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Achat : Maison La Boussac (35120)

VilleBoussac (35)
Surface101m²
Coût Total204 449€
Loyer Annuel10 875€
Rentabilité5.32%
Cashflow/mois-243€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 126 360 €
Surface : 101 m²
Prix au m² : 1 251,09 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison construite en pierres et couverte en fibro, comprenant une entrée, un cellier, un Wc, une dégagement, un salon/séjour, une cuisine. Au premier étage, un palier, une salle d'eau avec Wc, un dégagement, quatre chambres. Grenier.  Carport.  Terrain.

Ville : Boussac
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35120
Coordonnées : 48.512460, -1.659980
Total : 204 449€
Prix d'acquisition : 126 360€
Travaux : 67 980€
Valeur du bien : 194 340€
Frais de notaire : 10 109€
Coût estimé : 10 109€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 101m²
Loyer prédit : 8.97€/m²/mois
Fourchette : 7.12€ - 11.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 906€/mois
Loyer annuel estimé : 10875€/an
Fourchette totale : 720€ - 1141€/mois
Fourchette annuelle : 8635€ - 13696€/an
Rentabilité brute :5.32%
Fourchette de rentabilité :4.22% - 6.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 598,37 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :161 435 €
Prix d'achat :126 360 €
Décote à l'achat :-35 075€ (-21.7%)
Marge achat-revente :-43 014€ (-26.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :204 449€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :998,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :59,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 058,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 093,35€
Coût de l'assurance :17 889,29€
Taxe foncière : 1 087,46€/an
Soit par mois : 90,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 906,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 148,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-242,51€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 101 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 101 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs du salon par une nouvelle couche de peinture
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau + ajout de prises
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à niveau de la tuyauterie pour éviter les fuites
Quantité: toute la maison
Raison: État usé visible dans les autres pièces, nécessité de rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 980 €(673 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:8 080€
    Isolation toiture/combles: 101 m² × 80€/m² = 8080€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Peinture murs salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:2 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 2000€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:3 000€
    Rénovation plomberie maison: 1 maison × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boussac (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 180€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 906 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 875 €/an
Calcul : 906 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 599 €/an
Base de calcul : Emprunt de 204 449 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 716 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 087 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 980 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 382 €
Revenus locatifs : +10 875 €
Charges déductibles : -76 382 €
Résultat foncier Année 1 : -65 507 €(Déficit de 65 507 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 107 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 402 €/an
Revenus locatifs : +10 875 €
Charges déductibles : -8 402 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 473 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44107.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 126 360 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 134 €(65% de 126 360 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 987 €/an
Calcul : 82 134 € × 3,636% = 2 987 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 875 €76 388 €6 605 €-65 514 €21 400 €44 114 €44 114 €
211 092 €8 230 €6 427 €2 862 €--41 252 €
311 314 €8 046 €6 243 €3 268 €--37 983 €
411 540 €7 855 €6 052 €3 685 €--34 298 €
511 771 €7 658 €5 855 €4 113 €--30 185 €
612 006 €7 455 €5 652 €4 552 €--25 634 €
712 247 €7 245 €5 442 €5 002 €--20 632 €
812 491 €7 028 €5 225 €5 464 €--15 168 €
912 741 €6 803 €5 000 €5 938 €--9 230 €
1012 996 €6 572 €4 769 €6 425 €--2 806 €
1113 256 €6 332 €4 529 €6 924 €---
1213 521 €6 085 €4 282 €7 436 €---
1313 792 €5 829 €4 026 €7 962 €---
1414 067 €5 565 €3 762 €8 502 €---
1514 349 €5 292 €3 489 €9 057 €---
1614 636 €5 010 €3 207 €9 625 €---
1714 928 €4 719 €2 916 €10 209 €---
1815 227 €4 418 €2 615 €10 809 €---
1915 532 €4 107 €2 304 €11 424 €---
2015 842 €3 786 €1 983 €12 056 €---
2116 159 €3 454 €1 651 €12 705 €---
2216 482 €3 111 €1 308 €13 371 €---
2316 812 €2 757 €954 €14 055 €---
2417 148 €2 391 €588 €14 757 €---
2517 491 €2 013 €210 €15 478 €---
TOTAL348 316 €208 149 €95 093 €140 167 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 140 167 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 875 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 284 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 284 €-6 420 €+8 704 €
2+2 284 €0 €+2 284 €
3+2 284 €0 €+2 284 €
4+2 284 €0 €+2 284 €
5+2 284 €0 €+2 284 €
6+2 284 €0 €+2 284 €
7+2 284 €0 €+2 284 €
8+2 284 €0 €+2 284 €
9+2 284 €0 €+2 284 €
10+2 284 €0 €+2 284 €
11+2 284 €+1 235 €+1 049 €
12+2 284 €+2 231 €+53 €
13+2 284 €+2 389 €-105 €
14+2 284 €+2 551 €-267 €
15+2 284 €+2 717 €-433 €
16+2 284 €+2 888 €-604 €
17+2 284 €+3 063 €-779 €
18+2 284 €+3 243 €-959 €
19+2 284 €+3 427 €-1 143 €
20+2 284 €+3 617 €-1 333 €
21+2 284 €+3 811 €-1 527 €
22+2 284 €+4 011 €-1 727 €
23+2 284 €+4 216 €-1 932 €
24+2 284 €+4 427 €-2 143 €
25+2 284 €+4 644 €-2 360 €
Total+57 100 €+42 050 €+15 050 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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