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Maison centre ville avec terrasse

Bien expiré
VilleGrisolles (82)
Surface178m²
Coût Total221 830€
Loyer Annuel21 153€
Rentabilité9.54%
Cashflow/mois+440€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 199 000 €
Surface : 178 m²
Prix au m² : 1 117,98 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison centre ville avec terrasse - Après une vente non aboutie nous remettons en vente cette Maison Ancienne partiellement rénovée – 178 m² – en plein centre du village Découvrez cette maison de caractère d’une superficie de 178 m² habitables, idéale pour une famille à la recherche d’espace tout en profitant de la vie en plein cœur du village.

✔️ Les atouts :

Deux niveaux avec de beaux volumes et 6 pièces, dont :

3 chambres spacieuses rénovées. (restera à vernir le parquet)

2 autres pièces pouvant servir de bureau, salle de jeux ou chambre d’appoint en enfilade avec la possibilité d'arriver par un escalier indépendant.

1 salle de bain refaite à neuf avec baignoire, douche à l'italienne, vasque et sèche serviettes.

Hauteur sous plafond de 2,60 m, apportant luminosité et espace

Cuisine indépendante et équipée, très fonctionnelle avec cellier et buanderie attenants à la cuisine. Le cellier / buanderie resteront à raffraîchir. Le cumulus vient d'être changé ce mois d'avril.

Grande pièce de vie rénovée récemment : salon/salle à manger avec poêle à granulés, superbe mur en parement, parquet moderne et un éclairage design intégré au sol. Vous pourrez changer de couleurs à l'aide de la télécommande.

Cour intérieure d'environ 30 m² : un petit coin cocooning était en projet avant la vente. Sur demande nous vous mettons à disposition une photo du projet afin que vous puissiez vous projeter.

Fibre optique installée, idéal pour le télétravail.

La climatisation réversible sera à changer à l'étage.

Maison prête à vivre, aucun gros travaux à prévoir seulement des finitions.

📍 Emplacement :

Restaurants et médecin généraliste à 2 minutes à pied

Commerces alimentaires, crèche, maternelle et école à 10 minutes à pied

Vie de village conviviale, tout en restant au calme

Contactez-moi dès aujourd’hui pour organiser une visite ou pour répondre à vos questions.

Au plaisir

Ville : Grisolles
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82170
Coordonnées : 43.827960, 1.296450
Total : 221 830€
Prix d'acquisition : 199 000€
Travaux : 6 910€
Valeur du bien : 205 910€
Frais de notaire : 15 920€
Coût estimé : 15 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 178m²
Loyer prédit : 9.90€/m²/mois
Fourchette : 7.90€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1763€/mois
Loyer annuel estimé : 21153€/an
Fourchette totale : 1407€ - 2208€/mois
Fourchette annuelle : 16884€ - 26502€/an
Rentabilité brute :9.54%
Fourchette de rentabilité :7.61% - 11.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 208,33 €/m²
Basé sur :55 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :393 083 €
Prix d'achat :199 000 €
Décote à l'achat :-194 083€ (-49.4%)
Marge achat-revente :171 253€ (43.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :221 830€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 083,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :62,85€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 146,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 177,61€
Coût de l'assurance :18 855,55€
Taxe foncière : 2 115,30€/an
Soit par mois : 176,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 762,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 322,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :440,27€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vernissage du parquet dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état mais nécessite un vernis
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des joints dans la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour maintenir l'état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite un rafraîchissement
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et maintenance du cumulus récemment changé
Quantité: 1 cumulus
Raison: Cumulus changé récemment - vérification recommandée pour assurer le bon fonctionnement
ClimatisationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la climatisation réversible à l'étage
Quantité: 1 système
Raison: Climatisation à changer - nécessaire pour le confort à l'étage

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 910 €(39 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Vernissage du parquet: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:400€
    Peinture murs salle de bain: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:480€
    Rafraîchissement peinture cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Vérification cumulus:150€
    Vérification cumulus: 1 intervention = 150€ (incluant main d'œuvre)
  • Climatisation - Remplacement système:3 000€
    Remplacement climatisation réversible: 1 système = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grisolles (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 763 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 153 €/an
Calcul : 1 763 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 160 €/an
Base de calcul : Emprunt de 221 830 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 754 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 115 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 910 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 939 €
Revenus locatifs : +21 153 €
Charges déductibles : -16 939 €
Résultat foncier Année 1 : 4 214 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 029 €/an
Revenus locatifs : +21 153 €
Charges déductibles : -10 029 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 124 €/an
Prix d'achat du bien : 199 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 153 €16 946 €7 167 €4 207 €---
221 576 €9 843 €6 973 €11 733 €---
322 008 €9 643 €6 773 €12 365 €---
422 448 €9 436 €6 567 €13 012 €---
522 897 €9 222 €6 353 €13 674 €---
623 355 €9 002 €6 132 €14 353 €---
723 822 €8 774 €5 904 €15 048 €---
824 298 €8 538 €5 669 €15 760 €---
924 784 €8 295 €5 425 €16 489 €---
1025 280 €8 043 €5 174 €17 236 €---
1125 785 €7 784 €4 914 €18 002 €---
1226 301 €7 515 €4 646 €18 786 €---
1326 827 €7 238 €4 368 €19 589 €---
1427 364 €6 951 €4 082 €20 412 €---
1527 911 €6 655 €3 786 €21 256 €---
1628 469 €6 350 €3 480 €22 120 €---
1729 039 €6 033 €3 164 €23 005 €---
1829 619 €5 707 €2 837 €23 912 €---
1930 212 €5 370 €2 500 €24 842 €---
2030 816 €5 021 €2 152 €25 795 €---
2131 432 €4 661 €1 791 €26 771 €---
2232 061 €4 289 €1 419 €27 772 €---
2332 702 €3 904 €1 035 €28 798 €---
2433 356 €3 507 €638 €29 849 €---
2534 023 €3 097 €227 €30 926 €---
TOTAL677 538 €181 826 €103 178 €495 713 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 495 713 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 153 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 442 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 442 €+1 262 €+3 180 €
2+4 442 €+3 520 €+922 €
3+4 442 €+3 709 €+733 €
4+4 442 €+3 904 €+538 €
5+4 442 €+4 102 €+340 €
6+4 442 €+4 306 €+136 €
7+4 442 €+4 514 €-72 €
8+4 442 €+4 728 €-286 €
9+4 442 €+4 947 €-505 €
10+4 442 €+5 171 €-729 €
11+4 442 €+5 401 €-959 €
12+4 442 €+5 636 €-1 194 €
13+4 442 €+5 877 €-1 435 €
14+4 442 €+6 124 €-1 682 €
15+4 442 €+6 377 €-1 935 €
16+4 442 €+6 636 €-2 194 €
17+4 442 €+6 902 €-2 460 €
18+4 442 €+7 174 €-2 732 €
19+4 442 €+7 453 €-3 011 €
20+4 442 €+7 738 €-3 296 €
21+4 442 €+8 031 €-3 589 €
22+4 442 €+8 332 €-3 890 €
23+4 442 €+8 639 €-4 197 €
24+4 442 €+8 955 €-4 513 €
25+4 442 €+9 278 €-4 836 €
Total+111 050 €+148 714 €+-37 664 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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