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Achat : Maison Peillac (56220)

VillePeillac (56)
Surface198m²
Coût Total193 450€
Loyer Annuel18 900€
Rentabilité9.77%
Cashflow/mois+416€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 120 €
Surface : 198 m²
Prix au m² : 904,65 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 198 m², 6 pièces, 3 chambres, 1 balcon, 1260 m² de terrain, Cheminée, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

En hameau, jolie maison en pierre comprenant entrée avec placard, arrière cuisine, une chambre, bureau, salle de séjour salon avec cheminée insert, cuisine, W.C., salle d'eau, avec buanderie et petite véranda. Etage de vaste palier, W.C., salle de billard, une chambre, salle d'eau, grenier. En dépendances, atelier et double garage. Jardin attenant de 1260 m².

Ville : Peillac
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56220
Coordonnées : 47.713330, -2.219170
Total : 193 450€
Prix d'acquisition : 179 120€
Valeur du bien : 179 120€
Frais de notaire : 14 330€
Coût estimé : 14 330€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 198m²
Loyer prédit : 7.95€/m²/mois
Fourchette : 6.35€ - 9.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 1575€/mois
Loyer annuel estimé : 18900€/an
Fourchette totale : 1258€ - 1972€/mois
Fourchette annuelle : 15093€ - 23667€/an
Rentabilité brute :9.77%
Fourchette de rentabilité :7.80% - 12.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 684,78 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :333 586 €
Prix d'achat :179 120 €
Décote à l'achat :-154 466€ (-46.3%)
Marge achat-revente :140 136€ (42.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :193 450€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :944,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :56,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 001,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 977,50€
Coût de l'assurance :16 926,88€
Taxe foncière : 1 889,97€/an
Soit par mois : 157,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 574,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 158,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :416,30€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 575 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 900 €/an
Calcul : 1 575 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 244 €/an
Base de calcul : Emprunt de 193 450 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 677 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 890 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 8 811 €/an
Revenus locatifs : +18 900 €
Charges déductibles : -8 811 €
Résultat foncier : 10 089 €/an
Prix d'achat du bien : 179 120 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 428 €(65% de 179 120 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 234 €/an
Calcul : 116 428 € × 3,636% = 4 234 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 900 €8 817 €6 250 €10 083 €---
219 278 €8 648 €6 081 €10 630 €---
319 663 €8 474 €5 907 €11 190 €---
420 057 €8 293 €5 726 €11 763 €---
520 458 €8 107 €5 540 €12 350 €---
620 867 €7 915 €5 348 €12 952 €---
721 284 €7 716 €5 149 €13 568 €---
821 710 €7 511 €4 944 €14 199 €---
922 144 €7 298 €4 731 €14 846 €---
1022 587 €7 079 €4 512 €15 508 €---
1123 039 €6 853 €4 285 €16 186 €---
1223 499 €6 618 €4 051 €16 881 €---
1323 969 €6 377 €3 810 €17 593 €---
1424 449 €6 127 €3 560 €18 322 €---
1524 938 €5 869 €3 302 €19 069 €---
1625 437 €5 602 €3 035 €19 835 €---
1725 945 €5 326 €2 759 €20 619 €---
1826 464 €5 041 €2 474 €21 423 €---
1926 993 €4 747 €2 180 €22 246 €---
2027 533 €4 443 €1 876 €23 090 €---
2128 084 €4 129 €1 562 €23 955 €---
2228 646 €3 805 €1 238 €24 841 €---
2329 219 €3 470 €903 €25 749 €---
2429 803 €3 123 €556 €26 680 €---
2530 399 €2 765 €198 €27 634 €---
TOTAL605 364 €154 154 €89 977 €451 211 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 451 211 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 900 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 969 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 969 €+3 025 €+944 €
2+3 969 €+3 189 €+780 €
3+3 969 €+3 357 €+612 €
4+3 969 €+3 529 €+440 €
5+3 969 €+3 705 €+264 €
6+3 969 €+3 886 €+83 €
7+3 969 €+4 070 €-101 €
8+3 969 €+4 260 €-291 €
9+3 969 €+4 454 €-485 €
10+3 969 €+4 652 €-683 €
11+3 969 €+4 856 €-887 €
12+3 969 €+5 064 €-1 095 €
13+3 969 €+5 278 €-1 309 €
14+3 969 €+5 497 €-1 528 €
15+3 969 €+5 721 €-1 752 €
16+3 969 €+5 950 €-1 981 €
17+3 969 €+6 186 €-2 217 €
18+3 969 €+6 427 €-2 458 €
19+3 969 €+6 674 €-2 705 €
20+3 969 €+6 927 €-2 958 €
21+3 969 €+7 186 €-3 217 €
22+3 969 €+7 452 €-3 483 €
23+3 969 €+7 725 €-3 756 €
24+3 969 €+8 004 €-4 035 €
25+3 969 €+8 290 €-4 321 €
Total+99 225 €+135 363 €+-36 138 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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