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Achat : Maison Peillac (56220)

VillePeillac (56)
Surface198
Coût Total193 450
Loyer Annuel18 900
Rentabilité9.77%
Cashflow/mois+416
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 120 €
Surface : 198 m²
Prix au m² : 904,65 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 198 m², 6 pièces, 3 chambres, 1 balcon, 1260 m² de terrain, Cheminée, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

En hameau, jolie maison en pierre comprenant entrée avec placard, arrière cuisine, une chambre, bureau, salle de séjour salon avec cheminée insert, cuisine, W.C., salle d'eau, avec buanderie et petite véranda. Etage de vaste palier, W.C., salle de billard, une chambre, salle d'eau, grenier. En dépendances, atelier et double garage. Jardin attenant de 1260 m².

Ville : Peillac
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56220
Coordonnées : 47.713330, -2.219170
Total : 193 450
Prix d'acquisition : 179 120
Valeur du bien : 179 120
Frais de notaire : 14 330
Coût estimé : 14 330
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 198
Loyer prédit : 7.95€/m²/mois
Fourchette : 6.35€ - 9.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 1575€/mois
Loyer annuel estimé : 18900€/an
Fourchette totale : 1258€ - 1972€/mois
Fourchette annuelle : 15093€ - 23667€/an
Rentabilité brute :9.77%
Fourchette de rentabilité :7.80% - 12.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 684,78 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :333 586
Prix d'achat :179 120
Décote à l'achat :-154 466 (-46.3%)
Marge achat-revente :140 136€ (42.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :193 450
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :944,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :56,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 001,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 977,50
Coût de l'assurance :16 926,88
Taxe foncière : 1 889,97€/an
Soit par mois : 157,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 574,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 158,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :416,30€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 575 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 900 €/an
Calcul : 1 575 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 244 €/an
Base de calcul : Emprunt de 193 450 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 677 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 890 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 8 811 €/an
Revenus locatifs : +18 900
Charges déductibles : -8 811
Résultat foncier : 10 089 €/an
Prix d'achat du bien : 179 120
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 428(65% de 179 120 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 234 €/an
Calcul : 116 428 € × 3,636% = 4 234
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 9008 8176 25010 083---
219 2788 6486 08110 630---
319 6638 4745 90711 190---
420 0578 2935 72611 763---
520 4588 1075 54012 350---
620 8677 9155 34812 952---
721 2847 7165 14913 568---
821 7107 5114 94414 199---
922 1447 2984 73114 846---
1022 5877 0794 51215 508---
1123 0396 8534 28516 186---
1223 4996 6184 05116 881---
1323 9696 3773 81017 593---
1424 4496 1273 56018 322---
1524 9385 8693 30219 069---
1625 4375 6023 03519 835---
1725 9455 3262 75920 619---
1826 4645 0412 47421 423---
1926 9934 7472 18022 246---
2027 5334 4431 87623 090---
2128 0844 1291 56223 955---
2228 6463 8051 23824 841---
2329 2193 47090325 749---
2429 8033 12355626 680---
2530 3992 76519827 634---
TOTAL605 364154 15489 977451 2110Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 451 211
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 900 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 969 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 969+3 025+944
2+3 969+3 189+780
3+3 969+3 357+612
4+3 969+3 529+440
5+3 969+3 705+264
6+3 969+3 886+83
7+3 969+4 070-101
8+3 969+4 260-291
9+3 969+4 454-485
10+3 969+4 652-683
11+3 969+4 856-887
12+3 969+5 064-1 095
13+3 969+5 278-1 309
14+3 969+5 497-1 528
15+3 969+5 721-1 752
16+3 969+5 950-1 981
17+3 969+6 186-2 217
18+3 969+6 427-2 458
19+3 969+6 674-2 705
20+3 969+6 927-2 958
21+3 969+7 186-3 217
22+3 969+7 452-3 483
23+3 969+7 725-3 756
24+3 969+8 004-4 035
25+3 969+8 290-4 321
Total+99 225+135 363+-36 138
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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