraine (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans les prix.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 40 720€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 374 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 484 €/an
Calcul : 1 374 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 305 €/an
Base de calcul : Emprunt de 254 952 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 765 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 648 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 440 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 158 €
Revenus locatifs : +16 484 €
Charges déductibles : -75 158 €
Résultat foncier Année 1 : -58 674 €(Déficit de 58 674 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 274 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 718 €/an
Revenus locatifs : +16 484 €
Charges déductibles : -10 718 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 766 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37274.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 176 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 114 660 €(65% de 176 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 169 €/an
Calcul : 114 660 € × 3,636% = 4 169 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 484 €75 166 €8 313 €-58 682 €21 400 €37 282 €37 282 €
216 813 €10 503 €8 089 €6 311 €--30 972 €
317 150 €10 271 €7 858 €6 878 €--24 093 €
417 493 €10 032 €7 619 €7 460 €--16 633 €
517 843 €9 785 €7 372 €8 057 €--8 576 €
618 199 €9 530 €7 117 €8 669 €---
718 563 €9 266 €6 853 €9 297 €---
818 935 €8 994 €6 581 €9 941 €---
919 313 €8 712 €6 299 €10 601 €---
1019 700 €8 421 €6 008 €11 279 €---
1120 094 €8 120 €5 707 €11 974 €---
1220 495 €7 809 €5 396 €12 687 €---
1320 905 €7 488 €5 074 €13 418 €---
1421 324 €7 155 €4 742 €14 168 €---
1521 750 €6 812 €4 399 €14 938 €---
1622 185 €6 457 €4 044 €15 728 €---
1722 629 €6 090 €3 677 €16 538 €---
1823 081 €5 711 €3 298 €17 370 €---
1923 543 €5 320 €2 906 €18 223 €---
2024 014 €4 915 €2 502 €19 099 €---
2124 494 €4 496 €2 083 €19 998 €---
2224 984 €4 064 €1 651 €20 920 €---
2325 484 €3 617 €1 204 €21 867 €---
2425 993 €3 155 €742 €22 838 €---
2526 513 €2 678 €265 €23 835 €---
TOTAL527 980 €244 569 €119 798 €283 411 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 283 411 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 484 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 462 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 462 €-6 420 €+9 882 €
2+3 462 €0 €+3 462 €
3+3 462 €0 €+3 462 €
4+3 462 €0 €+3 462 €
5+3 462 €0 €+3 462 €
6+3 462 €+28 €+3 434 €
7+3 462 €+2 789 €+673 €
8+3 462 €+2 982 €+480 €
9+3 462 €+3 180 €+282 €
10+3 462 €+3 384 €+78 €
11+3 462 €+3 592 €-130 €
12+3 462 €+3 806 €-344 €
13+3 462 €+4 025 €-563 €
14+3 462 €+4 250 €-788 €
15+3 462 €+4 481 €-1 019 €
16+3 462 €+4 718 €-1 256 €
17+3 462 €+4 961 €-1 499 €
18+3 462 €+5 211 €-1 749 €
19+3 462 €+5 467 €-2 005 €
20+3 462 €+5 730 €-2 268 €
21+3 462 €+5 999 €-2 537 €
22+3 462 €+6 276 €-2 814 €
23+3 462 €+6 560 €-3 098 €
24+3 462 €+6 851 €-3 389 €
25+3 462 €+7 151 €-3 689 €
Total+86 550 €+85 023 €+1 527 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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