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Maison à vendre

VilleMenars (41)
Surface290
Coût Total300 100
Loyer Annuel30 553
Rentabilité10.18%
Cashflow/mois+697
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 269 000 €
Surface : 290 m²
Prix au m² : 927,59 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Disponible à partir du 26/06/2026, 1 étage, Cave, Cheminée, Salon (total 74,5 m²), 6 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Exposition sud, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

Située à Menars, cette maison de 290 m² offre de très beaux volumes et un fort potentiel, sur un terrain d’environ 1 350 m².

Au rez-de-chaussée, vous découvrirez une entrée, un salon, une cuisine, un séjour, ainsi qu’une suite parentale comprenant une salle d’eau, un dressing et un toilette indépendant. Un second toilette indépendant est également présent à ce niveau.

À l’étage, la maison dispose de cinq chambres, dont une avec salle de bain à rafraîchir, offrant de nombreuses possibilités d’aménagement pour une grande famille, une activité professionnelle ou un projet de résidence secondaire.

Le bien comprend également une cave voûtée, pleine de charme, ainsi qu’un double garage d’environ 90 m², idéal pour le stationnement, le stockage ou un espace atelier.

Des travaux de rafraîchissement sont à prévoir, permettant de moderniser le bien tout en conservant son cachet et ses beaux volumes.

Les atouts :

Maison spacieuse de 290 m²

  • 6 chambres au total, dont une suite parentale au rez-de-chaussée
  • Salon, séjour et cuisine
  • Suite parentale avec salle d’eau, dressing et WC indépendant
  • 5 chambres à l’étage
  • Cave voûtée
  • Double garage d’environ 90 m²
  • Terrain d’environ 1 350 m²
  • Beau potentiel après rafraîchissement

Pour plus d’informations ou pour organiser une visite, contactez-nous.

Ville : Menars
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41500
Coordonnées : 47.644193, 1.397757
Total : 300 100
Prix d'acquisition : 269 000
Travaux : 9 580
Valeur du bien : 278 580
Frais de notaire : 21 520
Coût estimé : 21 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 290
Loyer prédit : 8.78€/m²/mois
Fourchette : 7.24€ - 10.64€/m²/mois
Loyer total estimé : 2546€/mois
Loyer annuel estimé : 30553€/an
Fourchette totale : 2101€ - 3085€/mois
Fourchette annuelle : 25212€ - 37026€/an
Rentabilité brute :10.18%
Fourchette de rentabilité :8.40% - 12.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 522,36 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :441 484
Prix d'achat :269 000
Décote à l'achat :-172 484 (-39.1%)
Marge achat-revente :141 384€ (32.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :300 100
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 507,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :87,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 594,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :152 061,23
Coût de l'assurance :26 258,75
Taxe foncière : 3 055,30€/an
Soit par mois : 254,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 546,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 849,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :696,74€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel dans la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour moderniser l'espace
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, léger rafraîchissement souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, léger rafraîchissement souhaitable
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - salle à manger en bon état, léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 580(33 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Revêtement sol - Chambres:3 600
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Rafraîchissement - Salle de bain:3 500
    Carrelage salle de bain: 20 m² × 70€/m² = 1400€, Éléments sanitaires: 2000€, Main d'œuvre: 100€
  • Peinture - Cuisine:480
    Peinture cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture - Salon:1 200
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture - Autres pièces:800
    Peinture salle à manger: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Menars (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 546 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 553 €/an
Calcul : 2 546 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 461 €/an
Base de calcul : Emprunt de 300 100 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 050 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 055 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 580
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 147
Revenus locatifs : +30 553
Charges déductibles : -24 147
Résultat foncier Année 1 : 6 406

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 567 €/an
Revenus locatifs : +30 553
Charges déductibles : -14 567
Résultat foncier Années 2+ : 15 986 €/an
Prix d'achat du bien : 269 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 174 850(65% de 269 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 358 €/an
Calcul : 174 850 € × 3,636% = 6 358
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 55324 15710 4716 396---
231 16414 30410 19816 861---
331 78714 0219 91517 767---
432 42313 7279 62218 696---
533 07213 4249 31819 648---
633 73313 1099 00320 624---
734 40812 7838 67821 624---
835 09612 4468 34022 650---
935 79812 0967 99023 702---
1036 51411 7347 62824 780---
1137 24411 3597 25325 885---
1237 98910 9706 86427 019---
1338 74910 5676 46228 181---
1439 52410 1506 04529 373---
1540 3149 7185 61330 596---
1641 1209 2715 16531 850---
1741 9438 8074 70133 136---
1842 7828 3274 22134 455---
1943 6377 8293 72435 808---
2044 5107 3143 20837 196---
2145 4006 7802 67538 620---
2246 3086 2272 12240 081---
2347 2345 6551 54941 580---
2448 1795 06195643 118---
2549 1434 44734144 696---
TOTAL978 621264 282152 061714 3390Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 714 339
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 553 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 416 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 416+1 919+4 497
2+6 416+5 058+1 358
3+6 416+5 330+1 086
4+6 416+5 609+807
5+6 416+5 894+522
6+6 416+6 187+229
7+6 416+6 487-71
8+6 416+6 795-379
9+6 416+7 111-695
10+6 416+7 434-1 018
11+6 416+7 766-1 350
12+6 416+8 106-1 690
13+6 416+8 454-2 038
14+6 416+8 812-2 396
15+6 416+9 179-2 763
16+6 416+9 555-3 139
17+6 416+9 941-3 525
18+6 416+10 336-3 920
19+6 416+10 742-4 326
20+6 416+11 159-4 743
21+6 416+11 586-5 170
22+6 416+12 024-5 608
23+6 416+12 474-6 058
24+6 416+12 935-6 519
25+6 416+13 409-6 993
Total+160 400+214 302+-53 902
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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