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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleLutterbach (68)
Surface80.1m²
Coût Total141 900€
Loyer Annuel11 057€
Rentabilité7.79%
Cashflow/mois+95€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 80.1 m²
Prix au m² : 1 123,6 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/5 étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 30,05 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 2 balcons, calme, Belle vue, Exposition sud, Interphone

Au calme à LUTTERBACH, nous vous proposons un appartement type 3 pièces d'une surface de 80,10m² Carrez au 3ème étage avec ascenseur d'une résidence bâtie en 1970 (Résidence La Foret).

A proximité des écoles et de nombreux espaces verts.

L'appartement comprend une entrée, un lumineux séjour d'environ 30m² donnant accès à un 1er balcon couvert d'environ 9m² exposé Sud et disposant d'une jolie vue dégagée, une cuisine indépendante équipée (avec accès au balcon), 2 chambres dont 1 chambre avec placards intégrés et balcon privatif, une salle de bains avec baignoire, meuble-vasque, branchements machine à laver et fenêtre, un cellier, ainsi qu'un WC séparé.

En annexes, vous disposerez de 2 caves..

Possibilité de stationnement libre autour de la résidence.

Chauffage collectif au gaz.

Le détail du montant des charges individuelles à titre indicatif est disponible auprès de votre agence.

Ville : Lutterbach
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68460
Coordonnées : 47.757729, 7.272110
Total : 141 900€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 44 700€
Valeur du bien : 134 700€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80.1m²
Loyer prédit : 11.50€/m²/mois
Fourchette : 9.36€ - 14.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 921€/mois
Loyer annuel estimé : 11057€/an
Fourchette totale : 750€ - 1133€/mois
Fourchette annuelle : 8994€ - 13593€/an
Rentabilité brute :7.79%
Fourchette de rentabilité :6.34% - 9.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :699,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :35,48€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 734,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 806,20€
Coût de l'assurance :10 642,50€
Taxe foncière : 1 105,68€/an
Soit par mois : 92,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 921,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 826,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :94,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 182 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage collectif au gaz conforme aux normes actuelles
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation pour 80 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau pour l'appartement
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des finitions et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la baignoire, meuble-vasque et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des 2 chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes électriques
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent une rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et finitions
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 700 €(558 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Remplacement système chauffage collectif au gaz: 1 système × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:7 200€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 900€ = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:4 000€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation complète 2 chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lutterbach (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 921 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 057 €/an
Calcul : 921 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 693 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 900 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 426 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 106 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 924 €
Revenus locatifs : +11 057 €
Charges déductibles : -50 924 €
Résultat foncier Année 1 : -39 867 €(Déficit de 39 867 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 467 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 224 €/an
Revenus locatifs : +11 057 €
Charges déductibles : -6 224 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 833 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18467.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 057 €50 929 €4 697 €-39 872 €21 400 €18 472 €18 472 €
211 278 €6 103 €4 572 €5 175 €--13 297 €
311 504 €5 973 €4 442 €5 530 €--7 767 €
411 734 €5 839 €4 308 €5 895 €--1 872 €
511 968 €5 700 €4 169 €6 268 €---
612 208 €5 557 €4 025 €6 651 €---
712 452 €5 408 €3 877 €7 044 €---
812 701 €5 255 €3 723 €7 446 €---
912 955 €5 096 €3 565 €7 859 €---
1013 214 €4 932 €3 401 €8 282 €---
1113 478 €4 762 €3 231 €8 716 €---
1213 748 €4 587 €3 056 €9 161 €---
1314 023 €4 405 €2 874 €9 617 €---
1414 303 €4 218 €2 687 €10 085 €---
1514 589 €4 024 €2 493 €10 565 €---
1614 881 €3 823 €2 292 €11 058 €---
1715 179 €3 616 €2 085 €11 563 €---
1815 482 €3 402 €1 870 €12 081 €---
1915 792 €3 180 €1 648 €12 612 €---
2016 108 €2 950 €1 419 €13 157 €---
2116 430 €2 713 €1 182 €13 716 €---
2216 758 €2 468 €937 €14 290 €---
2317 094 €2 215 €683 €14 879 €---
2417 436 €1 953 €421 €15 483 €---
2517 784 €1 682 €150 €16 103 €---
TOTAL354 154 €150 791 €67 806 €203 363 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 203 363 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 057 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 322 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 322 €-6 420 €+8 742 €
2+2 322 €0 €+2 322 €
3+2 322 €0 €+2 322 €
4+2 322 €0 €+2 322 €
5+2 322 €+1 319 €+1 003 €
6+2 322 €+1 995 €+327 €
7+2 322 €+2 113 €+209 €
8+2 322 €+2 234 €+88 €
9+2 322 €+2 358 €-36 €
10+2 322 €+2 485 €-163 €
11+2 322 €+2 615 €-293 €
12+2 322 €+2 748 €-426 €
13+2 322 €+2 885 €-563 €
14+2 322 €+3 026 €-704 €
15+2 322 €+3 170 €-848 €
16+2 322 €+3 317 €-995 €
17+2 322 €+3 469 €-1 147 €
18+2 322 €+3 624 €-1 302 €
19+2 322 €+3 784 €-1 462 €
20+2 322 €+3 947 €-1 625 €
21+2 322 €+4 115 €-1 793 €
22+2 322 €+4 287 €-1 965 €
23+2 322 €+4 464 €-2 142 €
24+2 322 €+4 645 €-2 323 €
25+2 322 €+4 831 €-2 509 €
Total+58 050 €+61 009 €+-2 959 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 71 jours
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