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Appartement 4 pièces 76 m²

Bien expiré
VilleBiscarrosse (40)
Surface76m²
Coût Total175 100€
Loyer Annuel10 321€
Rentabilité5.89%
Cashflow/mois-144€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 1 578,95 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement À Vendre

Appartement lumineux 3 pièces – Centre de Biscarrosse

Découvrez cet appartement lumineux, offrant confort et fonctionnalité.

Il se compose de : • Une double pièce de vie lumineuse • Une cuisine équipée avec cellier • Deux chambres, dont une avec balcon • Une salle d'eau • Un WC indépendant

Vous apprécierez également : • Un séjour en longueur débouchant sur un balcon ensoleillé • Un local vélo • Une cave privative

Appartement bien entretenu, idéal pour une résidence principale, secondaire ou un investissement locatif. Proximité de l'école. Opportunité intéressante pour primo-accédants ou investisseurs — contactez-nous pour organiser une visite. Référence agence : 4942 Référence annonce : RP9T-02I-WU4 Date de réalisation du diagnostic : 24/06/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 310 € et 1 820 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Biscarrosse
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40600
Coordonnées : 44.406180, -1.151452
Total : 175 100€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 45 500€
Valeur du bien : 165 500€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 11.32€/m²/mois
Fourchette : 9.34€ - 13.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 860€/mois
Loyer annuel estimé : 10321€/an
Fourchette totale : 710€ - 1042€/mois
Fourchette annuelle : 8516€ - 12508€/an
Rentabilité brute :5.89%
Fourchette de rentabilité :4.86% - 7.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 766,23 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :286 233 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :-166 233€ (-58.1%)
Marge achat-revente :111 133€ (38.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :175 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :874,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :43,78€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 918,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 314,45€
Coût de l'assurance :13 132,50€
Taxe foncière : 1 032,05€/an
Soit par mois : 86,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 860,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 004,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-144,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une chaudière à condensation ou une pompe à chaleur, pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour optimiser la consommation énergétique.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 76 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'1 classe énergétique avec des fenêtres performantes.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique ancien.
Quantité: 1 chauffe-eau pour 76 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique pour l'eau chaude.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée, y compris les placards, le plan de travail, l'électroménager, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant une mise à jour.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: 6 m² de carrelage et équipements sanitaires
Raison: État 3/5 visible - Salle de bain en état moyen nécessitant une mise à jour.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - Chambres en bon état, mais rafraîchissement recommandé.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - Salon en état correct, rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 500 €(599 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1000€ = 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Biscarrosse. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale (coefficient 0.9 appliqué).

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 860 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 321 €/an
Calcul : 860 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 017 €/an
Base de calcul : Emprunt de 175 100 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 525 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 032 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 074 €
Revenus locatifs : +10 321 €
Charges déductibles : -53 074 €
Résultat foncier Année 1 : -42 754 €(Déficit de 42 754 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 354 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 574 €/an
Revenus locatifs : +10 321 €
Charges déductibles : -7 574 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 746 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21353.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 321 €53 080 €6 023 €-42 759 €21 400 €21 359 €21 359 €
210 527 €7 422 €5 864 €3 105 €--18 254 €
310 737 €7 258 €5 701 €3 480 €--14 775 €
410 952 €7 088 €5 531 €3 864 €--10 911 €
511 171 €6 913 €5 355 €4 259 €--6 652 €
611 395 €6 731 €5 174 €4 664 €--1 989 €
711 623 €6 543 €4 985 €5 080 €---
811 855 €6 348 €4 790 €5 507 €---
912 092 €6 146 €4 589 €5 946 €---
1012 334 €5 937 €4 380 €6 397 €---
1112 581 €5 721 €4 164 €6 860 €---
1212 832 €5 497 €3 940 €7 335 €---
1313 089 €5 265 €3 708 €7 824 €---
1413 351 €5 025 €3 468 €8 326 €---
1513 618 €4 776 €3 219 €8 841 €---
1613 890 €4 519 €2 962 €9 371 €---
1714 168 €4 253 €2 695 €9 915 €---
1814 451 €3 977 €2 420 €10 474 €---
1914 740 €3 691 €2 134 €11 049 €---
2015 035 €3 396 €1 838 €11 639 €---
2115 336 €3 089 €1 532 €12 246 €---
2215 642 €2 772 €1 215 €12 870 €---
2315 955 €2 444 €887 €13 511 €---
2416 274 €2 104 €547 €14 170 €---
2516 600 €1 753 €195 €14 847 €---
TOTAL330 569 €171 748 €87 314 €158 821 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 158 821 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 321 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 167 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 167 €-6 420 €+8 587 €
2+2 167 €0 €+2 167 €
3+2 167 €0 €+2 167 €
4+2 167 €0 €+2 167 €
5+2 167 €0 €+2 167 €
6+2 167 €0 €+2 167 €
7+2 167 €+927 €+1 240 €
8+2 167 €+1 652 €+515 €
9+2 167 €+1 784 €+383 €
10+2 167 €+1 919 €+248 €
11+2 167 €+2 058 €+109 €
12+2 167 €+2 201 €-34 €
13+2 167 €+2 347 €-180 €
14+2 167 €+2 498 €-331 €
15+2 167 €+2 652 €-485 €
16+2 167 €+2 811 €-644 €
17+2 167 €+2 975 €-808 €
18+2 167 €+3 142 €-975 €
19+2 167 €+3 315 €-1 148 €
20+2 167 €+3 492 €-1 325 €
21+2 167 €+3 674 €-1 507 €
22+2 167 €+3 861 €-1 694 €
23+2 167 €+4 053 €-1 886 €
24+2 167 €+4 251 €-2 084 €
25+2 167 €+4 454 €-2 287 €
Total+54 175 €+47 646 €+6 529 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 98 jours
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