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Maison 4 pièces 97 m²

VilleChâteau-Gontier (53)
Surface97m²
Coût Total150 356€
Loyer Annuel9 602€
Rentabilité6.39%
Cashflow/mois-78€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 700 €
Surface : 97 m²
Prix au m² : 986,6 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 97 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial OFFICE NOTARIAL CARACTÈRE AUTHENTIQUE - CHÂTEAU-GONTIER, SELARL vous proposent : Maison / villa à vendre - CHATEAU GONTIER SUR MAYENNE (53200)

Maison de ville située secteur Faubourg de Château-Gontier, avec possibilité usage mixte professionnel et habitation, d'une surface totale de 96m² environ, comprenant : Au rez-de-chaussée : une entrée, un pièce de vie, un bureau, une cuisine et wc. Au premier étage : un palier, deux chambres, une salle de bains avec baignoire et douche, wc. Au second étage : un grenier. Cour à l'arrière et cave sous l’immeuble.

Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]

Annonce de l’étude OFFICE NOTARIAL CARACTÈRE AUTHENTIQUE - CHÂTEAU-GONTIER, SELARL - Notaires à Château-Gontier-sur-Mayenne - N° SIRET : 78623624000028

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Surface : 97 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 30/07/2026

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 050 € et 2 840 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Château-Gontier
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53200
Coordonnées : 47.823820, -0.707452
Total : 150 356€
Prix d'acquisition : 95 700€
Travaux : 47 000€
Valeur du bien : 142 700€
Frais de notaire : 7 656€
Coût estimé : 7 656€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97m²
Loyer prédit : 8.25€/m²/mois
Fourchette : 6.66€ - 10.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 800€/mois
Loyer annuel estimé : 9602€/an
Fourchette totale : 646€ - 992€/mois
Fourchette annuelle : 7748€ - 11900€/an
Rentabilité brute :6.39%
Fourchette de rentabilité :5.15% - 7.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 743,25 €/m²
Basé sur :120 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :169 095 €
Prix d'achat :95 700 €
Décote à l'achat :-73 395€ (-43.4%)
Marge achat-revente :18 739€ (11.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :150 356€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :754,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :43,85€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 798,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 943,39€
Coût de l'assurance :13 156,15€
Taxe foncière : 960,23€/an
Soit par mois : 80,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 800,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 878,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-78,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 97 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 97 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et remplacement des éléments vétustes de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 16 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - salon à rafraîchir
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau + 5 prises
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer la conformité et éviter les fuites

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 000 €(485 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:4 850€
    Isolation combles: 97 m² × 50€/m² = 4850€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 875€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant plomberie, électricité, carrelage et main d'œuvre)
  • Cuisine:4 500€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 450€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 16 m² × 150€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:750€
    Peinture des murs: 15 m² × 50€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 000€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau + 5 prises × 200€ = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Château-Gontier (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 350€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 800 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 602 €/an
Calcul : 800 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 226 €/an
Base de calcul : Emprunt de 150 356 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 526 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 960 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 713 €
Revenus locatifs : +9 602 €
Charges déductibles : -53 713 €
Résultat foncier Année 1 : -44 111 €(Déficit de 44 111 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 711 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 713 €/an
Revenus locatifs : +9 602 €
Charges déductibles : -6 713 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 889 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22710.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 205 €(65% de 95 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 262 €/an
Calcul : 62 205 € × 3,636% = 2 262 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 602 €53 718 €5 231 €-44 115 €21 400 €22 715 €22 715 €
29 794 €6 581 €5 095 €3 213 €--19 502 €
39 990 €6 440 €4 953 €3 551 €--15 951 €
410 190 €6 293 €4 806 €3 897 €--12 054 €
510 394 €6 141 €4 655 €4 253 €--7 801 €
610 602 €5 984 €4 497 €4 618 €--3 183 €
710 814 €5 821 €4 334 €4 993 €---
811 030 €5 652 €4 165 €5 378 €---
911 251 €5 477 €3 991 €5 773 €---
1011 476 €5 296 €3 810 €6 180 €---
1111 705 €5 109 €3 622 €6 597 €---
1211 939 €4 914 €3 428 €7 025 €---
1312 178 €4 713 €3 227 €7 465 €---
1412 422 €4 505 €3 018 €7 917 €---
1512 670 €4 289 €2 802 €8 381 €---
1612 923 €4 065 €2 579 €8 858 €---
1713 182 €3 834 €2 347 €9 348 €---
1813 446 €3 594 €2 107 €9 852 €---
1913 715 €3 345 €1 859 €10 369 €---
2013 989 €3 088 €1 602 €10 901 €---
2114 269 €2 822 €1 335 €11 447 €---
2214 554 €2 546 €1 059 €12 008 €---
2314 845 €2 260 €773 €12 585 €---
2415 142 €1 963 €477 €13 178 €---
2515 445 €1 657 €170 €13 788 €---
TOTAL307 566 €160 105 €75 943 €147 460 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 147 460 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 602 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 016 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 016 €-6 420 €+8 436 €
2+2 016 €0 €+2 016 €
3+2 016 €0 €+2 016 €
4+2 016 €0 €+2 016 €
5+2 016 €0 €+2 016 €
6+2 016 €0 €+2 016 €
7+2 016 €+543 €+1 473 €
8+2 016 €+1 613 €+403 €
9+2 016 €+1 732 €+284 €
10+2 016 €+1 854 €+162 €
11+2 016 €+1 979 €+37 €
12+2 016 €+2 107 €-91 €
13+2 016 €+2 239 €-223 €
14+2 016 €+2 375 €-359 €
15+2 016 €+2 514 €-498 €
16+2 016 €+2 657 €-641 €
17+2 016 €+2 804 €-788 €
18+2 016 €+2 956 €-940 €
19+2 016 €+3 111 €-1 095 €
20+2 016 €+3 270 €-1 254 €
21+2 016 €+3 434 €-1 418 €
22+2 016 €+3 603 €-1 587 €
23+2 016 €+3 776 €-1 760 €
24+2 016 €+3 954 €-1 938 €
25+2 016 €+4 136 €-2 120 €
Total+50 400 €+44 238 €+6 162 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
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