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Maison à vendre

VilleÉtercy (74)
Surface333m²
Coût Total806 647€
Loyer Annuel64 300€
Rentabilité7.97%
Cashflow/mois+510€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 645 840 €
Surface : 333 m²
Prix au m² : 1 939,46 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 salles de bain, 5 chambres, 1 place de parking, Jardin, Piscine, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

ÉTERCY ? À seulement 25 minutes d?Annecy, découvrez cette vaste propriété de 330 m² avec piscine, appartement indépendant et nombreuses dépendances. Idéale pour une grande famille ou pour un projet avec revenus locatifs, cette maison offre 5 chambres, 3 salles de bains, un appartement T2 totalement indépendant de 44 m² pouvant être loué ou utilisé pour accueillir famille et amis en toute autonomie. Vous profiterez également de plus de 100 m² de dépendances (garage, atelier, greniers, stockage), d?un jardin clos et d?une piscine pour profiter pleinement des beaux jours. Un bien rare offrant une surface exceptionnelle pour ce budget, dans un environnement calme à proximité immédiate d?Annecy Sud, Rumilly et Aix-les-Bains.

Ville : Étercy
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74150
Coordonnées : 45.892107, 6.008568
Total : 806 647€
Prix d'acquisition : 645 840€
Travaux : 109 140€
Valeur du bien : 754 980€
Frais de notaire : 51 667€
Coût estimé : 51 667€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 333m²
Loyer prédit : 16.09€/m²/mois
Fourchette : 11.63€ - 22.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 5358€/mois
Loyer annuel estimé : 64300€/an
Fourchette totale : 3872€ - 7415€/mois
Fourchette annuelle : 46465€ - 88979€/an
Rentabilité brute :7.97%
Fourchette de rentabilité :5.76% - 11.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 024,71 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 340 228 €
Prix d'achat :645 840 €
Décote à l'achat :-694 388€ (-51.8%)
Marge achat-revente :533 581€ (39.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :806 647€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :4 016,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :295,77€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 4 312,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :398 352,96€
Coût de l'assurance :88 731,17€
Taxe foncière : 6 429,97€/an
Soit par mois : 535,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 5 358,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 848,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :510,04€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 199 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 333 m²
Raison: DPE D - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 333 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 42 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3.5/5 visible - nécessite un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :109 140 €(328 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 990€
    Isolation des combles: 333 m² × 30€/m² = 9990€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:50 400€
    Remplacement fenêtres: 42 fenêtres × 1200€/fenêtre = 50400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Étercy (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 75 890€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 5 358 €/mois
Revenus locatifs annuels : 64 300 €/an
Calcul : 5 358 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 27 478 €/an
Base de calcul : Emprunt de 806 647 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 3 549 €/an
Calcul : 296 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 6 430 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 109 140 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 146 597 €
Revenus locatifs : +64 300 €
Charges déductibles : -146 597 €
Résultat foncier Année 1 : -82 297 €(Déficit de 82 297 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 60 897 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 37 457 €/an
Revenus locatifs : +64 300 €
Charges déductibles : -37 457 €
Résultat foncier Années 2+ : 26 843 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 60897.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 645 840 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 419 796 €(65% de 645 840 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 15 265 €/an
Calcul : 419 796 € × 3,636% = 15 265 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
164 300 €146 623 €27 504 €-82 324 €21 400 €60 924 €60 924 €
265 586 €36 758 €26 779 €28 828 €--32 096 €
366 897 €36 007 €26 028 €30 890 €--1 206 €
468 235 €35 230 €25 251 €33 005 €---
569 600 €34 426 €24 446 €35 175 €---
670 992 €33 593 €23 614 €37 399 €---
772 412 €32 731 €22 752 €39 681 €---
873 860 €31 839 €21 860 €42 021 €---
975 337 €30 916 €20 937 €44 421 €---
1076 844 €29 960 €19 981 €46 884 €---
1178 381 €28 971 €18 992 €49 410 €---
1279 949 €27 948 €17 968 €52 001 €---
1381 548 €26 888 €16 909 €54 660 €---
1483 179 €25 791 €15 812 €57 387 €---
1584 842 €24 656 €14 677 €60 186 €---
1686 539 €23 481 €13 502 €63 058 €---
1788 270 €22 265 €12 285 €66 005 €---
1890 035 €21 006 €11 027 €69 029 €---
1991 836 €19 703 €9 724 €72 133 €---
2093 673 €18 354 €8 375 €75 318 €---
2195 546 €16 958 €6 979 €78 588 €---
2297 457 €15 513 €5 534 €81 943 €---
2399 406 €14 018 €4 039 €85 388 €---
24101 394 €12 470 €2 491 €88 924 €---
25103 422 €10 868 €889 €92 554 €---
TOTAL2 059 538 €756 973 €398 353 €1 302 565 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 302 565 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 64 300 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +13 503 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+13 503 €-6 420 €+19 923 €
2+13 503 €0 €+13 503 €
3+13 503 €0 €+13 503 €
4+13 503 €+9 540 €+3 963 €
5+13 503 €+10 552 €+2 951 €
6+13 503 €+11 220 €+2 283 €
7+13 503 €+11 904 €+1 599 €
8+13 503 €+12 606 €+897 €
9+13 503 €+13 326 €+177 €
10+13 503 €+14 065 €-562 €
11+13 503 €+14 823 €-1 320 €
12+13 503 €+15 600 €-2 097 €
13+13 503 €+16 398 €-2 895 €
14+13 503 €+17 216 €-3 713 €
15+13 503 €+18 056 €-4 553 €
16+13 503 €+18 917 €-5 414 €
17+13 503 €+19 802 €-6 299 €
18+13 503 €+20 709 €-7 206 €
19+13 503 €+21 640 €-8 137 €
20+13 503 €+22 595 €-9 092 €
21+13 503 €+23 576 €-10 073 €
22+13 503 €+24 583 €-11 080 €
23+13 503 €+25 616 €-12 113 €
24+13 503 €+26 677 €-13 174 €
25+13 503 €+27 766 €-14 263 €
Total+337 575 €+390 770 €+-53 195 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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