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Appartement à vendre

VilleAngers (49)
Surface82.9m²
Coût Total204 000€
Loyer Annuel13 081€
Rentabilité6.41%
Cashflow/mois-107€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 155 000 €
Surface : 82.9 m²
Prix au m² : 1 869,72 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Accessible aux personne à mobilité réduite, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 31 m²), 1 chambre, Entrée séparée, Balcon, Exposition est, Interphone, Non meublé

Venez découvrir ce bel appartement offrant de beaux volumes et un agencement très fonctionnel. Dès l'entrée, vous profitez d'un hall spacieux avec rangements, menant à une cuisine aménagée et équipée ainsi qu'à un grand salon/séjour lumineux, orienté Est. Ce vaste espace de vie permet d'ailleurs la création d'une seconde chambre si besoin. La partie nuit comprend une chambre confortable, une salle de bain avec une buanderie, un WC séparé, ainsi que plusieurs placards supplémentaires. Un grand balcon offre un agréable extérieur, et une cave vient compléter le tout. Ces atouts : vaste séjour, potentiel d'aménagement, grand balcon, cuisine équipée, bonne séparation jour/nuit, rangements, cave, parc boisé et très bien entretenu en bas de l'immeuble et un parking privé dédié à l'immeuble. Un bien au fort potentiel, idéal pour un premier achat ou un investissement. Cette annonce vous est proposée par Hélène DUCARUGE et Bruno LIGNER - EI - NoRSAC: RSAC 895 243 889 RSAC 504 438 409, Enregistré à de Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Ville : Angers
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49000
Coordonnées : 47.449528, -0.530435
Total : 204 000€
Prix d'acquisition : 155 000€
Travaux : 36 600€
Valeur du bien : 191 600€
Frais de notaire : 12 400€
Coût estimé : 12 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82.9m²
Loyer prédit : 13.15€/m²/mois
Fourchette : 9.82€ - 17.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 1090€/mois
Loyer annuel estimé : 13081€/an
Fourchette totale : 814€ - 1460€/mois
Fourchette annuelle : 9767€ - 17520€/an
Rentabilité brute :6.41%
Fourchette de rentabilité :4.79% - 8.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 432,43 €/m²
Basé sur :119 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :201 648 €
Prix d'achat :155 000 €
Décote à l'achat :-46 648€ (-23.1%)
Marge achat-revente :-2 352€ (-1.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :204 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 011,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :76,50€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 087,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 435,56€
Coût de l'assurance :22 950,00€
Taxe foncière : 1 308,12€/an
Soit par mois : 109,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 090,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 196,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-106,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 303 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 82.9 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petites réparations pour rafraîchir la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette usée par un revêtement de sol durable
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - moquette usée nécessitant un remplacement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre nécessitant un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le couloir
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - couloir nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 600 €(441 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€
  • Cuisine:1 500€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine × 1500€ = 1500€
  • Salon:1 500€
    Revêtement sol: 25 m² × 60€/m² = 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:1 400€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€
  • Autres pièces - Peinture:200€
    Peinture couloir: 5 m² × 40€/m² = 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Angers (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 090 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 081 €/an
Calcul : 1 090 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 868 €/an
Base de calcul : Emprunt de 204 000 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 918 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 308 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 694 €
Revenus locatifs : +13 081 €
Charges déductibles : -45 694 €
Résultat foncier Année 1 : -32 613 €(Déficit de 32 613 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 213 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 094 €/an
Revenus locatifs : +13 081 €
Charges déductibles : -9 094 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 987 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11213.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 155 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 750 €(65% de 155 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 664 €/an
Calcul : 100 750 € × 3,636% = 3 664 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 081 €45 701 €6 875 €-32 620 €21 400 €11 220 €11 220 €
213 343 €8 918 €6 692 €4 424 €--6 795 €
313 610 €8 730 €6 504 €4 880 €--1 915 €
413 882 €8 535 €6 309 €5 347 €---
514 159 €8 333 €6 107 €5 827 €---
614 443 €8 124 €5 898 €6 319 €---
714 732 €7 908 €5 682 €6 824 €---
815 026 €7 684 €5 458 €7 342 €---
915 327 €7 453 €5 227 €7 874 €---
1015 633 €7 213 €4 987 €8 420 €---
1115 946 €6 966 €4 740 €8 980 €---
1216 265 €6 710 €4 483 €9 555 €---
1316 590 €6 444 €4 218 €10 146 €---
1416 922 €6 170 €3 944 €10 752 €---
1517 260 €5 886 €3 660 €11 374 €---
1617 606 €5 593 €3 367 €12 013 €---
1717 958 €5 289 €3 063 €12 669 €---
1818 317 €4 975 €2 748 €13 342 €---
1918 683 €4 649 €2 423 €14 034 €---
2019 057 €4 313 €2 087 €14 744 €---
2119 438 €3 965 €1 739 €15 473 €---
2219 827 €3 605 €1 378 €16 222 €---
2320 223 €3 232 €1 006 €16 991 €---
2420 628 €2 846 €620 €17 781 €---
2521 040 €2 447 €221 €18 593 €---
TOTAL418 994 €191 689 €99 436 €227 306 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 227 306 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 081 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 747 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 747 €-6 420 €+9 167 €
2+2 747 €0 €+2 747 €
3+2 747 €0 €+2 747 €
4+2 747 €+1 029 €+1 718 €
5+2 747 €+1 748 €+999 €
6+2 747 €+1 896 €+851 €
7+2 747 €+2 047 €+700 €
8+2 747 €+2 203 €+544 €
9+2 747 €+2 362 €+385 €
10+2 747 €+2 526 €+221 €
11+2 747 €+2 694 €+53 €
12+2 747 €+2 867 €-120 €
13+2 747 €+3 044 €-297 €
14+2 747 €+3 226 €-479 €
15+2 747 €+3 412 €-665 €
16+2 747 €+3 604 €-857 €
17+2 747 €+3 801 €-1 054 €
18+2 747 €+4 003 €-1 256 €
19+2 747 €+4 210 €-1 463 €
20+2 747 €+4 423 €-1 676 €
21+2 747 €+4 642 €-1 895 €
22+2 747 €+4 867 €-2 120 €
23+2 747 €+5 097 €-2 350 €
24+2 747 €+5 334 €-2 587 €
25+2 747 €+5 578 €-2 831 €
Total+68 675 €+68 192 €+483 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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